最復(fù)雜的一年到來，中國樓市的未來，陰晴不定。
　　作為市場“博弈主體”的一方，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期，或可窺見中國樓市“一半的未來”，而真正能夠體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)對市場預(yù)期的，一是銷售任務(wù)，二是“開工面積”。
　　2010年3月，萬科、富力等一線房企的“開工”、“銷售”任務(wù)悉數(shù)確定，這是一輪新博弈的開始，但開發(fā)商的勝敗如何，并不完全取決于自己的策略。

　　開發(fā)商:一致行動對弈市場

　　種種跡象表明，虎年伊始，即使面對國家對房地產(chǎn)業(yè)一系列的宏觀調(diào)控，開發(fā)商也紛紛提高了2010年的銷售任務(wù)，然而在調(diào)控政策頻出、房價高企不下的背景下，購房者觀望漸濃已是不爭的事實。
　　一場涉及三方較力的大戲已拉開帷幕。那么，在政府期望、開發(fā)商預(yù)期和老百姓心態(tài)的博弈中，虎年樓市究竟何去何從？

　　房企提高銷售預(yù)期

　　調(diào)查顯示，目前開發(fā)商們正在確定來年的銷售目標，今年賣10億元的明年想賣15億元，賣30多億元的沖刺50億元——大型房企今年銷售漲幅預(yù)期多在兩成以上。
　　富力地產(chǎn)是大發(fā)展商中第一家披露今年發(fā)展計劃的企業(yè)。上月中旬，富力北京和廣東的負責(zé)人均向媒體披露，公司2010年的銷售目標將是300億元，較2009年的220億元增長36%。與此同時，恒大主席許家印也表示，恒大已決定將今年銷售目標的區(qū)間鎖定在400億元至450億元之間，比2009年的300億元提高了33%至50%。
　　在重慶，金科集團副總裁李戰(zhàn)洪透露，金科集團今年的預(yù)期目標是120億元至150億元，比2009年的100億元增長20%至50%。而2009年豪收180億元的龍湖地產(chǎn)，雖并未公布具體發(fā)展目標，但此前已經(jīng)表示，“以現(xiàn)時公司的土地資源，相信在未來五年保持30%至40%的合同銷售額年增長應(yīng)不成問題�！�
　　當然，很多大公司并未透露未來發(fā)展目標，但從其今年上市樓盤數(shù)量，已經(jīng)可以得出大致判斷。華宇今年5大新盤齊亮相，是重慶新盤上市量最多的房企，今年銷售額無疑將比去年大幅增長；協(xié)信去年7盤銷售約20億元，今年重慶10盤在售，業(yè)內(nèi)人士估計預(yù)期應(yīng)在30億元左右；萬科去年只有兩盤在售，今年則是5盤齊發(fā)，銷售額翻番應(yīng)該不成問題。

　　市場觀望氣氛漸濃

　　然而，與大房企的雄心勃勃相映成趣的是，購房者卻似乎并不買賬，觀望氣氛漸濃。觀望的原因還在于，中央政府頻繁出臺的政策讓購房者產(chǎn)生“中央打壓房價”的預(yù)期。多次調(diào)控的經(jīng)驗證明，只要中央出臺抑制房價的政策，不論最終傳導(dǎo)到市場的效果如何，普通購房者的購買預(yù)期和心態(tài)都會變化，從行動上會減緩購買甚至放棄購買。
　　從需求上看，政策影響的其實只是首次改善型客戶和投機客戶，這部分人可能因為二手房營業(yè)稅優(yōu)惠的終止以及二套房貸首付的提高而推遲購買。但對于大部分剛性需求客戶，比如婚房一族、拆遷一族，不論如何觀望，該買終究要買。而對于投資商業(yè)、別墅等高端物業(yè)的長線投資客戶，政策的影響幾乎沒有。因為他們一般都會選擇分期或全款購買，并且更看重長遠收益，不會在短期出手。
　　不過，專家認為觀望并不足以影響大局，大房企上調(diào)的銷售目標實現(xiàn)的難度并不大。專家表示，20%至30%銷售漲幅的估計，是考慮到調(diào)控政策的影響而得出的比較保守的判斷。
　　專家認為，一系列的調(diào)控政策，在大房企看來并不是絕對的利空，反而是吞并中小企業(yè)，加大話語權(quán)，提高行業(yè)集中度的良機。而開發(fā)商是否能完成任務(wù)，主要看需求是否萎縮以及價格是否下挫，目前看這兩點都不成立。
　　從價格上看，目前開發(fā)商的資金和財務(wù)狀況普遍處在近年來最好的狀況，存貨量也普遍較低，顯然沒有降價求售的壓力。
　　專家認為，今年重慶樓市雖將流失一部分首次改善型客戶和投機客戶，但也將吸引更多的沿海投資者進來，此消彼長之下，重慶樓市的需求總量不會發(fā)生多大變化。

　　誰先退場

　　“大房企的銷售額將越來越高，市場份額也將越來越大，出現(xiàn)‘30億軍團’是正常的�！睂＜艺J為，2009年重慶房企銷售10強的起坎是12億元，今年將至少是15億元起坎。
　　其中，第一軍團估計依然將是龍湖、金科、保利、恒大，保守估計銷售額至少在35億元以上，上40億元也大有可能；第5名到第10名的競爭將為更加激烈，變數(shù)較大，一些供應(yīng)量不足的企業(yè)可能落榜，一些后勁十足的企業(yè)可能上榜。比如2009年只有兩個盤在售的萬科并未上榜，但今年5盤齊發(fā)，上榜的可能性很大。
　　對中小房企來說，2008年最大的痛苦是銷售維艱、無錢度日，而今年則是找不到地導(dǎo)致無米下鍋。
　　“好日子在2009年都過完了”，河南旭日房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長董器生告訴記者，“我何嘗不想提高銷售目標？只是巧婦難為無米之炊啊，下一個項目的地還沒找到呢。”
　　據(jù)記者了解，這個開發(fā)商資金規(guī)模近10億元，在小房企中算是佼佼者。他的上個項目6月時已基本售罄，一直想找一塊50畝左右的地塊，不過到現(xiàn)在也沒有找到。至于其他資金只有幾億元的小開發(fā)商，就更不用說了�！安皇菦]有合適的地，是沒有合適的地價�！彼�抱怨說。
　　據(jù)不完全統(tǒng)計，2009年北京上海廣州重慶的出讓地塊，基本上都讓大開發(fā)商拿走。而首付不低于50%的土地新政，更被業(yè)內(nèi)人士解讀為地產(chǎn)壟斷時代的啟幕。

    萬科的算盤：逆市“增量開工”

　　一片向好數(shù)據(jù)之下，萬科2009年毛利率的下降，在2010年的第一季度，顯得多少有些“詐眼”。
　　萬科總裁郁亮給出的解釋，是房地產(chǎn)利潤結(jié)算的滯后，使萬科在3月方才公布的年報當中，體現(xiàn)的毛利率是樓市調(diào)整最為劇烈的2008年的毛利潤。不過，在此之外，萬科卻在抓緊增量開工，盡管2010年樓市的未來形勢仍不確定。

　　確保庫存量控制在3個月至6個月銷售量

　　“公司近月的可售資源確實比較少。我們一般是確保庫存量控制在3個月至6個月的銷售量�！�3月2日的網(wǎng)上投資者大會上，萬科執(zhí)行副總裁王文金如是答復(fù)投資者質(zhì)疑。
　　萬科年報顯示，截至2009年12月30日，在公司各類存貨中，已完工開發(fā)產(chǎn)品(現(xiàn)房)53.1億元，占比5.9%；在建開發(fā)產(chǎn)品414.5億元，其中包括343.5萬平方米、合同金額356.5億元的已售出未結(jié)算產(chǎn)品，占比46.0%；擬開發(fā)產(chǎn)品(對應(yīng)公司規(guī)劃中項目，其中相當一部分將在2010年一季度轉(zhuǎn)為在建)432.6億元，占比48.0%。粗略估算，萬科如今手頭存貨量為900.2億元，其中在售項目不超過111億元，僅為存貨比例的12%。
　　顯然，在2008年放緩建設(shè)速度后，2009年市場的爆發(fā)性增長將公司的存貨幾乎消化殆盡。如今去存貨化仍在加速，2010年1-2月，萬科累計銷售面積73.5萬平方米，銷售金額87.8億元，比2009年同期增長44.3%。
　　“萬科存貨管理的基本思路是：量出為入，即推盤計劃和銷售進度相匹配，兼顧增長需要。”萬科相關(guān)負責(zé)人表示，“2009年以來銷售形勢良好，企業(yè)可售資源普遍處于低位，萬科也存在回補可售存貨到合理水平的實際需要�！�
　　為迅速將土地儲備轉(zhuǎn)化為可銷售存貨，萬科已大幅增加開動工面積，預(yù)計2010年新開工面積將達855萬平方米，比2009年增長52.5%。實際上，2009年萬科全年的新開工面積560.9萬平方米，已經(jīng)比年初計劃增加23%。
　　“萬科對2010年市場走勢的大體判斷是，下半年新增供應(yīng)量將較多的釋放出來，供求關(guān)系將得到改善�！惫獯笞C券近日調(diào)研萬科戰(zhàn)略投資部后總結(jié)稱，開發(fā)商在市場調(diào)整過程中也會采取一些流量控制的辦法，如以銷定產(chǎn)、以銷定存貨。
　　“公司的經(jīng)營計劃還將根據(jù)市場情況不斷調(diào)整，以保持存貨的合理結(jié)構(gòu)�！比f科方面稱。

　　區(qū)域拓展向縱深發(fā)展

　　“現(xiàn)在萬科需要摸索600億元左右規(guī)模的公司發(fā)展觀問題�！比f科集團總裁郁亮日前接受媒體采訪時表示。
　　如何平衡區(qū)域發(fā)展無疑是“摸索”的重中之重。其實，早前萬科已開始實施以珠三角、長三角和環(huán)渤海區(qū)域為重點的城市經(jīng)濟圈聚焦戰(zhàn)略，萬科方面提供的數(shù)據(jù)顯示，2009年珠三角、長三角、環(huán)渤海、中西部區(qū)域?qū)τ谌f科整體凈利潤貢獻分別為32.5%、34.2%、22.3%和11.0%，分布比較均勻。
　　萬科無疑是最早進入二三線城市布局的大型房企之一�！叭f科早已清楚雞蛋放在一個籃子中的風(fēng)險。”成都明德管理咨詢分析師涂菲跟蹤萬科拿地及區(qū)域布局后發(fā)現(xiàn)，在土地瘋狂時期，二三線城市更容易找到價格合理、收益空間較好的項目資源。
　　重心傾斜的效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)。年報顯示，萬科2009年新增項目44個，多數(shù)處于房價漲幅小、需求大的二三線城市，樓面地價2401元/平方米，較2007年降29.5%。萬科更為滿意的是，在已進入的30個城市中，2009年已有15個城市市場的營業(yè)收入超過10億元。除此之外，長沙、寧波、大連、青島、長春等5個城市營業(yè)收入也已超過5億元。
　　齊魯證券也在最新研究報告中指出，萬科2009年度二三線城市項目實現(xiàn)的主營業(yè)務(wù)收入、凈利潤和結(jié)算面積分別占比65.93%、62.79%和71.06%，“公司跨區(qū)域戰(zhàn)略縱深優(yōu)勢明顯”。
　　實際上，萬科對于幾大核心城市的依賴正在逐漸降低。記者對比2008年和2009年年報后發(fā)現(xiàn)，2008年深圳、廣州、上海、北京、天津幾大核心城市占營業(yè)收入和凈利潤的比重分別達到53.2%和57.7%，這兩項比例在2009年已分別下降至44.1%和44.5%。
　　“萬科仍然十分看好一線城市的市場前景，希望一線二線三線市場相互補充平衡發(fā)展。”萬科方面稱。在2月的拿地記錄中，萬科一口氣吞下11幅住宅用地，3幅位于寸土寸金的上海，其余8幅則分布在武漢、昆明、福州等二線城市。

　　通過并購、合作擴大業(yè)務(wù)

　　在萬科3月4日公布的最新資料中，萬科首次與招商地產(chǎn)聯(lián)手，以17.16億元拿下的上海松江區(qū)廣富林2-4號地塊。
　　通過并購、合作來擴大業(yè)務(wù)，是萬科近年降低土地成本的慣用策略。記者了解到，2007年萬科所獲取的新增規(guī)劃面積中，有41%是“并購+合作”取得，這一數(shù)據(jù)在2008年上升到84.5%。而萬科最新年報顯示，2009年新增項目資源合計權(quán)益建筑面積為1036萬平方米，其中2/3的項目都是合作、聯(lián)合拿地。
　　“在項目獲取方面，萬科一貫堅持綜合評估土地價格、回報空間、開發(fā)風(fēng)險等因素，綜合運用多種方式獲取價格合理、回報空間較好的項目資源�！比f科方面稱，在合作伙伴的選擇上，公司會綜合考慮項目的獲取、開發(fā)等環(huán)節(jié)具體情況，確保合作開發(fā)的順利進行。
　　實際上，萬科合作的目的往往直接指向土地資源。2009年萬科不僅延續(xù)其聯(lián)手地產(chǎn)企業(yè)拿地開發(fā)的策略，更是屢屢綁定南京交通集團、云南城投、天津港集團等國企背景的“大地主”。
　　在合富輝煌首席市場分析師黎文江看來，萬科通過合作能夠以較低價格拿地，降低高溢價土地的經(jīng)營風(fēng)險，“強強合作有利于挖掘土地的最大價值，有品牌效應(yīng)、資金、設(shè)計能力，怎么可能做不好項目？”
　　通過合作來減少拿地資金，保證現(xiàn)金價值的最大化，亦是萬科尋求土地合作的考量因素。在長江證券與萬科的一份交流材料中，萬科高層就坦言“目前有2/3項目是合作的，也是為了減少對銀行的依賴�！�