今年下半年樓市開始進入“理性回歸”階段
    2008-06-17    本報記者:洛濤    來源:經(jīng)濟參考報
　　2008年博鰲房地產(chǎn)論壇于16日在海南閉幕。“拐點論”在此次論壇上已經(jīng)失去了討論的價值，房地產(chǎn)開發(fā)商的信心指數(shù)正下降到近年來的最低點。樓市開始進入“理性回歸”階段已經(jīng)變成了一個普遍性的結(jié)論。
　　“連續(xù)幾年以來，房地產(chǎn)供不應(yīng)求的局面并沒有引起主管部門對擴大供給的關(guān)注。實際上擴大供給可以抑制房價，而房價上漲實際上是壓縮需求，這種壓縮需求力度越來越大，最后爆發(fā)�！敝蟹考瘓F理事長孟曉蘇在接受記者采訪時表示，經(jīng)過去年下半年以來的市場清冷，以及各種宏觀政策效應(yīng)的集體爆發(fā)，應(yīng)該說房地產(chǎn)業(yè)從各方面都有了足夠教訓(xùn)。最近在有些城市樓市購買力已回升，但下半年應(yīng)該還是處于理性回歸階段，去年的市場火爆情況也不可能再出現(xiàn)了。
　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示，從去年下半年至今，中國房地產(chǎn)業(yè)逐漸出現(xiàn)價升量減的態(tài)勢，或可說明這一行業(yè)目前正處于“滯脹初期”。聶梅生說，房地產(chǎn)業(yè)未來走勢取決于政策走向、市場形勢以及開發(fā)商資金鏈三方面。她認(rèn)為，從一些經(jīng)濟金融數(shù)據(jù)來看，盡管經(jīng)濟增長過熱問題得到了緩解，但熱錢涌入速度不減，且CPI漲幅還未進入安全區(qū)，所以今年政策從緊的基調(diào)應(yīng)不會放松。房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱的現(xiàn)象有減緩的趨勢，交易量萎縮，而房價還居高不下，這就造成了房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前的“初期滯脹”局面。聶梅生認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)對財政的貢獻很大，土地招拍掛的收入就占到去年財政收入的80%左右，而我國保障性住房的經(jīng)費又主要來自財政撥款，房地產(chǎn)業(yè)的不景氣對此有間接影響。
　　“現(xiàn)在不是面臨缺錢的問題，而是面臨缺少需求”，北京師范大學(xué)經(jīng)濟研究中心主任鐘偉認(rèn)為，目前房地產(chǎn)企業(yè)并不是缺錢，市場缺的是人氣，也就是銷售在急劇下降，這導(dǎo)致了2008年開發(fā)商面對著至少萎縮了40%至50%的需求。鐘偉表示，目前房地產(chǎn)市場的顯著特征是分化和重組。從理論上講土地價格應(yīng)深度調(diào)整、房產(chǎn)價格出現(xiàn)分化；不同區(qū)域市場的房產(chǎn)價格明顯分化；不同物業(yè)類型的價格分化明顯，商用物業(yè)價格平穩(wěn)上漲，新住宅及二手住宅價格調(diào)整，房租價格上升；城市核心區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)的價格走勢出現(xiàn)分化；開發(fā)商隊伍出現(xiàn)明顯分化，行業(yè)洗牌現(xiàn)象開始加劇。
　　對于今年下半年的房地產(chǎn)走勢，不少開發(fā)商和專家都認(rèn)為行業(yè)仍處“理性回歸”階段。孟曉蘇認(rèn)為，下半年老百姓不會像去年下半年那樣了，他們需要的會購買，不需要的不會去搶購；我們相信今年不會出現(xiàn)過度的波動。
　　著名經(jīng)濟學(xué)家樊綱表示，樓市調(diào)整相對及時，當(dāng)前中國最重要的問題是防止高通貨膨脹預(yù)期的出現(xiàn)，防止惡性通貨膨脹。樊綱認(rèn)為，從經(jīng)濟運行規(guī)律的角度分析，目前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)的無論是交易量還是價格上的調(diào)整都非常必要，現(xiàn)在重要的是思考如何增加房地產(chǎn)市場的供給。通過土地政策、房地產(chǎn)政策來增加供給，通過信貸政策等平抑價格。
　　聶梅生認(rèn)為，房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象有減緩的趨勢。從國家統(tǒng)計局發(fā)布的信息看，經(jīng)濟增長過熱的問題得到了緩解，但從緊政策肯定不會放松。在其他行業(yè)下降的時候，房地產(chǎn)行業(yè)的投資增長了32%，高于平均水平。環(huán)比是在下降，但是下降比較慢，每個月是零點幾個百分點。
　　聶梅生表示，房地產(chǎn)的供給彈性本來就不大，難以在短時期內(nèi)快速調(diào)整供需關(guān)系，如果一旦出現(xiàn)交易量的持續(xù)下滑，房價從大起到大落將是災(zāi)難性的。與此同時，基于中國經(jīng)濟和需求的基本面沒有變，沒有必要懷疑房地產(chǎn)市場的客觀剛性需求。　
　　聶梅生表示，2008年房地產(chǎn)行業(yè)面臨的大變局是中低收入階層的住房保障建立起來了，并且發(fā)展起來了。日后的中國住房層次可能會更加明晰，商品房歸商品房市場，中低收入階層的保障性住房由政府來解決。這將對中國房地產(chǎn)產(chǎn)生重大而長遠(yuǎn)的影響。
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