商品房價格在全國位居前列的青島，長期以來和許多沿海城市一樣，廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了城市低收入家庭解決住房困難的強(qiáng)烈需求。2007年以來，青島市在促進(jìn)住房保障和供給上，從原來的單純依靠政府資源轉(zhuǎn)向綜合性利用政府和社會資源，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房及限價房建設(shè)數(shù)量大幅增加，保障性住房的籌資建設(shè)機(jī)制也逐步完善，青島住房保障正在治標(biāo)邁向治本，從原來的少數(shù)人受益邁向中低收入家庭全覆蓋。

為“夾心層”提供特別租賃房源

　　2004年8月，青島市在全國率先以政府規(guī)章的形式出臺了《青島市城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》《青島市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》《青島市普通商品住房(即“限價房”)管理辦法》，初步建立起以廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房為主體的住房保障體系。
　　盡管如此，長期以來，城市低收入家庭熱切期盼的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房供給數(shù)量少，部分符合經(jīng)濟(jì)適用房購買條件但卻買不起經(jīng)濟(jì)適用房的“夾心層”的大量存在，成為青島低收入家庭改善住房條件面臨的三大難題。
　　針對城市低收入家庭盼望增加保障性住房供給的需求，自2007年底起，青島市調(diào)整了住房保障單純依靠政府“撒胡椒面”的思路，轉(zhuǎn)而利用政府和社會多種資源，逐步探索建立起全覆蓋的住房保障體系。
　　據(jù)青島市住房保障中心副主任吳曉航介紹，2007年底，青島市通過摸底調(diào)查，在市內(nèi)四區(qū)明確了三條收入線標(biāo)準(zhǔn)(元/月·人)，分別保障三類收入人群——即最低工資標(biāo)準(zhǔn)線610，逐步配租廉租住房；城市居民人均可支配收入線1277，可以購買經(jīng)濟(jì)適用住房，城市居民人均可支配收入的1.5倍標(biāo)準(zhǔn)線1916，可以購買限價商品房。
　　根據(jù)這三條收入線標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算，2008年初，這三類人群共有3.46萬戶，其中滿足廉租住房申請條件的9300戶。為集中力量解決這3.46萬戶家庭住房保障問題，青島市規(guī)定相關(guān)收入標(biāo)準(zhǔn)和人群鎖定三年，爭取在3年至5年內(nèi)使這部分家庭住房題條件得到根本性的改善。
　　此外，青島市在調(diào)研中還注意到，在這三條收入標(biāo)準(zhǔn)線劃定的三類人群中，還存在兩類“夾心層”人群：即符合購買經(jīng)濟(jì)適用房條件但買不起經(jīng)濟(jì)適用房的人群，符合購買限價商品房但買不起限價商品房的人群。對于這兩類人群，青島市創(chuàng)造性地推出了兩類政策性租賃住房——政府投資建設(shè)的租賃住房、市場化建設(shè)的租賃住房。前者主要用于解決符合購買經(jīng)濟(jì)適用房條件但買不起經(jīng)濟(jì)適用房的低收入家庭住房困難，后者則主要用于解決符合購買限價商品房但買不起限價商品房的中等收入家庭住房困難，以及部分大學(xué)畢業(yè)生、引進(jìn)人才等特殊群體的住房困難問題。
　　值得一提的，為促進(jìn)市場化租賃住房的建設(shè)，青島市特別規(guī)定，在限價商品房建設(shè)中安排10%的限價租賃住房，作為土地出讓的附加條件一并納入土地招拍掛方案。今年青島將建設(shè)1000套限價租賃住房、3000套廉租住房、5000套經(jīng)濟(jì)適用房和7000套限價商品住房。此外，政府投資建設(shè)的3000套政策性租賃住房今年即可完工。

新挑戰(zhàn)考驗政府解“民生之急”決心

　　為切實推進(jìn)保障性住房建設(shè)到位，青島市新修訂的《青島市廉租住房保障辦法》《青島市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》《青島市限價商品住房管理辦法》已經(jīng)從今年9月1日起正式施行，這意味著青島市住房保障建設(shè)已經(jīng)納入法制化、規(guī)范化的軌道；與此同時，青島市還建立起了相應(yīng)的“配建、籌資、聯(lián)控”三大保障機(jī)制。
　　記者從青島市國土資源和房屋管理局獲悉，青島市自2008年起開始全面實行保障性住房配建制度，其中廉租住房主要在舊城區(qū)和城中村改造項目中配建，經(jīng)濟(jì)適用住房主要在城中村改造項目中配建。土地出讓時，必須一并提出保障性住房配建比例、套型面積、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及回購或銷售價格等附加條件，作為項目招拍掛方案的內(nèi)容。此外，其他有條件的住宅用地也將按照一定比例配建保障性住房。
　　籌資方面，青島市建立了市區(qū)兩級財政統(tǒng)籌安排的住房保障資金籌措機(jī)制，住房保障資金納入各級財政年度預(yù)算安排。住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金后，全部用于住房保障工作；15%以上的城市土地出讓凈收益須用于住房保障工作，并逐步提高這一比例。僅2008年，青島市就投資5億元(市財政4億元、區(qū)財政1億元)用于在市區(qū)四區(qū)投資建設(shè)15萬平方米不少于3000套的廉租住房。
　　聯(lián)控方面，重點(diǎn)是建立起了規(guī)劃、建設(shè)、國土房管等部門的信息溝通、聯(lián)合把關(guān)及動態(tài)監(jiān)察機(jī)制，以加強(qiáng)保障住房建設(shè)計劃控制特別是嚴(yán)控套型結(jié)構(gòu)比例。
　　即便如此，隨著我國商品房市場從高速發(fā)展期進(jìn)入調(diào)整期，商品房開發(fā)包括城中村改造步伐將有所放緩，按比例配建的保障性住房面積可能也因此下降；加上建筑安裝成本今年以來大幅攀升導(dǎo)致政府投入資金出現(xiàn)“貶值”等等，這些新問題的出現(xiàn)仍將繼續(xù)挑戰(zhàn)青島剛剛建立起來的保障性住房全覆蓋機(jī)制。“能否從全覆蓋藍(lán)圖變成全覆蓋樣本，這將進(jìn)一步考驗地方政府解‘民生之急’的決心與毅力�！鄙綎|大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗教授說。