近日，圍繞著政府是否出臺房產(chǎn)稅來調(diào)控過熱的房地產(chǎn)市場成為市場熱點。幾天前，有媒體發(fā)布發(fā)改委人士言論，說“3年內(nèi)免談房產(chǎn)稅”，隨后發(fā)改委高調(diào)否認這一言論。5月25日中午，一條有關(guān)于上海房產(chǎn)稅即將征收的消息不脛而走，并說“新華社下午3點左右發(fā)布”，但隨后新華社并沒有發(fā)布相關(guān)消息。
　　房地產(chǎn)調(diào)控無疑是目前經(jīng)濟生活中最重要的事件，調(diào)控的基礎(chǔ)是對中國房地產(chǎn)市場有著清晰而理性的認識。

　　房地產(chǎn)市場“怪現(xiàn)象”

　　中國房地產(chǎn)市場是一個特殊的市場，它應(yīng)中國市場化改革的大潮而生，1998年，中國正式取消福利分房制度，掐指算來，中國房地產(chǎn)市場的真正發(fā)展也不過12年而已，而在12年的發(fā)展過程中，中國卻走過了很多國家花費了50年甚至上百年才走完的房地產(chǎn)發(fā)展之路。如今的中國，你走在任何一座城市，都能發(fā)現(xiàn)正在修建的商品房，以及美輪美奐不輸任何一座世界城市的大型樓盤，而在這背后，中國的房價在過去10年的飆漲，讓世界咋舌。
　　中國房地產(chǎn)市場還有一個有些奇怪的現(xiàn)象，即人均擁有居住面積大大超過亞洲相對發(fā)達地區(qū)的水平。
　　從人口地理因素上來講，中國擁有世界上最多的13億人口，但可使用的面積卻只有其實際面積的一半。正常來說，中國的人均居住面積理應(yīng)相對緊張，但事實上，中國的城市人均居住面積卻達到了27-28平方米，這個數(shù)字約為香港和日本的3-4倍，與很多亞洲國家相比也毫不遜色。
　　人均居住面積相對較為寬裕的重要原因，是使用成本相對較低，中國的水電煤等公共事業(yè)品的價格盡管不斷上漲，但總體上來看，城市居民仍然享受著相當?shù)恼�府補貼，拿供暖這一項來說，如果供暖部門完全按照面積和市場價格來收費的話，相信很多家庭將無法承擔高額的城市供暖費用。同時，中國并沒有像很多國家那樣，對房地產(chǎn)征收物業(yè)稅等保有環(huán)節(jié)稅種，這就意味著一旦購進房產(chǎn)后，其保有的成本也相對較低。
　　另一個怪現(xiàn)象則存在于房租收益比，按照一般的估計，中國一線城市的房租收益比僅為2.5%至2.8%左右，比照很多亞洲國家和地區(qū)的水平，中國的房租收益比也顯得非常低，考慮到中國的按揭貸款利率約為6%左右，這樣的一個房租收益率對于購房者來說，只能意味著長期的負現(xiàn)金流，然而，眾多購房者卻對這樣一個不合情理的投資回報率趨之若鶩，主要還是因為看到了房地產(chǎn)市場長期的升值潛力，有這樣一個有趣的比較，如果你在2000年1月拿出了100塊錢，分別投資在股票市場、房地產(chǎn)市場以及銀行存款上，經(jīng)過10年后，投資在房地產(chǎn)市場上的100塊錢將變成250塊，投資在股市上的回報率也很高，約為200塊左右，而銀行存款由于風險較低，其回報率也相對較低，約為130塊左右，但是，另一個重要的投資指標——投資回報的波動率——則顯示，中國股市的波動率約為房地產(chǎn)市場的5-6倍，這樣高的波動率也意味著即使你投在股票市場上，也不能保證能賺到理論上可以得到的100塊利潤，而事實上，大多數(shù)投資股票的投資者都是負收益。
　　第三個怪現(xiàn)象則是中國的住房擁有率，中國是世界上少見的高住房擁有率的國家，在一線大城市之外，身處二三線城市的絕大多數(shù)家庭都擁有自己的住房，即使在北京、上海這樣的一線城市，其住房擁有率也相當高，筆者在很多城市的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中國一線城市的住房擁有率不會低于70%，這在任何國家都是一個令人吃驚的數(shù)字。
　　如此高的住房擁有率也在很大程度上決定了中國的房租相對較低，但這也讓人對市場上不斷出現(xiàn)的“買不起房”的呼聲覺得十分詫異——只有30%的人沒有自己的住房，怎么會出現(xiàn)類似全社會齊呼房價過高的聲浪呢？而大多數(shù)發(fā)達國家的經(jīng)驗也證明，年輕人買不起房，是一個正常得不能再正常的現(xiàn)象，而中國的所有年輕人都要買房，這不僅讓沒有房子的年輕人顯得憤怒，年輕人的家長們也過分擔憂了年輕人們的房子問題。
　　這些怪現(xiàn)象的背后，真正需要解決的一個問題是，為什么房價漲幅會這么快，并且房價如此堅挺呢？是因為供應(yīng)不足么？應(yīng)該不是。中國的人均居住面積相對較高的事實就證明了這一點。
　　同時，很多熟悉中國房地產(chǎn)市場的人，都會提出這樣一個現(xiàn)象，很多樓盤早就賣出去了，卻沒有人住，即所謂的空置率過高的問題。既然有房子都沒有人住，那么供應(yīng)應(yīng)該不成為問題。供應(yīng)不是問題，那么問題就出現(xiàn)在需求上。中國家庭對房地產(chǎn)的需求如此旺盛，已經(jīng)到了令人毛骨悚然的地步。二套房和三套房在很多中國家庭成為一種正常現(xiàn)象，這一方面是由于房屋保有環(huán)節(jié)的費用很低，購房者在買房后幾乎不用付出過多的成本。同時，這也是因為中國家庭分散投資的需要，在經(jīng)年的儲蓄后，中國家庭擁有了令人咋舌的儲蓄，這也導(dǎo)致了中國家庭在購房中不需要使用過多的杠桿，就可以完成購房的過程，而由于其使用的貸款較低，即使在房價出現(xiàn)波動時，也很少出現(xiàn)違約的現(xiàn)象，這樣穩(wěn)定的投資心態(tài)也決定了中國房地產(chǎn)市場的投資波動率較低。

　　房地產(chǎn)市場已是泡沫嗎？

　　關(guān)于中國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫的爭論，正在愈演愈烈。
　　的確，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些令人擔憂的趨勢，第一個就是房價的漲速過快，過去的5年中，中國的平均房價上漲了一倍左右。同時，房租收益率卻顯得較低，目前2.5%-3.0%左右的房租收益率不僅大大低于抵押貸款利率，與很多其他投資品種相比，這樣的投資回報率也顯得過低。
　　還有一個重要的指標，是房價收入比，這一個比率顯示了家庭對房價的承受能力，目前來講，國際指標在6-8倍為合理，從中國的整體情況來看，我們的研究發(fā)現(xiàn)，全國平均的房價收入比約為7.8倍左右，處于合理區(qū)間的上限，而一線城市比如北京、上海和深圳的這個比例則大大高于所謂的合理水平，在這些城市，14-16倍的房價收入比，已超過倫敦和紐約的房價收入比。
　　顯然，這些一線城市房市已經(jīng)出現(xiàn)溢價，表明市場價格已經(jīng)超過其現(xiàn)階段均衡價格。
　　現(xiàn)在一線房地產(chǎn)市場的溢價會不會蔓延到泡沫的地步呢？
　　很多人，特別是西方的一些市場參與者，引述美國的例子，認為中國必然會跟隨美國的泡沫破滅之路。首先讓我們看看中國與美國之間到底有怎樣的不同。第一個顯著的不同，是絕大多數(shù)中國居民不會把房屋增值的部分拿到銀行進行再抵押，換句話說，中國的多數(shù)房產(chǎn)增值的部分仍然是以家庭固定資產(chǎn)的形式存在著，卻沒有在市面上進行流通。同時，中國家庭的負債率很低，想想你身邊的朋友，有多少人是全額付款買了房子，有多少人其實每個月要還的貸款根本不超過其收入的30%，又有多少人寧愿跟父母朋友借錢，也不愿意跟銀行借一筆抵押貸款呢？這些事實意味著，中國家庭的市場負債率仍然非常低，換言之，他們斷供的可能性很小，因為他們持有的資產(chǎn)即使下跌30%也仍然是銀行的“正資產(chǎn)”，而中國家庭的儲蓄率較高支撐了房地產(chǎn)市場的低杠桿率，較高的儲蓄率體現(xiàn)在很多人伸手向父母借錢時，父母仍然可以拿出很大一筆款項來。
　　另一個更顯著的不同，是銀行的手中的房地產(chǎn)貸款風險仍然是可控的，數(shù)據(jù)顯示，中國銀行業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)的抵押貸款以及對開發(fā)商的貸款，不到中國銀行業(yè)整體貸款的20%，換言之，房地產(chǎn)市場看似重要，但對中國銀行業(yè)的影響，并不如想象中那么大。同時，中國的銀行很少使用金融衍生品將抵押貸款證券化或者再度包裝出售，對于銀行業(yè)來說，其系統(tǒng)風險也就大大降低了。

　　政府該做些什么？

　　在中國過去12年的住房改革進程中，出現(xiàn)了與之前“福利分房”制度完全相反的情況，即政府將所有居民推向市場，除部分特殊利益群體外，幾乎完全取消所有的補貼性住房政策。
　　這在很大程度上加劇了目前普通百姓對房價上漲過快的抱怨，對于他們來說，自身的收入無法跟上房價的漲幅，但也無法找到相對便宜的可售房屋。未來的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，中國政府必須把建設(shè)以“廉租房”和“經(jīng)濟適用房”作為政策的重點，同時減少對高端房產(chǎn)領(lǐng)域的控制，從政策上為這兩個市場設(shè)立一道“界限”，讓收入不同的居民找到各自的容身之所。
　　在目前中國政府的政策取向中，我們看到了兩種截然不同的態(tài)度。
　　中央政府在吸取了過去12年房改以來的教訓后，力圖大力推廣廉租房和經(jīng)適房等公共住房制度，而地方政府卻顯得有些心不甘情不愿，這背后有財稅制度的原因，因為在“分稅制”后，中央政府拿走了增值稅等稅收的大頭，地方政府的大多數(shù)財政收入來自于賣地的收入，對于地方政府來說，建設(shè)公共住房不僅意味著賣地收入的減少，同時建設(shè)公共住房也意味著房價可能會被拉低、同時政府還要為其提供補貼，這一進一出，地方政府的收入就更加少了。但是，如果政府可以從私宅市場收取物業(yè)稅，其稅基可以擴大，稅收的可持續(xù)性也會增強，其“轉(zhuǎn)移支付”建“廉租房”和“經(jīng)濟適用房”的能力也會增加。中央政府在物業(yè)稅的征收上如果可以讓利，并以住房的政策作為對地方官員考核的業(yè)績，相信地方政府也有動力來解決這個問題。
　　關(guān)于物業(yè)稅的討論，事實上也隱含在這樣的政策討論中，如果把市場分割成“自購為主”和“補貼為主”的市場，那么物業(yè)稅的征收就應(yīng)該主要在“自購為主”的市場進行，在以“補貼為主”的市場上，物業(yè)稅的征收則顯得意義不大。而如果對住房市場不進行區(qū)分，而一股腦地對所有人都征收物業(yè)稅，由于低收入者對稅收更加敏感，其邊際效用更大，實際上，物業(yè)稅在起到調(diào)節(jié)房價的作用的同時，也降低了中低收入者的實際購買力。
　　與此同時，將住宅市場進行分割，也有利于降低銀行的系統(tǒng)風險。
　　在房地產(chǎn)融資中，銀行的風險中第一來自于一級市場，即開發(fā)商對土地進行開發(fā)這一塊，另一個則來自于抵押貸款領(lǐng)域。
　　大家都知道，商業(yè)銀行是利潤驅(qū)動的，限制銀行不向第二套或者第三套房發(fā)放貸款，等于讓貓不吃魚，實際上是變相限制銀行的利潤增長，事實上，讓商業(yè)銀行自身判斷市場風險和信貸風險，是更加可行和明智的做法。另外，國家對購買一套房采取低按揭利率等補貼手段，實際上是讓銀行承擔了更多的風險，卻沒有讓其得到相應(yīng)的風險定價——因為首套房的購買者沒有任何的購房經(jīng)驗，承受市場波動的能力較小，而銀行卻由于政策因素被迫向其提供成本較低的利率。
　　筆者認為，正確的做法應(yīng)該是由政府提供補貼，而非由銀行承擔風險。但是，如果我們能夠建立起互相分割的房地產(chǎn)市場，銀行的功能和政府的功能就能區(qū)分得更加清楚，在某種程度上來說，也降低了銀行面臨的經(jīng)營和信貸風險。同時，金融創(chuàng)新允許房地產(chǎn)基金的出現(xiàn)也會解決開發(fā)商的融資問題，使融資成本降低，從而增加供給。
　　對于中國政府來說，將市場分割不僅有利于減輕社會不穩(wěn)定的壓力，也有利于更好地傾聽不同群體的聲音，當所有人都在發(fā)聲時，你聽到的不是雜音，就是那個聲音最響的——不幸的是，聲音最響的往往并不是最需要幫助的那一個。