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今年以來，大量外地投資客進(jìn)入杭州樓市讓杭州“一房難求”的局面愈加凸顯。
新華社記者王定昶 攝 |
今年5月以后，浙江杭州樓市的成交量和成交價格出人意料地創(chuàng)出新高，雙雙刷新歷史紀(jì)錄。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一些民間資本出于對通脹的預(yù)期甚至恐慌，選擇將樓市作為資金的“避風(fēng)港”，是推動樓市出現(xiàn)急漲行情的一個重要原因。
然而，記者采訪中接觸的專家和樓市觀望者均擔(dān)心，由于沒有實(shí)體經(jīng)濟(jì)徹底回暖作為支撐，金融危機(jī)重創(chuàng)下的舊傷猶在，樓市可能會制造出新的危機(jī)。
量價創(chuàng)新高
今年5月，杭州樓市以幾近瘋狂的數(shù)字刷新歷史紀(jì)錄，成交量高達(dá)10058套。在金融危機(jī)來臨之前的2007年6月，杭州樓市在創(chuàng)下的單月最高紀(jì)錄不過是成交6000多套。
近一年多來因金融危機(jī)產(chǎn)生的樓市庫存被迅速消化。杭州市房管局市場處處長張璐說，5月份杭州市新推出的房源為67萬平方米，但是成交量高達(dá)108萬平方米，存量房跌破兩萬套大關(guān)。如果按照5月份一個月一萬多套的消化速度，杭州很快就會無房可售。
在杭州下沙、濱江等新區(qū)，許多樓盤都是在一兩天里銷售一空，2007年底消失的房產(chǎn)公司銷售部門口連夜排隊的景象又重新出現(xiàn)。綠城房產(chǎn)開發(fā)的一個樓盤，兩天之內(nèi)售完，回收資金20億元。
與此同時，一個多月前還在打折促銷的房產(chǎn)商們?nèi)∠怂写黉N優(yōu)惠，價格迅速被拉升到歷史最高水平。杭州濱江房產(chǎn)公司在城西開發(fā)的一個樓盤在去年開盤時均價約1.5萬元/平方米，最低1.2萬元/平方米，今年二季度被迅速拉升到2萬元/平方米左右。位于杭州城區(qū)邊緣的樓盤西城美墅，去年底內(nèi)部員工還能拿到8000元/平方米左右的價格，現(xiàn)在一下子漲到了1.2萬元至1.5萬元/平方米。
這個城市與樓市緊密相關(guān)的行業(yè)迅速進(jìn)入牛市的興奮狀態(tài)。
去年因?yàn)槭袌龅兔圆坏貌皇湛s戰(zhàn)線，甚至關(guān)閉部分門店的二手房中介，最近有的門店營業(yè)時間已經(jīng)延長到凌晨兩點(diǎn)�！翱蛻舻呐d致很高，我們根本打不了烊�！币患抑薪楣镜慕�(jīng)紀(jì)人告訴記者。
杭州市產(chǎn)權(quán)交易中心兩層樓的大廳都人滿為患，辦證人員抱怨沒法休息，因?yàn)樽疃嗟囊粋�房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一次辦了80本房產(chǎn)證。
誰在接盤？
如果說今年一季度樓市的價跌量升是政策利好效應(yīng)顯現(xiàn)，剛性需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購買力的必然結(jié)果的話，四、五兩個月的井噴行情則絕非單純的自住需求所能推動的。幾個月前還信奉危機(jī)下“現(xiàn)金為王”，把錢緊緊捂在手里的企業(yè)家，最近突然急切地為手中的資金尋找出路，沉寂了一段時間的游資又開始暗流涌動。
投資客的大批出現(xiàn)讓房地產(chǎn)開發(fā)商始料不及。位于杭州濱江新區(qū)的樓盤藍(lán)色錢江，前來買房的幾乎全是溫州人，售樓小姐形容他們“一不看房，二不問面積，三不管戶型，只要有房就下單，一買就是一個單元，有的一下可以買下三十幾套�！币幻h(yuǎn)在西班牙的溫州人居然一個電話就買下兩套價值1000多萬元的遠(yuǎn)郊排屋。
建設(shè)銀行一位個貸經(jīng)辦人告訴記者，夫妻雙方來買房，一人買一套，都買市中心的小套，這樣的客戶去年基本絕跡，今年又多起來了，“我經(jīng)手的最多的一個客戶用家里人的名義一口氣買了5套房。”
華邦地產(chǎn)信息部主任韓偉軍認(rèn)為，從成交來分析，大約一半是自住型的消費(fèi)，單純投資炒房的大約占了三成，還有一部分購房者是兼具投資和自住的目的。帶有投資性的購房接近50%。
樓市成為“避風(fēng)港”
韓偉軍說，刺激投資客抄底樓市的主要原因，除了樓市價格下調(diào)、購房稅費(fèi)從房價的10%下調(diào)至1%以外，寬松的貨幣政策對投機(jī)資金非常有誘惑力。據(jù)了解，以一套100萬元房產(chǎn)首付20萬元計算，今年與去年相比不僅首付可以省下20萬元，每個月還可以少付給銀行將近1000多元。
不過，浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長趙杭生認(rèn)為，以溫州人為代表的炒房團(tuán)這次卷土重來，與眾多預(yù)測機(jī)構(gòu)對中國經(jīng)濟(jì)率先復(fù)蘇之后率先進(jìn)入通脹的預(yù)言不無關(guān)系。流動性已然泛濫，原材料價格悄然回升，嗅覺異常敏銳的溫州人首先想到的就是讓自己的資金進(jìn)入房地產(chǎn)這個無論何種時候都最為安全的“避風(fēng)港”。與樓市有限的下挫相比，貨幣無限制的貶值更讓他們覺得害怕。
與資本的沖動形成鮮明對比的是，幾乎所有的業(yè)內(nèi)人士在診斷當(dāng)前的樓市都做出了明確的結(jié)論，那就是這樣的瘋狂上漲只能是曇花一現(xiàn)。
中國銀行浙江分行的一位風(fēng)險管理經(jīng)理認(rèn)為，目前金融危機(jī)繼續(xù)蔓延，內(nèi)需外需沒有明顯轉(zhuǎn)機(jī)，民營資本對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資肯定會非常謹(jǐn)慎，當(dāng)通脹成為一個普遍預(yù)期后，風(fēng)險意識極強(qiáng)的浙江民營資本如此急切地選擇投資樓市也可以理解。同時這可視為一季度寬松貨幣政策的滯后反應(yīng)，但是，銀行一、二季度信貸放出天量以后，下半年貸款收緊，樓市的流動性消失；去年一年積累的剛性需求經(jīng)過一段時間的集中釋放，剛性需求也將萎縮。隨著樓市瘋漲的幕后推手將逐一消失，樓市也必然會逐步回落到正常水平。
接受采訪的各方人士大多認(rèn)為，為流動性、逐利性、盲目性很強(qiáng)的民間游資找到一個好的歸宿，是解決樓市“亂象”的治本之策。民營資本一方面面臨通脹預(yù)期，一方面又找不到更安全的投資出路，從而集中產(chǎn)生投資房地產(chǎn)的沖動。
復(fù)旦大學(xué)金融研究院教授熊繼洲認(rèn)為，要解決當(dāng)前民間資本的潛在風(fēng)險，一個重要途徑是盡快制定民間借貸條例，讓民間金融浮出水面。同時，要進(jìn)一步開放投資領(lǐng)域，除了積極引導(dǎo)民營資本投資基礎(chǔ)設(shè)施，還要打破壟斷，開放市場，為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇注入持續(xù)的動力。
銀行放寬房貸
隱藏新增不良資產(chǎn)風(fēng)險
今年二季度以來，浙江省房地產(chǎn)市場出現(xiàn)量價齊升局面，杭州、寧波、溫州等主要城市的主城區(qū)房價均超過歷史最高水平。與此同時，浙江各商業(yè)銀行競相放開房貸。銀監(jiān)部門和有關(guān)專家擔(dān)心，在內(nèi)需外需沒有明顯改善，實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒有明顯好轉(zhuǎn)的情況下，銀行業(yè)一再突破風(fēng)險底線，爭搶房貸市場份額，有可能形成新的不良資產(chǎn)。
房價和地價誰綁架了誰
近年來吉林省長春市房價和地價輪番上漲，百姓抱怨開發(fā)商心黑，開發(fā)商抱怨政府推高地價，“地價綁架了房價，還是房價綁架了地價”的爭論一直不絕于耳。房價和地價的關(guān)系真是一個解不開的謎團(tuán)嗎？
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