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隨著天氣的變暖，西北樓市也結(jié)束了并不漫長的“寒冬”。正當許多購房者還在觀望的時候，蘭州、銀川等地卻出現(xiàn)了種種回暖跡象，區(qū)位優(yōu)勢明顯、投資潛力大的住宅小區(qū)成交量大增，價格不跌反漲，房地產(chǎn)企業(yè)大幅度加大開發(fā)投資。
自去年8月份以來，東南沿海房地產(chǎn)市場低迷氣氛開始向西部傳導(dǎo)，加上金融危機的影響，銀川、蘭州等西北中心城市樓市成交量經(jīng)歷了一段時間的萎縮。不過，從最近的情況來看，西北樓市交易活躍，房價漲幅領(lǐng)跑全國。一些房地產(chǎn)專家和企業(yè)認為，西北樓市去年并未傷筋動骨，或?qū)⑾扔跂|南樓市走出低谷。
西北樓市蘇醒迎來春天
記者走訪蘭州、銀川兩地眾多樓盤時發(fā)現(xiàn)，許多去年非常冷清的售樓處，今年前來咨詢和買房的人多了起來。一些樓盤的銷售人員告訴記者，春節(jié)過后，每月銷量呈平穩(wěn)有升態(tài)勢，三四月份的銷售形勢更是明顯好轉(zhuǎn)。
在去年房市最為“寒冷”的11月，蘭州市商品房成交套數(shù)僅為299套，同比下降近八成。然而今年以來，蘭州商品房銷售出現(xiàn)“小陽春”。據(jù)蘭州市房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)計，4月份蘭州商品房成交571套，成交面積6.5萬平方米，上漲了29.2%和28.8%。從價格上來看，今年一季度，蘭州市近郊四區(qū)商品房平均價格比去年大漲724元，每平方米房價突破4000元大關(guān)。
而在銀川，今年以來房屋均價也首次超過3000元，房價保持了10%的同比漲幅，已連續(xù)9個月漲幅位居全國70個大中城市第一。一季度商品房銷售面積超過23萬平方米，比去年第四季度環(huán)比增長1.3倍，房屋銷售量恢復(fù)到去年的90%左右，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)逐步回暖跡象。
經(jīng)歷了一段時間的觀望以后，消費者的購買力開始重新釋放，與此同時，西北地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)開始大幅度增加投資，甚至北京、上海、廣州等地的房企也加快了在西北投資的步伐。據(jù)銀川市住房保障局統(tǒng)計，銀川市房地產(chǎn)開發(fā)投資今年以來呈快速增長趨勢。一季度完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3.2億元，同比增長35%左右，其中，完成商品住宅開發(fā)投資1.86億元，同比增長18%。
寧夏科亨置業(yè)開發(fā)有限公司執(zhí)行副總裁楊曉峰分析認為，西北地區(qū)外向型企業(yè)少，房市投資性需求小，銀川、蘭州等城市真正具有強大核心區(qū)位優(yōu)勢的土地資源明顯稀缺，導(dǎo)致價格的剛性很強，即便是樓市低迷的時候也沒有多少樓盤降價促銷，最近西北幾個主要城市房價漲勢明顯。
支撐西北樓市三大推手
由于西北地區(qū)經(jīng)濟相對落后，導(dǎo)致了這個地區(qū)樓市與東南沿海城市相比，有著很強的特殊性。盡管最近兩年來西北樓市保持了快速發(fā)展態(tài)勢，但是房價平均也就3000元到4000元。一些專家認為，在金融危機深入影響下，西北地區(qū)似乎成了房企的“避風(fēng)港”，結(jié)構(gòu)性需求、外來人口購房、品牌效應(yīng)等三大因素持續(xù)推動西北樓市保持較高速度發(fā)展。
從目前的情況來看，西北地區(qū)居民改善型購房需求增多，導(dǎo)致房市結(jié)構(gòu)性上漲因素明顯。寧夏大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長鄧宇說，銀川、蘭州等城市居民這幾年迎來了大面積換房升級，原來的老房子、低價房已經(jīng)不適應(yīng)需求，收入較高階層對中高檔社區(qū)的需求量非常大，品質(zhì)好、有水系景觀特色的中大戶型房供銷兩旺。
另外，隨著西北中心城市的快速發(fā)展，輻射能力和范圍都在增大，外來流動人口購房成了支撐這些城市房市的重要力量。銀川市外來人員購房比例去年以來呈持續(xù)上升態(tài)勢，外來人員在市轄區(qū)購房達到總銷售量的56.5%，寧夏以外人員購房占總銷售量的20%左右。一些房地產(chǎn)專家分析認為，隨著金融危機的影響力逐步減弱，外來人口購買力仍然會不斷增強。
隨著西北地區(qū)商品住宅小區(qū)質(zhì)量、環(huán)境等綜合因素的提升，房市分化越來越明顯，房地產(chǎn)企業(yè)打造品牌的意識增強，購房者越來越傾向于購買知名企業(yè)的房子，房市品牌效應(yīng)逐步顯示出強大的推動力。在銀川、蘭州，外來企業(yè)投資建設(shè)的高檔社區(qū)似乎從來不愁賣。自去年以來，銀川“樓王”不斷涌現(xiàn)，最貴的普通住宅每平方米已經(jīng)突破6000元大關(guān)。
一些房地產(chǎn)企業(yè)認為，目前西北樓市才剛剛起步，西北樓市的最核心特點是以居民自住需求為主，炒房現(xiàn)象很少，意味著未來房市投資仍有很大潛力。目前，在蘭州、銀川等地，炒股的人口在當?shù)厮嫉谋壤艽螅菍ν顿Y房地產(chǎn)知之甚少，一些企業(yè)分析，經(jīng)過長時期的股市低迷后中國股市復(fù)蘇步伐非常緩慢，從股市解套的投資者或許會看好投資樓市，投資性需求的放大會給西北樓市帶來新的動力。
西北樓市出現(xiàn)新變化
經(jīng)歷了去年的房市低迷、銷售不暢以后，西北樓市雖然沒有傷筋動骨，但是受融資難、土地拍賣價格高企、外來大企業(yè)競爭等影響，一些城市的房地產(chǎn)企業(yè)重組整合速度加快，金融危機對西北樓市帶來深遠影響。蘭州交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉義認為，在經(jīng)歷了樓市寒冬率先走出低谷后，西北房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)了一些積極變化。
首先，經(jīng)歷過樓市寒冬后，一些中小企業(yè)被淘汰，大企業(yè)開始更加重視品牌建設(shè)，只要蓋房子就能賣出去的時代一去不返了，房地產(chǎn)企業(yè)正改變過去粗放的經(jīng)營方式。據(jù)了解，目前蘭州市場上大大小小的房地產(chǎn)企業(yè)共有500多家，但真正有影響、被購房者認可的不足其中的1/10。在銀川，今年當?shù)卣ㄟ^提高開發(fā)門檻，計劃淘汰數(shù)十家實力弱、信譽差的小企業(yè)，現(xiàn)在當?shù)刈畲蟮膬杉移髽I(yè)也開始結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，在資金、土地等方面實現(xiàn)全方位合作以應(yīng)對危機。
其次，去年以來的樓市風(fēng)云變幻，購房者也變得更加理性。在房地產(chǎn)市場更為平穩(wěn)的前提下，購房者也將會有更加清晰的自我定位，單純的追漲房價，或是一味等待房價暴跌的情況都是不現(xiàn)實的。購房者更加成熟，將會更加重視房屋質(zhì)量和自身置業(yè)的長遠規(guī)劃，從而有助于剛剛起步的西北房市健康發(fā)展。劉義判斷，2009年下半年，在相關(guān)政策不是大范圍調(diào)整的前提下，西北房地產(chǎn)市場將保持一個相對平穩(wěn)的發(fā)展，房價也會在一個比較平穩(wěn)的階段，不會出現(xiàn)大幅上漲，但也不大可能出現(xiàn)下跌。
最后，東部一二線城市來西部投資開發(fā)樓盤的步伐加快，對西北樓市品質(zhì)帶來明顯的提升。近幾年沿海發(fā)達地區(qū)、中心城市的房地產(chǎn)業(yè)的競爭白熱化，西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)相對來說利潤小、成本低，但同時風(fēng)險小。在房市長期低迷的壓力下，許多房地產(chǎn)企業(yè)開始在西部地區(qū)中小城市淘金，包括北京京能、上海綠地以及廣州頤和等大型房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)在西北地區(qū)拿地開發(fā)房產(chǎn)。這些大型房企開發(fā)、設(shè)計、營銷理念新穎，主要建設(shè)中高檔樓盤，對相對落后的西北房市帶來很多新的變化。 |