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目前，2008年一季度銀行貸款已開始投放，但房地產(chǎn)開發(fā)商和投資者所期待的“貸款松動”局面并未出現(xiàn)。地產(chǎn)信貸從緊進一步加強了樓市調(diào)控的力度。
杠桿融資難再續(xù)
“第二套房貸款？最多只能貸六成，5年期以上利率在基準利率7.83%的基礎上上浮10%，即8.613%。沒有優(yōu)惠利率�！苯眨浾咧码娊ㄔO銀行、工商銀行、深圳發(fā)展銀行詢問房貸，得到的回答如出一轍。
“現(xiàn)在各家銀行審貸都很嚴，額度和去年相比只少不多。”建設銀行、深圳發(fā)展銀行在上海的支行信貸部負責人告訴記者，利用信貸杠桿融資炒房現(xiàn)在沒那么容易了，首付比例、利率成本和以前相比都有較大幅度提高。
第二套房貸款新規(guī)出臺前，無論購買多少套房，銀行基本都給予優(yōu)惠利率，即在基準利率的基礎上下浮15%。而現(xiàn)在，第二套房(及以上)利率須從高，在基準利率的基礎上上浮10%。以2007年央行第六次加息后的5年期以上貸款基準利率7.83%計算，此前炒房者支付利率一般為6.655%，而現(xiàn)在高達8.613%，相差近2個百分點。
以購買一套100萬元的住房為例，此前首付三成，30年期月供為4471.5元；現(xiàn)在炒房的話，首付至少四成，30年期月供達4628.4元。折算下來，對于貸款炒房人而言，近似于房價成本上浮了10%。
開發(fā)商“找錢”難
比投資客更急于“找錢”的是開發(fā)商。多家房地產(chǎn)企業(yè)反映，“感覺今年貸款難貸！”究其原因，在緊縮貨幣政策下，銀行幾乎無一例外地收縮公司貸款保個人貸款，砍削對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款成了眾銀行的不二選擇。
以建設銀行為例，2008年新增貸款3500億元，而2007年總量在5000億元以上；今年建行個人貸款投放量1300億元，盡管比去年減少200億元，但占比大幅提高。這意味著公司貸款額度銳減，房地產(chǎn)企業(yè)所能貸到的款項自然相應地大大降低。
日信證券分析指出，在房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源中，商業(yè)銀行直接貸款向來占比很高，在資金緊縮過程中，不具備競爭優(yōu)勢、行業(yè)地位低、發(fā)展前景黯淡的中小開發(fā)商將首先被壓縮。
房地產(chǎn)企業(yè)從資本市場融資的渠道同樣也在收窄。根據(jù)滬深兩市上市公司公告統(tǒng)計，2007年通過A股IPO集資的上市公司達到120家，募集資金額達4143億元；實施增發(fā)的企業(yè)有156家，增發(fā)募集資金總額達2712億元。截至2007年6月份的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)上市企業(yè)從二級市場融資就達1100億元。但從2007年10月份以來，多家上市公司申報的增發(fā)方案已擱置。
“細水長流”取代“大水漫灌”
對于普通買房人而言，“房錢”在2008年同樣是個不能回避的問題。
嚴控信貸對于普通購房人有著雙重意味：一是“緊箍”不會落到他們頭上，工、農(nóng)、中、建四大銀行盡管新增貸款總量有些有所減少，但個人房貸削減不多，比例反而有所提高。信貸向滿足真實住房需求傾斜的態(tài)勢明顯。
二是貸款發(fā)放方式與往年有所改變：不再是按年度放款，而是每個季度按比例發(fā)放。換言之，信貸“水量”沒有減多少，但“放水”的方式改變了，由原來的“大水漫灌”改為現(xiàn)在按季“細水長流”。這有利于熨平樓市的大起。 |