房價居高不下，物業(yè)稅的開征被寄予厚望，甚至有人認為開征物業(yè)稅是調(diào)控房地產(chǎn)最有效的“撒手锏”。我認為不宜夸大稅收的調(diào)控作用，對如何開征物業(yè)稅應作進一步深入研究。

　　開征物業(yè)稅是稅制改革長期目標

　　2003年10月，黨的十六屆三中全會明確提出：“實行城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關收費�！睂Υ耍�有關部門的具體解釋為：將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅以及相關收費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。
　　黨中央提出的這一改革方針指明了我國房地產(chǎn)稅改革的方向。當前，針對房地產(chǎn)征稅的稅種較多，各種收費更多；房地產(chǎn)稅征稅范圍過窄，計稅依據(jù)不科學，稅率設計不合理，妨礙稅收調(diào)節(jié)作用的充分發(fā)揮。房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，而城鄉(xiāng)接合部則在客觀上成為非稅區(qū)，因此助長了對耕地的占用。這些弊端的存在使得開征統(tǒng)一的物業(yè)稅成為必要。同時，開征物業(yè)稅還具有打擊投機性購房需求、抑制投資泡沫、有利于調(diào)節(jié)社會貧富差距以及與國際接軌等諸多優(yōu)點。
　　但具體到制定、實施中，物業(yè)稅改革將涉及到土地、房產(chǎn)占有、交易等有關的稅種和收費，是一個較復雜、涉及許多環(huán)節(jié)的利益重新分配，是一項艱巨的系統(tǒng)工程。因此，房地產(chǎn)稅的長期改革設想應是“寬稅基、簡稅制、低稅率”，其方法是“正稅、清費、明租”，以合并稅種，簡化稅制，規(guī)范各種收費辦法，其收入全部納入地方財政預算管理，條件具備時，對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅。
　　當前中國住房已嚴重偏離居住本質(zhì)，而房屋熱賣也嚴重淪為投機性購買。比如有媒體報道，北京、上海、三亞等城市一手房的購買者中，投資性購房已占40%-50%。而媒體報道的另一組數(shù)據(jù)更讓我看重：國家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡在全國660個城市的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)有6540萬套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個月為零。
　　我們在多年的稅收征管中，對工業(yè)企業(yè)已經(jīng)有“以電控稅”的成功經(jīng)驗，這組數(shù)據(jù)與我們的經(jīng)驗有異曲同工之處，可見當前住房空置率遠比想象的要嚴重得多。這也是造成高房價的重要原因之一。

　　開征物業(yè)稅不應是增稅

　　目前對房屋從購地到建成、銷售，在不同階段涉及了諸多相關稅種。可以說，目前我國房地產(chǎn)只是未對個人房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，其他環(huán)節(jié)都征了，共涉及9個稅種，同時各級政府部門收費也不少，約50多種，稅費負擔已經(jīng)不輕，而這些環(huán)節(jié)的稅收都可以轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。所以說，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收只能減、不能再增加了。
　　對個人自有房屋在保有環(huán)節(jié)征稅是必要的，可以迫使投機者和富人減少對房地產(chǎn)資源的不合理占有，增加市場商品房供應量，引導廣大群眾的合理住房消費，以達到調(diào)節(jié)房價的目的。對個人保有環(huán)節(jié)恢復征稅后，也是房屋所有者交稅，但自住的可減免照顧，而對囤房者有抑制作用。
　　如果從稅費合并的角度而言，開征物業(yè)稅其實應該理解為一種合并稅種，簡化稅制，清理不合理收費，是“減稅、減費”，而不能理解成一種增稅的措施。
　　一直以來，有業(yè)內(nèi)人士認為，如果開征物業(yè)稅，最直接的結(jié)果便是降低開發(fā)成本，導致房價下降，在業(yè)內(nèi)也有人流傳著“物業(yè)稅可使房價下降30%~40％”的說法。
　　房地產(chǎn)稅費改革是一個龐大工程，要制定統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，絕非易事。目前要將過高房價壓下來，想依托物業(yè)稅是不現(xiàn)實的。我們可以從煙草行業(yè)的高稅率得到一些印證。目前煙草行業(yè)的整體稅負不低于50%，但香煙的產(chǎn)量和價格降下來了嗎？所以只要房產(chǎn)商有利可圖，他就會繼續(xù)開發(fā)，并把增加的相關稅負轉(zhuǎn)嫁到房價中，讓消費者承擔。
　　征收房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收能夠起到引導個人住房消費的作用，這僅是影響房地產(chǎn)市場需求的一個因素，房地產(chǎn)價格的走向主要受土地供給和房產(chǎn)供需關系的影響，稅收的中性原則也決定了它只能是對不合理經(jīng)濟行為的遠期預期的合理干預。
　　欲將房價控制在合理區(qū)間內(nèi)，應采取“組合拳”，包括行政、信貸、稅收等諸多手段，調(diào)整建設房屋結(jié)構(gòu)的比例，在土地出讓金中拿出相當比例建設廉租房和經(jīng)濟適用房，改進信貸和稅收政策等。

　　修訂房地產(chǎn)稅條例最為實際

　　恢復對業(yè)主房屋保有環(huán)節(jié)征稅，在目前的相關研討中有兩個思路：
　　首先，是到底“大改”還是“小改”。徹底的物業(yè)稅改革取決于很多前提條件是否具備：其一，理清物業(yè)稅與現(xiàn)有稅費之間的關系；其二，建立滿足征收物業(yè)稅的中介組織、征管隊伍和房地產(chǎn)評估核算機制；其三，改變現(xiàn)有的土地出讓收入大部分未納入公共財政的現(xiàn)狀。因此，大改在短期內(nèi)不現(xiàn)實，小改則是修改現(xiàn)行房地產(chǎn)稅，較為符合當前實際。
　　另一個思路，是“立新”還是“修舊”。物業(yè)稅出臺立法周期長、程序多，要經(jīng)過許多部門決策，提案需經(jīng)國務院通過后再提交到全國人大常委會，經(jīng)過“幾讀”后再提交到全國人大，要走完全部程序，時間難以確定。因此，筆者以為當前在房地產(chǎn)稅制中恢復對個人的房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅即可，不另起爐灶，這樣立法程序容易、簡便，稅費名稱不混淆。
　　而需要研究的具體內(nèi)容有：
　　1.稅名：應吸取燃油稅改革的前車之鑒，不立新稅，仍沿用房產(chǎn)稅的提法。從稅種屬性和國際實踐來看，物業(yè)稅、房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅本無太大區(qū)別，在香港稅制中，物業(yè)稅征收范圍較窄；而國外則囊括了各類經(jīng)營性和非經(jīng)營性房地產(chǎn)，更類似于我國內(nèi)地的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。近10多年來在對房產(chǎn)稅制的研究中，大多采用房產(chǎn)稅這一概念。因此，當前采用房產(chǎn)稅而不是物業(yè)稅的概念，更易于被人們接受。
　　2.計稅依據(jù)：我國現(xiàn)行稅法對房產(chǎn)征稅是“從量”征收方法，以建筑面積、賬面原值和租金收入為依據(jù)，以房產(chǎn)原價值一次減除10%~30%殘值以后的余額作為計稅依據(jù)，按1.2%的稅率繳納房產(chǎn)稅。計稅依據(jù)在國際上有兩種選擇：從量計征的好處是簡便，但顯失公平；從現(xiàn)價計征，則需對房產(chǎn)進行全面評估，比較公平，但前期工作量很大。長遠看，從價計征更為公平合理。筆者以為當前可兩條腿走路，即：商品房按現(xiàn)價，福利分房重新估值，但要考慮到歷史的遺留問題，如工會補貼、房屋折舊等實際問題。
　　3.稅率：不應高于現(xiàn)行的稅率（年1.2%）。
　　4.減免優(yōu)惠：現(xiàn)行基本稅法做部分修改即可。
　　5.征收范圍：農(nóng)村免征，但對個人住房用于出租或其他經(jīng)營目的是否征收還需研究。城鎮(zhèn)以戶籍為依據(jù)，第一套自住房免征，第二套暫時適用零稅率，但對用于出租或其他經(jīng)營目的要征收， 對第三套（及以上）和別墅不分套數(shù)全部征收。

　　問題是，如何確定應稅住房的范圍？

　　國際上，有的按房屋面積劃分等級，面積大的征稅、征重稅，面積小的減稅或免稅；有的按房屋價值劃分等級，對價值高的征稅、征重稅，對價值低的減稅或免稅；有的按房屋套數(shù)分類，對兩套或兩套以上的住房征稅、征重稅，對單套住房減稅或免稅。有的按房屋用途分類，個人住房用于經(jīng)營的，稅負較重，個人住房用于自住的，稅負較輕；還有的對住房所有者按勞動能力分類，對老人、喪失勞動能力的人以及殘疾人居住用房實行稅收減免。
　　上述做法，值得我國在設計稅制時予以考慮。在我國對房屋保有環(huán)節(jié)征稅初期，不可能盡善盡美、一蹴而就。因此，我們應本著循序漸進的原則，結(jié)合我國個人房產(chǎn)登記資料不完善、信息化建設落后的實際情況，考慮減輕地方政府對房屋保有環(huán)節(jié)征稅會影響當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)和財政收入的顧慮等因素，嘗試征稅范圍廣、免稅房產(chǎn)多、重點對少數(shù)高價值房產(chǎn)征稅的做法，待條件成熟后，再逐步健全、擴大范圍。
　　6.征收管理：對房屋保有環(huán)節(jié)征稅，如采用評估價格征收時，國家應制定房屋評估條例，中介機構(gòu)核定，自行申報與街道辦事處、居委會等基層社區(qū)單位代征相結(jié)合，各部門攜手合作，逐步建立完善房產(chǎn)稅納稅人信息管理系統(tǒng)。
　　7.關于征稅地點、納稅期限等問題，現(xiàn)行稅法中都有規(guī)定，做適當修改就可以。

　　說物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”是誤導

　　外界熱傳的所謂物業(yè)稅在多個城市“空轉(zhuǎn)”的說法是不準確、容易引起誤解的。一些媒體報道中所謂的物業(yè)稅模擬“空轉(zhuǎn)”，是指雖然沒有實際征稅，但一切步驟與真實收稅流程相同，計算出了物業(yè)稅個人應交多少，僅是個人沒有向稅務局申報繳納而稱為“空轉(zhuǎn)”。
　　實際上，稅務部門目前開展的是房地產(chǎn)模擬評稅，通俗地說是對稅基的測算方法、模式的試驗。從技術(shù)角度看，物業(yè)稅改革難點之一是在計稅依據(jù)的選擇上，我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅在保有環(huán)節(jié)上征稅是采用余值征收法。按照國際慣例，評稅價格應依照房地產(chǎn)市場價值確定的評估值作為計稅依據(jù)。
　　所以，在對按評稅價格計征物業(yè)稅的可行性進行充分論證的基礎上，有關部門加強了與一些專家及國際組織的合作、溝通、聯(lián)系，并選擇部分地區(qū)進行模擬評稅試點，這對目前創(chuàng)建符合國情的評稅工作模式、開發(fā)計算機評稅軟件、培養(yǎng)一批專業(yè)人才，是非常必要的。

（作者系中國稅務學會顧問）