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| 新華社記者:來(lái)建強(qiáng)
攝 | 去年底以來(lái)，廣州、成都、福州、烏魯木齊等城市相繼推出“二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)”。時(shí)近一年，這一旨在遏止二手房交易中存在的欺詐、中介賺差價(jià)、假按揭和漏稅等頑疾的“透明網(wǎng)”運(yùn)行如何呢？
網(wǎng)上交易止于“搜房”
烏魯木齊今年4月1日才推出“二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)”，目前統(tǒng)計(jì)分析顯示，不少房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)業(yè)績(jī)均不理想，部分中介一個(gè)月僅有一筆業(yè)務(wù)，而且毀約率普遍比以往高。在今年以來(lái)“房市冬季”的沖擊下，一些中介公司關(guān)張或者關(guān)閉分店，以縮減成本來(lái)應(yīng)對(duì)當(dāng)前的不景氣。
根據(jù)《烏魯木齊市私產(chǎn)房屋網(wǎng)上交易服務(wù)管理辦法》要求，私產(chǎn)房屋(二手房)網(wǎng)上交易服務(wù)包括網(wǎng)上掛牌服務(wù)、網(wǎng)上房地產(chǎn)交易服務(wù)和交易資金劃轉(zhuǎn)服務(wù)。
有市場(chǎng)分析人士說(shuō)，受“拐點(diǎn)論”和購(gòu)房者持幣觀望心理的影響，今年上半年房市低迷是市場(chǎng)主流，二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)中的“網(wǎng)上掛牌服務(wù)”目前只是停留在“搜房”的初步功能上，對(duì)房市影響較小。
在烏魯木齊長(zhǎng)期從事房屋中介服務(wù)的業(yè)內(nèi)人士尹文超介紹，二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)要求所有進(jìn)入交易市場(chǎng)的房屋都必須到網(wǎng)上去登記備案掛牌交易，房源信息都公布在“房產(chǎn)大巴扎”的網(wǎng)頁(yè)上�！皬默F(xiàn)狀來(lái)看，現(xiàn)在網(wǎng)上交易系統(tǒng)主要作用是集中了房源信息，而且是可靠的真實(shí)的房源信息�！�
在較早推出二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)的北京、杭州、上海等地，一些房產(chǎn)中介公司也認(rèn)為，二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)并不像“淘寶網(wǎng)”“卓越網(wǎng)”等購(gòu)物網(wǎng)站那樣輕松方便地實(shí)現(xiàn)商品的權(quán)屬轉(zhuǎn)移。“更多地說(shuō)是一種監(jiān)管措施和過(guò)程管理�！北本┓康禺a(chǎn)中介協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)周宗楚說(shuō)，“真正完成權(quán)屬轉(zhuǎn)移的行為還是在網(wǎng)下完成的�！�
“透明空間”里游走的陰影
雖然二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)在各地具體規(guī)定有所不同，但是歸結(jié)起來(lái)有三個(gè)相同之處：一是所有要進(jìn)行交易的房屋必須先到網(wǎng)絡(luò)上備案掛牌；二是從事房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)和擔(dān)保公司必須具有注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證；三是通過(guò)銀行或者擔(dān)保機(jī)構(gòu)進(jìn)行資金監(jiān)管。
這些旨在規(guī)范市場(chǎng)的“透明”之舉，因?yàn)楦挥小皬椥浴倍嗔艘恍┧�。相�?duì)于二手房市場(chǎng)較為成熟的北京，西部邊城烏魯木齊的市場(chǎng)環(huán)境要初級(jí)得多。
按照烏魯木齊市的規(guī)定，每個(gè)中介公司必須有兩個(gè)以上注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證�！扒也徽f(shuō)每個(gè)中介公司都有資格證，當(dāng)前活躍在烏魯木齊市場(chǎng)上的700多家中介公司僅有37家中介公司有網(wǎng)上房地產(chǎn)服務(wù)的資格�！币某f(shuō)。
據(jù)了解，就是這些為數(shù)不多的經(jīng)紀(jì)人資格證也有不少是“租賃”而來(lái)的。尹文超介紹說(shuō)，現(xiàn)在一個(gè)全國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證已經(jīng)被市場(chǎng)炒作到了每個(gè)月1000元的租金�！俺肿C的人只是掛在某個(gè)公司的名下，而實(shí)際上并不從事房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)。所以說(shuō)，網(wǎng)上交易系統(tǒng)的推出成了房產(chǎn)中介市場(chǎng)重組的契機(jī)，同時(shí)也生成了新的游戲規(guī)則。”
另一個(gè)問(wèn)題涉及二手房交易中的避稅說(shuō)。由于二手房交易的稅率比一手房要高出很多，所以二手房在交易時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方都希望能夠規(guī)避部分稅費(fèi)。而從某種意義上說(shuō)，購(gòu)房者比較看重中介機(jī)構(gòu)提供合法避稅的服務(wù)�！斑@樣一來(lái)，一些網(wǎng)上掛牌的價(jià)格信息就不一定真實(shí)，往往報(bào)低價(jià)格，實(shí)際成交價(jià)格則要高出不少�！币某f(shuō)。
另外，實(shí)行“網(wǎng)上交易系統(tǒng)”后，因?yàn)榉吭葱畔⒍荚诨ヂ?lián)網(wǎng)上，看房安全和信息安全也是值得注意的問(wèn)題。網(wǎng)上交易系統(tǒng)的服務(wù)到領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證為止，而以往由中介完成的附帶設(shè)備的檢查、物業(yè)方面的入住手續(xù)、維修基金的交割等等服務(wù)內(nèi)容卻處于真空狀態(tài)，這也為二手房“網(wǎng)上交易系統(tǒng)”提出了改善空間。
“事實(shí)上，相對(duì)成熟的市場(chǎng)也經(jīng)歷過(guò)那些所謂的不成熟階段�！北本╊I(lǐng)跑房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理徐東華說(shuō)，“一些不規(guī)范的情況目前在市場(chǎng)相對(duì)規(guī)范的北京、上海等地也還存在著�！�
“透明網(wǎng)”還要“查漏補(bǔ)缺”
較之一手房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)房源壟斷更加明顯，沒(méi)有形成一個(gè)相對(duì)開(kāi)放的市場(chǎng)，導(dǎo)致交易雙方遠(yuǎn)離真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格。使房源信息更加開(kāi)放真實(shí)透明是“二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)”的出發(fā)點(diǎn)，但“因?yàn)楣┣笮畔⒉粚?duì)稱(chēng)，所以給市場(chǎng)監(jiān)管帶來(lái)相當(dāng)?shù)碾y度�！睘豸斈君R市房產(chǎn)交易中心信息科科長(zhǎng)林育齊說(shuō)。
我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司北京公司副總經(jīng)理胡景輝說(shuō)，“網(wǎng)上交易系統(tǒng)”走的是一條信息化規(guī)范的道路，這是二手房市場(chǎng)走向真正透明規(guī)范開(kāi)放的“必由之路”，關(guān)鍵是如何完善目前尚有漏洞的體系，搭建一個(gè)銀行、稅務(wù)、行政部門(mén)等多方參與的信息平臺(tái)，讓這條路順暢地走到底。
胡景輝舉例說(shuō)，如果貸款買(mǎi)房的價(jià)格高于成交價(jià)格的話(huà)，那么稅務(wù)部門(mén)登記在案的稅收成本就高了；如果買(mǎi)主向稅收部門(mén)報(bào)低成交價(jià)格以避稅額，銀行貸款的額度又受到影響。
除此之外，網(wǎng)絡(luò)交易系統(tǒng)的服務(wù)和技術(shù)保障也應(yīng)跟上。周宗楚說(shuō)，開(kāi)始于2007年7月1日的北京二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)也在不斷完善過(guò)程中，除了探索新的服務(wù)項(xiàng)目以彌補(bǔ)漏洞之外，還要制定更加細(xì)致的制度來(lái)防范“鉆漏洞”的現(xiàn)象。比如對(duì)委托期限的規(guī)定，用以防止“一房多賣(mài)”的現(xiàn)象，只有第一家公司的委托超期了，第二家委托公司才具優(yōu)先權(quán)。
關(guān)于經(jīng)紀(jì)公司資質(zhì)的問(wèn)題，林育齊認(rèn)為，只要嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有的各項(xiàng)規(guī)定，是可以避免的。在市場(chǎng)培育和成長(zhǎng)的過(guò)程中，那些違規(guī)操作者將逐漸被市場(chǎng)和消費(fèi)者淘汰�！皟�(nèi)容和形式兩手抓，才能讓網(wǎng)上交易系統(tǒng)日臻完善，而不是流于‘形式’。” |