在外媒的報道中，鄂爾多斯新建的城市核心區(qū)——康巴什新區(qū)，被稱作“鬼城”，大意是說這里現(xiàn)代建筑密集，公建、高層住宅、花園洋房、別墅等建筑眾多，城市片區(qū)面積也很大，道路不次于北京的長安街，但卻人跡罕至，特別是在夜晚成為一座黑燈瞎火的“空城”，形如一座沒有人煙的鬼城或是那種被人類荒廢了的城市。

　　城鎮(zhèn)建設(shè)要與人口相匹配

　　新浪網(wǎng)友“大理山居”在博客中說，何謂鬼城，典型代表是日本片《千與千尋》里的那個鎮(zhèn)子，鋪面繁華卻沒個人影，尤其是那些飄香的飯菜，更添鬼氣。要試圖下個定義的話，便是人流與城鎮(zhèn)的規(guī)模和設(shè)施，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能匹配。
　　在中國，常見于那些基于規(guī)劃造出的新城，有很多房子而人氣卻沒跟上。又如那些夜間開燈率極低的樓盤，或者年輕人都已流往外地打工、而老一輩又逐漸老去的鄉(xiāng)村。中國的鬼城、鬼樓、鬼村，主要是上述三個原因。城鎮(zhèn)的設(shè)施，要跟人口相匹配，如此的城鎮(zhèn)會顯得比較和諧。

　　有錢人買房不一定為了住

　　“蕭雨的夜色天空”說，我只能認(rèn)為，城市發(fā)展到一定階段必然要尋求自我更新、自我形象的改善和重塑，從而對外擴(kuò)張發(fā)展，同時大量的土地囤積與房地產(chǎn)開發(fā)也可以促進(jìn)政府收入增加，但這未必適應(yīng)民生發(fā)展的需求。
　　據(jù)說，這些新建的住宅小區(qū)早已都被賣掉了，對于這點(diǎn)我毫不懷疑，鄂爾多斯有錢人完全有不可限量的能力消化“這點(diǎn)”有限的商品房(量其實(shí)已不算小了)，他們的投資在鄂爾多斯當(dāng)?shù)匾褵o法被完全滿足，才使得他們游走于全國各地，繼續(xù)癡迷地尋找著投資獲利的各種途徑。
　　很顯然，這些房屋都被當(dāng)作了一種資產(chǎn)的儲備而暫時地?cái)R置在那里。對房地產(chǎn)我們不能停留或局限于狹隘片面的居住需求層面來看待，而今房地產(chǎn)價格的上漲反映了需求的多樣化和充足的消化量能徹底地釋放，因此真正的價值應(yīng)該有多大，是多少，我們無從確認(rèn)。
　　對于鄂爾多斯房地產(chǎn)究竟會有多少泡沫的成分，我們真的很難去判斷，這在中國很多地方都如此，因?yàn)槲覀儫o法確切地考量社會中，住房使用需求究竟有多大，投資需求有多大，置業(yè)的用途是什么，人們置業(yè)的觀念和出發(fā)點(diǎn)是如此的千差萬別，因此談?wù)摲康禺a(chǎn)泡沫對于不同地區(qū)我們不能一概而論。
　　鄂爾多斯人不喜歡投資股票債券這些金融衍生產(chǎn)品，他們最喜歡的還是投資房地產(chǎn)。地域內(nèi)的傳統(tǒng)觀念促使房地產(chǎn)投資相當(dāng)火熱，有錢人可以擁有很多套房子。

　　是市場行為還是政府行為？

　　“盛大林”在博客中說，有一個因素對評判這個問題非常重要，那就是康巴什新區(qū)這座新城是誰的“作品”？因?yàn)�，如果是市場的行為，那至少說明市場比較看好它，而任何后果也都由市場主體來承擔(dān)；而如果是政府的行為，那就與市場隔了一層，而決策者往往可以不負(fù)責(zé)任。當(dāng)然，如果政府獨(dú)資建設(shè)新城經(jīng)過了科學(xué)、民主和依法決策的程序，比如廣泛征求過民意并經(jīng)過了人大等民意機(jī)關(guān)的審議通過，那么全民為失敗埋單也是理所應(yīng)當(dāng)?shù)�。可是，報道中沒有提及這一點(diǎn)。從民資不愿參與以及入住率很低的現(xiàn)狀來看，如此大行舉債且“預(yù)期收益不確定”的政府工程也不太可能得到民意的普遍認(rèn)可。
　　市場有其自身的規(guī)律，不是行政力量所能左右的。因此，鄂市的這座“鬼城”之所以可怕，不在于現(xiàn)在“沒人氣”，而在于它是“政府造”。