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央行的房貸新政雖然已公布兩周，但是幾乎遭到了商業(yè)銀行的集體失聲，除了農(nóng)業(yè)銀行和交通銀行出臺了較為粗線條的房貸細則外，其他銀行都選擇了觀望。
業(yè)內(nèi)人士認為，“房貸新政”細則難產(chǎn)的背后，一方面是商業(yè)銀行在“保增長”與“保利潤、避風險”之間權衡，擔憂利率下調(diào)后可能的利差倒掛帶來虧損；另一方面源于監(jiān)管部門對降低首付比例可能導致銀行信貸資產(chǎn)質量惡化的擔憂。
僅兩家出臺細則
目前，僅有農(nóng)業(yè)銀行和交通銀行出臺了關于房貸新政的細則，而光大銀行的房貸細則在公布幾日后也被撤回。農(nóng)行房貸細則規(guī)定；居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，最低首付款比例為20%；貸款最低執(zhí)行利率調(diào)整為同期同檔次基準利率的0.7倍。購買非普通住房的，即使是首次購房，首付款比例原則上不低于25%。
交行房貸細則規(guī)定；首次利用貸款購買普通自住房的，貸款利率可執(zhí)行基準利率的0.7倍，首付比例20%。其他客戶首付比例和利率政策則繼續(xù)執(zhí)行央行359號和452號文件規(guī)定。根據(jù)這兩個文件規(guī)定，已利用貸款購房又申請購買第二套以上住房的，貸款首付不得低于40%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。但對已貸款購買首套自住房的家庭，如果人均住房面積低于當?shù)仄骄�，再次向銀行申請貸款，可以比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。
光大銀行被撤回的房貸細則規(guī)定，購買首套房符合套型建筑面積在90平方米以內(nèi)等條件，首付比例為20%、貸款利率在基準利率的基礎上下調(diào)30%。如果買的是二套房，如符合條件，首付比例為20%、貸款利率在基準利率基礎上下降18%。如果是第三套房首付款比例將提高到30%、利率不享受優(yōu)惠。對首套和二套住房、三套住房的界定以家庭為單位。
中行、建行、工行等銀行均表示，目前各自房貸政策實施細則仍沒有出臺。中行、建行表示，在總行層面目前將僅發(fā)布房貸新政指導性文件，各個分行根據(jù)具體情況制定相應細則。
銀行顧慮風險
10月22日，央行宣布自10月27日起，將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。金融機構對客戶的貸款利率、首付款比例，應根據(jù)借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否系普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風險因素，在下限以上區(qū)別確定。
其后，銀監(jiān)會緊急發(fā)布通知，要求各商業(yè)銀行辦理個人住房貸款，除首次利用貸款購買自住房外，其余情形均繼續(xù)嚴格執(zhí)行以前的規(guī)定。
目前，商業(yè)銀行在制定房貸細則時大多將重點放在“首次+普通+自住”方面，但因為“改善型普通自住房”的概念太過寬泛，監(jiān)管部門擔心這將對控制高檔房的信貸不利。故此，大多數(shù)商業(yè)銀行在出臺房貸細則方面還持觀望態(tài)度。
交行副行長錢文揮日前便在業(yè)績發(fā)布會上表示，“改善型”的概念太過寬泛，執(zhí)行起來比較困難。他舉了個例子，假如一個人已有了一所小房子，以前沒有貸款過，現(xiàn)在他想貸款購買一所面積大一點的房子，這樣的需求可稱之為“改善型購房”，也滿足“首次”、“自住”、“普通”的概念，銀行可給予優(yōu)惠。但是，假設一個人已經(jīng)有了兩棟別墅，現(xiàn)在他想貸款再買一棟面積更大的別墅，這樣的需求顯然不能被稱為“改善型購房”。
“各家銀行在制定房貸細則時都需要權衡風險與收益的關系，這使得商業(yè)銀行在出臺細則時顯得較為謹慎�！北本┐髮W房地產(chǎn)研究所所長陳國強說。
“今年以來各家銀行個人住房貸款這一塊業(yè)務下滑明顯，總體業(yè)務量能夠達到去年總量的三分之一就已經(jīng)很不錯了�！标悋鴱娬J為，各家銀行在這一業(yè)務量上并未“吃飽”，因為住房按揭貸款一直都是銀行的優(yōu)質資產(chǎn)，所以各家銀行利潤一定會出現(xiàn)不同幅度的下降，這也決定了各家銀行并不想放棄房貸業(yè)務，但又顧慮央行和銀監(jiān)會共同下發(fā)的《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》和《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》的相關規(guī)定。
中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞認為，房貸細則出臺難背后反映出銀行是企業(yè)但又被賦予了很多的社會公共職能。作為企業(yè)應該按照追求利潤的最大化去設計，但它同時又要去考慮社會效益等公共職能，這一矛盾必然反映在銀行政策的制定上。
牛鳳瑞認為，出臺房貸細則十分必要。他舉例子說，比如首次和改善型住房如何界定的問題，享受了國家的福利分房政策，如果再購買商品房算不算首次購房；如果福利分房的面積比較小，再購房算不算改善型住房，這些都需要加以明確。
“簡單的幾條大的政策并不能涵蓋所有的復雜現(xiàn)象，各地發(fā)展極不平衡，各地所面臨的問題也千差萬別，房地產(chǎn)市場屬于區(qū)域性市場，個性化非常強，任何政策都可能存在漏洞或值得商榷的地方，因此出臺相關的細則明確概念的界定顯得十分必要�！迸ｘP瑞說。 |