近段時間以來，多個部門紛紛辟謠房地產(chǎn)調控放松，與此同時，中央政府也繼續(xù)以資金支持地方保障房建設。種種跡象顯示，4月中旬開始的這一輪房地產(chǎn)調控很可能是“來真的”。這雖然短期內減輕了普通民眾的焦慮感，但從長遠計，反思和重塑中國的住房體制已成為一項緊迫任務。而年初以來的政策實踐及近期的一些理論探討，也顯示出各方對新模式的積極探索。
　　在這些探索中，比較強烈的呼聲就是學習德國、新加坡和香港，建立市場化和保障性住房并行的雙軌制，以此穩(wěn)定房價和創(chuàng)造社會公平。更有甚者，從土地國有這一憲法基礎出發(fā)，要求由國家出面解決大部分人的住房問題。凡此種種，愿望確實美好，但不顧國情差異的簡單模仿很可能導致“南橘北枳”結果。
　　雙軌制的推崇者認為，住房問題富人由市場解決，窮人由政府解決。確實，上述國家或地區(qū)的模式運行得不錯。比如說，德國保障性住房占比高，加上對市場化房價調控有力，房價十分穩(wěn)定，而香港和新加坡雖然市場房價近些年飆升幅度巨大，但由于有政府保障這一塊，并未出現(xiàn)民怨沸騰的現(xiàn)象。但是，將這些經(jīng)驗移植過來，就能解決咱們的住房問題嗎？我看不太可能。
　　首先，中國是一個地區(qū)差異和城鄉(xiāng)差異非常大的國家，大國不可以師小國。香港和新加坡都是城邦式經(jīng)濟體，“小地寡民”決定其問題只相當于我們一個城市。況且就香港而言，其住房政策并不如普遍想象的那樣成功，其矛盾和問題并不比中國內地少多少。德國雖然是一個大國，但經(jīng)濟發(fā)展卻相當?shù)鼐�衡，既無城鄉(xiāng)差異，也無明顯的地區(qū)差異，而且沒有紐約、巴黎、倫敦那樣的核心超級城市。經(jīng)濟的均衡發(fā)展既避免了核心城市房價奇高的現(xiàn)象，也使得保障住房那一塊推行起來十分容易。
　　中國正在快速城市化，各城市都有大量的外來移民，居民收入差異也十分巨大。如果建造經(jīng)濟適用房，那該不該分給非本地戶口的人呢？如果分，那么全國人民都會涌入到北京、上海等一些城市，如果只是本地戶口的人有份，那么就背離了憲法上的公民平等權，也與一直倡導的剝離附屬在戶籍上的身份特權的大趨勢相悖。
　　此外，由于“雙軌”之間房價差異巨大，一個經(jīng)濟上處于底層的人一旦分到經(jīng)濟適用房，就迅速成為這個城市的“富人”，其財富狀況超越中等收入，甚至所謂的高收入人群。政策性住房比例除非高到覆蓋除富豪階層之外的所有居民，否則，就無法避免分房帶來的財富劇烈重新分配的情況。而政策房覆蓋絕大部分人，情況只會比原來計劃經(jīng)濟下的住房制度更糟糕，因為原來只是住房的居住權，而不是所有權。
　　其次，中國落后的公共治理水平和法制程度決定了經(jīng)濟適用房不但不能解決不公，反而會制造不公。香港、新加坡和德國都是法紀嚴明的先進之邦，其住房政策從動議到?jīng)Q策再到執(zhí)行，都有一套嚴格的程序，但即便這樣，也偶爾有丑聞傳出。只要是政府參與的行為，就很難避免尋租、貪污、舞弊等事件的發(fā)生。
　　以中國社會的現(xiàn)狀，政府對住房問題涉及得越深，所制造的扭曲就會越大。這些年，圍繞政策性住房的丑聞，從決策、建設、分配到管理，涵蓋了整個鏈條，其數(shù)量和嚴重程度都令人震驚。
　　從全世界范圍看，不論是“雙軌”特色比較明顯的德國、香港、新加坡，還是市場程度高的美、英、澳，政府對住房市場都有或多或少的介入，但只要政府介入，就難以避免各種各樣的“政府失靈”現(xiàn)象。以中國的法制水平，政府如果深度介入住房問題，將會是一場災難。
　　再次，中國文化傳統(tǒng)決定我們所要解決的問題重點與眾不同。有恒產(chǎn)者有恒心，雖然是一種普遍的文化心態(tài)，但中國人對擁有住房產(chǎn)權最執(zhí)著。因此，我們政策并不是解決居住問題那么簡單。比如，在很多人推崇的香港模式中，政府并不對個人買房負責，其核心是解決居住問題，避免有人流離失所。如果僅僅為了這樣的目標，我們的壓力確實很小，甚至可以說基本上沒有壓力。但要使居民擁有住房，難度就大得多，政府介入程度也要求深得多，在房價“雙軌”差異巨大的情況下，它所造成的扭曲也大得多。
　　總而言之，在筆者看來，將中國住房制度引向“雙軌制”方向是忽略國情的危險之舉。而那種要求政府來解決大多數(shù)人住房的舉措，看上去很“社會主義”，事實上是脫離了國情的烏托邦思想�？紤]到發(fā)展差異大、法紀不明、傳統(tǒng)文化三方面因素，我們解決住房問題主要還是要靠市場。只有市場才能較好滿足經(jīng)濟差異巨大、人口不斷流動的中國的住房問題，也只有市場交易才能實現(xiàn)憲法賦予的公民平等權。1998年推行房改時國家作出的經(jīng)濟適用房占80%的規(guī)劃，是脫離中國國情的，也是根本無法實現(xiàn)的。
　　當然，這個市場不應該是我們今天見到的那種投機盛行、政府不當介入的市場，而應該是一個受到嚴格約束的、能漲能跌、收益和風險自擔的市場。首先，以立法形式禁止第三套房貸，徹底消除投機空間，讓投機資金永遠離開。立法既可以讓投機者徹底放棄與政府博弈的念頭，也徹底斬斷政府的機會主義之路。其次，規(guī)定人均免稅面積，超出部分征收特別消費稅。再次，政府的貨幣政策應以可靠的通脹預期數(shù)據(jù)作指針，避免貨幣長期偏松對吹出房地產(chǎn)泡沫。最后，可以考慮借鑒德國和澳洲的一些具體措施，比如對暴利定價的開發(fā)商、大量買房的投機者定罪。
　　在被約束的市場之外，仍有一些不能被解決的問題。政府應適當建設多種檔次的面向不同層次收入居民的租賃房，明確立法宣布永不建設經(jīng)濟適用房。同時，應對過去若干年里與經(jīng)濟適用房相關的各種違法違規(guī)問題進行調查、清理，以重樹社會公正和恢復政府威信。