今年第三季度，福州、廈門、泉州等福建省主要城市的房地產(chǎn)市場成交量持續(xù)萎縮，房價卻仍保持上漲勢頭，而今年1月至9月，這三個城市的商品住宅投資不約而同持續(xù)降低，凸顯市場信心不足的問題。分析人士指出，福建房地產(chǎn)正進入一個特殊敏感時期，去年底各級政府為刺激樓市“回暖”出臺的許多政策措施暫定執(zhí)行至今年底，這些扶持政策的延續(xù)和調(diào)整須謹慎。

    樓市成交量縮難擋房價漲勢

    與今年上半年樓市“井噴”行情相比，7月份以來，福州、廈門、泉州等地商品房成交量持續(xù)下降。據(jù)福州市統(tǒng)計局統(tǒng)計顯示，8月、9月福州全市商品房銷售面積是56萬平方米、59萬平方米，分別比7月份下降36.3%、33%。據(jù)福州市房地產(chǎn)交易信息系統(tǒng)生成的數(shù)據(jù)顯示，8月、9月福州市區(qū)商品房網(wǎng)上簽約套數(shù)、銷售金額均比7月份下降50%以上。
    據(jù)廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局介紹，廈門樓市在7月底開始進入銷售萎縮期，6-9月呈現(xiàn)直線下降趨勢，9月份成交量僅為18.69萬平方米，不足6月份的一半。第三季度全市商品房累計銷售83.86萬平方米，按季環(huán)比大幅下降34.61%。
    據(jù)泉州市房管局介紹，今年第三季度各月，泉州市區(qū)商品房單月銷售套數(shù)分別為2277套、1592套、912套，銷售面積分別為26.2萬平方米、16.8平方米、12.7平方米，環(huán)比均出現(xiàn)了下降趨勢。
    與銷售萎縮形成鮮明對比的是，福州、廈門、泉州的房價持續(xù)上漲，其中廈門全市商品房價格在第三季度重新突破了萬元大關(guān)。據(jù)廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局統(tǒng)計顯示，8月份商品房均價達每平方米11838元，9月份均價仍達10988元，比今年2月份每平方米6232元的均價暴漲了76.32%，其中9月份廈門島內(nèi)商品房均價達每平方米14715元，創(chuàng)下了近年的歷史新高。
    分析人士指出，盡管福建省內(nèi)主要城市的房地產(chǎn)市場已顯現(xiàn)需求動力不足，但今年以來地價再度飚升，將支撐房價保持高位運行。9月8日，恒興置業(yè)一舉奪得廈門島內(nèi)一宗地塊，樓面地價每平方米3.094萬元，成為廈門“新地王”。7月，福建融信地產(chǎn)以11.06億的高價將福州市原鍋爐廠地塊收入囊中，該地塊溢價196%，成為福州“新地王”。融信總經(jīng)理林峻嶺告訴記者，這個地價拍高了，開發(fā)利潤空間不大。但與其面臨后續(xù)新盤供應(yīng)不足，不如冒險搶地。

    投資持續(xù)降低凸顯信心不足

    今年1-9月份，福建省內(nèi)主要城市的商品住宅投資不約而同仍持續(xù)降低，商品房新開工面積也呈負增長，空置房面積增長幅度較快，凸顯開發(fā)商對市場信心不足的問題。
    據(jù)福州市建設(shè)局介紹，1-9月份，福州市商品住宅完成總投資160.21億元，較上年同比負增長8.2%，新開工商品房面積349.46萬平方米，同比負增長6.7%，房屋空置面積93.58萬平方米，同比增長171.9%，其中空置一年以上的占78.97%。
    據(jù)廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局介紹，1-9月份全市房地產(chǎn)開發(fā)完成總投資150.87億元，同比負增長29.49%，在建商品房面積2491.71萬平方米，同比負增長7.88%，商品房新開工面積145.28萬平方米，同比負增長59.67%。
    據(jù)泉州市房管局介紹，1-9月份，全市房屋新開工面積251萬平方米，同比下降20.2%。新開工面積下降主要原因是受去年市場蕭條持續(xù)影響，今年上半年樓市快速回暖超過企業(yè)預(yù)期，房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期又長，并且存量土地集中在少數(shù)幾個開發(fā)商手中，短期內(nèi)不能大量推出，從而導(dǎo)致現(xiàn)在未開工面積同比下降。
    由于開發(fā)商對市場信心不足，雖然上半年樓市熱銷，開發(fā)企業(yè)到位資金充裕，但未全部投入開發(fā)投資，進而導(dǎo)致土地閑置趨于嚴重。據(jù)福州市房管局摸底調(diào)查，1-9月福州房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金374.12，但同時完成開發(fā)投資235.66億元，尚有138億元資金流向不明。據(jù)廈門市建設(shè)與管理局統(tǒng)計，截至9月底，廈門全市未開工的房地產(chǎn)項目共計63個，數(shù)量創(chuàng)下歷年新高。

    房地產(chǎn)扶持政策調(diào)整須謹慎

    首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)金融學(xué)院教授謝太峰指出，在當前國際金融危機尚為退去的背景下，高房價會扼殺大量低收入階層正常的住房消費需求，從而削弱消費對經(jīng)濟的刺激力度。
    分析人士認為，房地產(chǎn)市場正進入政策“敏感期”，2008年底各級政府為促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，出臺了一系列刺激政策措施，這些措施暫定執(zhí)行至今年底，市場各方對這些政策是否延續(xù)較為敏感，市場信心也影響到市場各方行為，因此這些政策的延續(xù)和調(diào)整須謹慎。
    福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠認為，首先，當前各地政府應(yīng)督促市場加大商品房供應(yīng)量，穩(wěn)定房價。房價問題的根源在于土地，房價只是土地出現(xiàn)問題的表現(xiàn)形式，政府應(yīng)指定科學(xué)合理的土地管理辦法。
    其次，進一步加強市場監(jiān)管。一方面引導(dǎo)企業(yè)理性看待市場，合理定價，進一步規(guī)范市場交易行為，杜絕有房不售，囤積惜售等行為；另一方面完善房地產(chǎn)信息披露發(fā)布制度，建立合理預(yù)期導(dǎo)向型的房地產(chǎn)市場公共信息機制，防止信息不對稱影響市場預(yù)期。
    第三，對去年以來實行的各項促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策進行全面系統(tǒng)評估，加緊研究后續(xù)對策，并做好相關(guān)政策儲備，防范樓市在復(fù)蘇過程中產(chǎn)生泡沫和風(fēng)險。
    第四，加快保障性住房建設(shè)管理，盡快形成有效的市場供應(yīng)，穩(wěn)定中低收入家庭住房消費預(yù)期，平抑房價漲幅。
    專家還指出，在今年前三季度房地產(chǎn)信貸規(guī)模增長較大的情況下，房地產(chǎn)扶持政策調(diào)整時必須注意防范金融風(fēng)險。以廈門為例，今年1-8月份，廈門金融機構(gòu)房地產(chǎn)商業(yè)性貸款余額達529.76億元，同比增長25.52%，比年初增加115.02億元。今年上半年，開發(fā)商根據(jù)樓市“回暖”行情得出拿地最佳時機的判斷，一些企業(yè)跟風(fēng)拿地，而沒有根據(jù)企業(yè)資金鏈現(xiàn)狀冷靜進入土地市場，地價追高將在未來愈演愈烈，最終可能再度導(dǎo)致一些企業(yè)出現(xiàn)資金鏈風(fēng)險。