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曾經(jīng)是房價漲幅榜冠軍的深圳今年以來一直在領(lǐng)跌全國，開始出現(xiàn)“購房者斷供”現(xiàn)象。記者最近赴深圳等地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著深圳房價不斷走低，一些高位入市的購房者所購物業(yè)已大幅縮水，有的損失甚至超過了首付，淪為地地道道的負資產(chǎn)，應(yīng)對危機，深圳一些業(yè)主選擇了主動“斷供”。
與深圳的狀況相比，北京、上海等樓市熱點城市的狀況仍較樂觀。一些專家認為，雖然深圳發(fā)生的事件僅是個案，并不會演變?yōu)槿珖允录珣?yīng)引起相關(guān)金融部門的高度重視。
負資產(chǎn)現(xiàn)象增加 主動斷供者出現(xiàn)
來自深圳國土房管局的統(tǒng)計顯示，今年前5個月深圳房價分別為15080元/平方米、16314元/平方米、13618元/平方米、11962元/平方米和11014元/平方米。與2007年10月17350元/平方米的歷史高位相比，到今年5月，深圳房價已經(jīng)下跌了36.5%。
按照負資產(chǎn)的概念，只要房價下跌超過30%，首付在三成的購房者，不僅首付化為烏有，手中的房產(chǎn)按照市場現(xiàn)價也無法抵償銀行貸款，就已經(jīng)是名副其實的負資產(chǎn)。這種現(xiàn)象，在今年年初時已初見端倪。今年2月，深圳市龍崗區(qū)布吉街道購房者任小姐告訴記者，她在布吉街道的東方盛世樓盤買的一套住房，在半年時里，由于開發(fā)商降價銷售，她還沒有收樓，所購房產(chǎn)就由當時的133萬元變成93萬元，無端縮水40萬元，成為負資產(chǎn)。
此后，由于房價下調(diào)，開發(fā)商不斷打折促銷，深圳市寶安區(qū)、龍崗區(qū)和南山區(qū)的一些樓盤，如金地梅隴鎮(zhèn)、卡羅社區(qū)、半山溪谷等都出現(xiàn)了負資產(chǎn)現(xiàn)象，而且有的業(yè)主還選擇了主動斷供。
深圳一家銀行透露，該銀行已經(jīng)遭遇一宗斷供案例。這位買家于去年七八月份，以單價8000元購入位于寶安泰華大廈一套50多平方米的物業(yè)。而相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年6月該樓盤單價僅為5600元左右，跌幅達到30%。今年1月份，這位買家便已停止還貸，并明確告知銀行不再續(xù)供。銀行經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該買家名下有5套房產(chǎn)。
斷供分為三種情況 尚未影響全局
根據(jù)人民銀行深圳中心支行發(fā)布的消息，今年深圳房貸業(yè)務(wù)不良率略有上升。到3月末，深圳全市個人住房不良貸款余額為13.36億元，比去年末增加了0.81億元。房貸不良率為0.58%，比去年末上升了0.04個百分點。
長城證券行業(yè)分析師劉昆認為，負資產(chǎn)目前對于自住購房者而言，還主要是一種心理概念，因為不管是漲是跌，對于自住影響都不大。而且房產(chǎn)不同于股票，有著更強的保值能力，至少它有收租的保證。負資產(chǎn)真正影響的是那些手握多套住房的炒房者，他們不堪利息重負，才有可能斷供。
就主動斷供而言，據(jù)記者了解，在深圳主要有三種情況：一是有些高位入市但目前又未收樓的業(yè)主想通過斷供逼迫銀行向開發(fā)商施壓，希望后者能夠給予他們補償；二是炒房者不堪多套住房的利息重壓，丟卒保車，被迫放棄保值增值條件不太好的房產(chǎn)；三是業(yè)主覺得確實房子跌得太多，不再物有所值，主動放棄房產(chǎn)。而在這當中，第一種情況占了70%以上，目前泰華陽光海和半山溪谷都是這種情況，第二種情況占20%左右，第三種情況微乎其微。
針對外界“深圳房貸壞賬超千億”的說法，深圳銀監(jiān)局回應(yīng)說，深圳銀行包括房貸在內(nèi)的全部壞賬余額估計也不到1000億元，而其中開發(fā)貸款的壞賬率目前還低于全國平均水平。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，深圳發(fā)生的情況并未影響到全局。與深圳相比，北京、上海等樓市熱點城市的狀況仍然樂觀�！吧钲跀喙┈F(xiàn)象的產(chǎn)生，有兩方面因素，一方面深圳毗鄰香港，當?shù)爻捶楷F(xiàn)象非常普遍；另一方面，深圳房價相比去年最高峰時期嚴重縮水，大量房產(chǎn)變成負資產(chǎn)。北京、上海的情況要比深圳好很多。”北京開太物業(yè)保證有限公司總經(jīng)理白鈞接受記者采訪時表示，北京短時間內(nèi)發(fā)生斷供風波的可能性不大，金融風險處在可控范圍。
一家國有銀行北京支行的一位工作人員也證實了上述說法。該工作人員告訴記者，目前他們銀行無論是對房地產(chǎn)開發(fā)貸款還是個人住房按揭貸款都有著嚴格的審查程序，對于這兩種貸款都采取了非常審慎的態(tài)度。
他向記者透露，前一段時間他們曾針對房地產(chǎn)開發(fā)貸款進行過專門檢查，檢查證明房地產(chǎn)貸款客戶整體信用度較高，貸款質(zhì)量較好，客戶信用風險處于相對穩(wěn)定狀態(tài)。“自去年以來，各家銀行已經(jīng)增加了警覺性，并采取了多方措施防止出現(xiàn)問題，目前并沒出現(xiàn)房貸不良貸款率大幅上升的情況�！彼a充說。
嚴格遵循房貸政策 銀行才能防范風險
盡管大規(guī)模的負資產(chǎn)和涌動的“斷供潮”并未出現(xiàn)，但這并不意味著可以高枕無憂。深圳大學國際金融研究所所長國世平說，深圳的銀行在住房貸款方面呆賬壞賬情況不算太壞，這主要是與美國次貸相比，中國的住房貸款主要是給優(yōu)質(zhì)客戶的，也就是說，國內(nèi)購房者的經(jīng)濟條件和還款能力都比次貸客戶高，所以還沒有出現(xiàn)大問題。但這不等于銀行違規(guī)放貸沒有風險，如果房價繼續(xù)下調(diào)，今年下半年或明年將迎來客戶違約的高峰。
北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強認為，目前部分人在認識中存在誤區(qū)，認為房價出現(xiàn)一定程度的下跌必然會引發(fā)全局性的金融風險。他說，出現(xiàn)風險的概率并不如想象得那么高，假定房價每平方米下跌了30%，但對于不同的購房者影響各不相同。因為大多數(shù)的購房者并不是在房價最高點購進的，而是在房價處于上升通道過程中買入的，因此多數(shù)的購房者并不會出現(xiàn)資不抵債的情況。
陳國強說，目前應(yīng)該進一步了解市場上的真實情況，從近年來，個人住房按揭貸款的情況看，不良貸款率相對較低。以上海為例，上海曾出現(xiàn)過房價下跌的情況，但并未引發(fā)全局性或較為嚴重的金融風險性問題。因此我們要注意區(qū)別特定市場與全國市場、個案現(xiàn)象與普遍現(xiàn)象的區(qū)別。對于金融管理層而言，引起相關(guān)的重視是正確的，同時房地產(chǎn)市場也應(yīng)該盡快回歸到理性的發(fā)展道路上來。
有關(guān)專家表示，在當前樓市持續(xù)調(diào)整的情況下，銀行應(yīng)當嚴格遵循國家二套住房房貸等政策，才能防止風險，保證房貸資金安全。 |