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一些人認為，深圳房地產(chǎn)市場目前正處于低迷期，如果成交量再繼續(xù)低迷，估計開發(fā)商很快就會支撐不住而繼續(xù)降價，突然冒出來一個萬人購房團，暴露買房者的真實意圖，使得開發(fā)商不但不降價，反而要漲價了，萬人購房團也許會起到托市工具的作用。
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高樓林立的深圳街頭 | 今年以來，深圳市商品房銷售價格持續(xù)調(diào)整，成交極度萎縮，開發(fā)商與消費者都在對市場行情進行觀望，就在此時，深圳突然冒出了一個萬人購房團，打破了房地產(chǎn)市場的沉默，同時引發(fā)社會極大關(guān)注。
近兩萬人報名參加購房團
今年7月1日，萬人購房團發(fā)起人鄒濤搭建了深圳萬人住房團購平臺，并通過其私人網(wǎng)站向社會招集人馬。此事經(jīng)一些媒體報道后，反響強烈，僅僅35天時間，就有近兩萬人向鄒濤報名。
今年34歲的鄒濤，讀過工商管理專業(yè)，1997年進入深圳工作，現(xiàn)經(jīng)營自己的高爾夫用品公司。據(jù)鄒濤介紹：已登記報名的近兩萬名住房團購成員近九成為深圳本地常住市民，其他來自全國各地；登記者中年齡最小的23歲，最大的60多歲，從事多種職業(yè)——私營企業(yè)主、個體經(jīng)營戶、企業(yè)白領(lǐng)、事業(yè)單位職員等，月收入最少3000多元，最多2萬多元，其中85%的成員沒有買過房，90%的人認為如果購房選擇按揭貸款方式，10%的人準備一次性付款。
萬人住房團購平臺從搭建之處就有明確的基本目標：最終實現(xiàn)深圳特區(qū)內(nèi)(羅湖區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)、鹽田區(qū))普通商品房團購均價8000元/平方米；特區(qū)外(寶安區(qū)、龍崗區(qū))團購均價5000至6000元/平方米。鄒濤認為，之所以參與者眾多，是因為大家認可團購目標價，同時也說明了一個問題，目前深圳的房價遠遠高于市民所能承受的經(jīng)濟能力，許多老百姓還是渴望通過團購平臺或其他方式，實現(xiàn)自己的住房夢想。他說，眼下，大多數(shù)有購房意向的人都在被動地觀望，等著房價下跌，我們應(yīng)該化被動為主動，依靠集體的力量來和開發(fā)商議價，迫使開發(fā)商放棄獲取暴利想法。希望深圳市民能通過萬人團購平臺了解當前房地產(chǎn)市場的最新動態(tài)和信息。
據(jù)了解，7月底，鄒濤率領(lǐng)幾名購房團的志愿者先后與深圳的兩家房地產(chǎn)公司談判，并達成初步團購意向。鄒濤說，如果談判價格合理，相信首批可能會有幾百名團購成員受益。
市場價與購房團的目標價位相距甚遠
鄒濤發(fā)起萬人團購行動目標很明確，要讓團購成員買到低于市場價格的房子，但是，開發(fā)商能接受他開出的價碼嗎？前期高位買入的購房者能受得了嗎？會出現(xiàn)斷供潮嗎？因此，萬人購房團的行動成功與否，根本上取決于他們開出的目標價——特區(qū)內(nèi)8000元/平方米，特區(qū)外6000元/平方米能否被市場接受。
據(jù)分析，深圳本輪房價上漲是從2004年開始起步的，當時，深圳特區(qū)內(nèi)的商品房均價約每平方米5000多元，特區(qū)外約每平方米3500元左右。鄒濤認為，按照深圳目前的房價，開發(fā)商的銷售利潤應(yīng)該還有50%左右，團購目標價是基于這種分析而確定的。
深圳的房價經(jīng)過近3年的快速、大幅拉升后，上漲了3倍多，于2007年10月見頂。深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局的統(tǒng)計顯示，深圳商品房銷售均價從2007年10月17350元/平方米的歷史高位，下降至今年6月的11159元/平方米，房價調(diào)整幅度約36%。
業(yè)內(nèi)人士林藝明指出，隨著房價大跌，一些高位買入的購房者的3成首付化為烏有，不少購房者出現(xiàn)了負資產(chǎn)現(xiàn)象，一些樓盤的小業(yè)主紛紛向開發(fā)商討要損失補償，個別按揭購房者不得不斷供；媒體對負資產(chǎn)、斷供、中介倒閉、炒樓內(nèi)幕等現(xiàn)象的連續(xù)報道給了深圳房地產(chǎn)市場巨大的壓力，使得市場成交大幅萎縮。今年上半年，深圳新建商品房銷售面積比去年同期減少5成多，萎縮至10年前的住房銷售水平。他說，按照萬人購房團開出的價格成交，首當其沖的是前期高位套牢者。
記者了解到，雖然深圳房價調(diào)整幅度較大，但絕對價格并不低。深圳市國土房產(chǎn)局官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，8月以來，深圳特區(qū)內(nèi)新建商品房樓盤的銷售價約在每平方米1.3萬元至2萬元之間，關(guān)外約在每平方米8000元至10000元之間，與萬人購房團的目標價位相距甚遠。
深圳房地產(chǎn)開發(fā)商鄭耀雄介紹說，今年5月，特區(qū)內(nèi)某個樓盤試探性地以每平方米8000元左右的特價開盤銷售其中一部分商品房，結(jié)果當天被搶購一空，開發(fā)商只好重新提價，這說明8000元/平方米的房價已經(jīng)見底了。鄭耀雄認為，按照深圳目前房地產(chǎn)市場的行情，以萬人購房團的目標價位短期內(nèi)成交可能性不大，如果現(xiàn)在關(guān)內(nèi)新建商品房價格跌破8000元/平方米，將會對深圳房地產(chǎn)市場造成重大打擊。
對房地產(chǎn)市場影響不可忽視
深圳萬人購房團誕生后，立即引發(fā)爭議。一些深圳市民認為，萬人購房團是新生事物，反映了許多普通老百姓的購房意愿，不論成功與否，都對目前低迷的房地產(chǎn)市場有積極促進作用。
萬人購房團的一些成員對記者說，萬人團購平臺正在向規(guī)范化的方向運作，聘請了常年法律顧問，還聘請了美國前總統(tǒng)克林頓的首席談判顧問羅杰·道森擔(dān)任特約購房談判指導(dǎo)顧問，并向其頒發(fā)了聘書，購房團的成員希望這個平臺能成為探索解決普通百姓的住房問題，協(xié)同房地產(chǎn)發(fā)展商減少營銷成本，讓利于民。
一些人認為，深圳房地產(chǎn)市場目前正處于低迷期，如果成交量再繼續(xù)低迷，估計開發(fā)商很快就會支撐不住而繼續(xù)降價，突然冒出來一個萬人購房團，暴露買房者的真實意圖，使得開發(fā)商不但不降價，反而要漲價了，萬人購房團也許會起到托市工具的作用。
深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長鄧志旺分析說，萬人購房團具備了較強的談判實力，其行動如果成功，將會產(chǎn)生一系列連鎖反應(yīng)。去年底以來，深圳房價跌幅較深，直接影響到銀行信貸資金的安全。房地產(chǎn)市場有其自身的發(fā)展規(guī)律，如果要讓房價下降一步到位，必然會造成嚴重后果，包括開發(fā)商的資金鏈、政府出讓土地價格、前期按揭購房者的還貸能力，以及對周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場的影響等等。他說，今年上半年，深圳新建商品房銷售面積為170萬平方米，僅相當于售出兩萬套85平方米的住房，如果兩萬購房者在短期內(nèi)交易成功，要實現(xiàn)萬人購房團開出的目標價的可能性不大。
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在新浪網(wǎng)“社會公益活動家鄒濤”7月30日的博客上，詳細敘述了他和首批志愿者與兩家房地產(chǎn)公司的首次“談判”
2008年7月29日中午及下午，在一邊繼續(xù)完善第一批報名登記統(tǒng)計篩選工作，剔除報名資料不全人員的同時，與志愿者黃先生、廖先生等6人一起前往約好的2家房地產(chǎn)公司與其相關(guān)負責(zé)人展開實質(zhì)性的面談，邁開了“深圳萬人團購”另一項重要工作——選樓盤的實際行動第一步。
這兩家房地產(chǎn)公司先后與我們的志愿者主動聯(lián)系，在確認其相關(guān)真實情況后，我們才開始接觸。在幾個小時的溝通中，我能強烈地感受到四點：
一是房地產(chǎn)商依然還有06、07年的暴利思想，堅信樓價會“長期繼續(xù)上漲”，對去年樓價一天一個價瘋漲的日子“相當懷念”，這也許是他們硬撐，死不降價，不斷發(fā)布“救市”、要求國家給政策的原因。
二是我可以明顯地感覺到房地產(chǎn)商的資金應(yīng)該是非常緊張了，在價格瘋狂的時候，有的房地產(chǎn)商曾把自己開發(fā)的樓盤通過銀行“按揭”的方式套去資金獲利后“賣”到自己名下，等有機會再放出來轉(zhuǎn)賣一次獲取暴利，這也許就是所謂有的樓盤通過媒體公開宣稱什么一開市就“銷售幾成”的原因吧，其實制造的都是虛假的“繁榮”。
三是發(fā)展商不會公開降價。特別是有老業(yè)主的樓盤，如果通過廣告公開降價，老業(yè)主會“鬧事”，惹來更多麻煩，所以他們只能“封盤”。但通過“團購的方式”是比較可行的方式。
四是一些樓盤是通過銀行的“開發(fā)貸”開發(fā)的，降價銀行不答應(yīng)，買房人的消費信貸做不了，因此開發(fā)商只好“封盤”不賣，觀望，等國家政策放松。
通過這四點，我想強烈呼吁，一是想買房的老百姓千萬不要急，不要恐慌，一定要買與自己經(jīng)濟實力相符的商品房，否則，只會背負沉重的債務(wù)。二是國家一定不能被利益集團綁架，一定要繼續(xù)從嚴的調(diào)控政策，不但不能放松，而且要加緊，否則會繼續(xù)制造泡沫，導(dǎo)致社會和經(jīng)濟不穩(wěn)定。同時，要從銀行的資金源頭上控制哄抬房價、炒作地皮、樓價，因為那些拍賣出來的所謂的“地王”，事實上也是開發(fā)商用銀行的錢“買來的”，而銀行的錢其實都是老百姓的儲蓄存款血汗錢啊。 | | |