最近網(wǎng)上搞出的樓市“崩盤(pán)時(shí)間表”，通過(guò)對(duì)比中日兩國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將在2011年崩盤(pán)。
　　只是，崩盤(pán)論者只說(shuō)因?yàn)榉績(jī)r(jià)高所以必然崩盤(pán)，卻并不能給出哪怕最粗略的崩盤(pán)“流程”。而我認(rèn)為，中國(guó)房?jī)r(jià)在近幾年內(nèi)要出現(xiàn)所謂的崩盤(pán)，確實(shí)是一種不切實(shí)際的幻想。
　　從經(jīng)濟(jì)學(xué)上考量，一個(gè)產(chǎn)業(yè)的崩盤(pán)，必須要滿(mǎn)足幾個(gè)要素：需求量萎縮、購(gòu)買(mǎi)力嚴(yán)重不足、政策轉(zhuǎn)變，或者是產(chǎn)品價(jià)格嚴(yán)重脫離其價(jià)值。在此前提下，產(chǎn)業(yè)里的企業(yè)將出現(xiàn)資金鏈吃緊，降價(jià)甚至倒閉。而消費(fèi)者普遍持幣觀望甚至是拒絕購(gòu)買(mǎi)。
　　以房地產(chǎn)為例，要形成崩盤(pán)，以下四個(gè)環(huán)節(jié)是必不可少的：
　　第一，房?jī)r(jià)超過(guò)市場(chǎng)承受能力，成交量暴跌——這是購(gòu)買(mǎi)力問(wèn)題。第二，開(kāi)發(fā)商資金鏈吃緊開(kāi)始拋售，降價(jià)促銷(xiāo)漸成風(fēng)潮——這是產(chǎn)業(yè)的表現(xiàn)。第三，百姓買(mǎi)漲不買(mǎi)落，越跌越不買(mǎi)——這是消費(fèi)者表現(xiàn)。第四，開(kāi)發(fā)商成批倒閉，房子像“大白菜一樣便宜”可還是沒(méi)有人買(mǎi)，房?jī)r(jià)跌向無(wú)底深淵——崩盤(pán)。
　　以上四個(gè)環(huán)節(jié)，任何一個(gè)被打斷，“崩盤(pán)”就不可能成立。然而，事實(shí)如何呢？
　　先談第一個(gè)環(huán)節(jié)——購(gòu)買(mǎi)力問(wèn)題。房?jī)r(jià)是否合理，最主要的依據(jù)是房?jī)r(jià)收入比。以北京為例，2009年家庭平均年收入為11.3萬(wàn)元；同期四環(huán)以?xún)?nèi)期房均價(jià)為17478元/平方米；平均單套面積為113平方米。據(jù)此可以算出房?jī)r(jià)與家庭收入的比值為17.5。這個(gè)比值無(wú)疑是有參考價(jià)值的。
　　當(dāng)然，按平均數(shù)計(jì)算的弊端極為明顯。現(xiàn)在社會(huì)兩極分化趨勢(shì)已成共識(shí)，在北京收入最低的1/3家庭可能不吃不喝30年也買(mǎi)不起上述房子，而收入最高的那1/3家庭用5至6年的收入就可以買(mǎi)套房子。
　　然而，我們忽略了一個(gè)事實(shí)：“北上廣深”四個(gè)城市半數(shù)以上的高端物業(yè)由全國(guó)、全世界的富人購(gòu)買(mǎi)，誰(shuí)能統(tǒng)計(jì)他們的房?jī)r(jià)收入比呢？
　　再看第二個(gè)環(huán)節(jié)：產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)。房地產(chǎn)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)已經(jīng)不是新聞。
　　如今，扛過(guò)危機(jī)的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)吸取了教訓(xùn)、學(xué)精了，預(yù)期稍一偏空就會(huì)降低施工進(jìn)度、延緩向建筑承包方支付款項(xiàng)，推遲開(kāi)盤(pán)……也就是說(shuō)一手握緊現(xiàn)金，另一手控制可售商品房的供應(yīng)。
　　第三個(gè)環(huán)節(jié)，也就是百姓的觀望心理倒是可能暫時(shí)導(dǎo)致房市“量?jī)r(jià)齊跌”。但歷史是明鏡。2008下半年至2009年上半年間，的確出現(xiàn)過(guò)這種類(lèi)似的情況。但短暫的觀望期之后，卻迅速迎來(lái)了更高的房?jī)r(jià)！而如果真的觀望成風(fēng)，各項(xiàng)救市政策和言論必然又會(huì)紛至沓來(lái)——因?yàn)楫?dāng)前的政策走向非常清楚：是“防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”而并非不漲甚至是成交萎縮。
　　前三個(gè)環(huán)節(jié)不成立，最后的第四個(gè)環(huán)節(jié)要出現(xiàn)，自然就是一種幻想。
　　一個(gè)產(chǎn)業(yè)的崩盤(pán)不可能是獨(dú)立事件。我們仰望著房?jī)r(jià)離普通市民越來(lái)越遠(yuǎn)，于是阿Q式地咒罵兩句，但是，咒罵并不能讓趙太爺意外死掉。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是一個(gè)遠(yuǎn)比趙太爺要強(qiáng)大多少倍的厲害人物，甚至可以說(shuō)，房地產(chǎn)一打噴嚏，中國(guó)經(jīng)濟(jì)必然感冒。