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| 2009-07-14 本報記者：洛濤 來源:經濟參考報 |
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“房價上漲不能歸咎于地價上漲。與其糾纏于地價在房價中所占的比重是多少，不如將關注點放在打擊囤地投機、調整供地結構，強化住宅用地保障機制上�！敝袊嗣翊髮W嚴金明則表示，從經濟學角度看，房價是由供給和需求所決定，即供求關系才是決定房價漲跌的主要原因。如果從市場價格角度考慮的話，房價決定地價，也就是說，房子的價值決定了土地的價值，如果一個區(qū)域的房屋銷售價格較低，會影響土地的交易量和價格的上漲。
例如2008年下半年，全國不少地方樓市低迷，住宅用地流拍就比較普遍。而招拍掛的地價是由開發(fā)商拿地時對房價的市場預期所決定的。一般來說，房價由地價、建安成本、稅費、利潤等幾部分構成，開發(fā)商是否拿地是根據期望房價倒推地價，也就是期望房價減去建安成本、稅費和利潤后的部分。建安成本、稅費在一定時期和一定區(qū)域內相對固定，而對于未來期望房價不同的開發(fā)商判斷有可能不同，其追逐利潤的大小可能也會有差異，所以從某種程度上來說，地價的高低是由開發(fā)商基于房價期望漲跌大小和自己利潤大小所作出的決定。由此看來，房價直接決定了地價。
嚴金明認為，房地產業(yè)對經濟的恢復有一定拉動作用，但如果住房市場投機氣氛過于濃厚，這一促進因素將轉變成重大阻力。20世紀90年代亞洲金融危機前夕，日本很多開發(fā)商囤積了大量土地，過分地把土地作為一種資產而囤積炒作，拿到手的土地不是為了開發(fā)，而是利用土地的稀缺性特點等待升值，這樣供應出去的土地就在開發(fā)商手中來回炒作升值，形不成商品房供應量，導致土地的實際有效供給減少，進而推高房價，風險不斷累積的房地產泡沫最終破滅，極大地傷害了日本的經濟。目前，我國已經出現(xiàn)這種囤地、炒地的現(xiàn)象，開發(fā)商買地的速度明顯高于土地開發(fā)速度，已出售土地中相當一部分被作為“儲備”囤積起來。
但嚴金明不否認土地供應對房地產市場起很大作用。嚴金明表示，目前從整體來看，消費者對房屋的需求總量是固定的，所以土地的有效供給量將對房價有很大的決定作用。如果土地有效供給量增多，將會遏制房價的過快增長。所以切實發(fā)揮調控和監(jiān)管作用，要采取加快住宅用地的投放，加大住宅用地的供應量尤其加大保障性住房的供地等措施來平抑房價。
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