透視新政下的房地產(chǎn)市場（四）

　　自4月中旬開始的新一輪調(diào)控，在房地產(chǎn)市場引起了軒然大波。在北京、上海、深圳這些一線城市，投資客的心理預(yù)期一落千丈，二手房價已經(jīng)出現(xiàn)松動。但是，與投資客的迅速轉(zhuǎn)向不同的是，開發(fā)商對房價的態(tài)度仍然堅挺，大多數(shù)新樓盤還未出現(xiàn)明顯松動。
　　回顧上一輪的房地產(chǎn)調(diào)控，在數(shù)條政策相繼出臺后，半年多的時間各地房價出現(xiàn)較大跌幅。其后，直到金融危機期間出臺了刺激政策，房地產(chǎn)市場才實現(xiàn)V字型反彈。而在這一輪調(diào)控中，房地產(chǎn)商的口氣明顯比上次強了許多，“堅持一年沒有問題”等言論屢現(xiàn)報端。開發(fā)商力挺房價到底在賭什么？接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的專家認(rèn)為，目前房地產(chǎn)開發(fā)商與調(diào)控政策已陷入深度博弈，部分開發(fā)商敢于力挺房價，賭的就是政策調(diào)整、房價報復(fù)性反彈以及消費者“買漲不買跌”的心理預(yù)期。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商的小算盤究竟能否如愿，內(nèi)要看地產(chǎn)商的資金狀況，外要看政策的持續(xù)力度。

　　一賭　政策力度到底能持續(xù)多久？

　　對于這輪房地產(chǎn)調(diào)控的政策理解，不同利益階層之間可謂相去萬里。普通市民翹首企盼的是房價可以回歸到可以承受的位置，開發(fā)商則毫不隱晦地表達了他們的抵觸情緒。
　　在別的開發(fā)商都在閉門研究如何化解政策危機時，國企地產(chǎn)大佬任志強再次跳到人前放言，“如果開發(fā)商縮減投資量，以目前的資金狀況來說，堅持一年沒有問題”。這位無畏的大佬還直言自己是“全國人民最憎恨的第三個人”。不過，對任志強的行為藝術(shù)，也有善意的解讀，任總是有意挑起公眾情緒、渲染開發(fā)商與全社會的對立，從而幫助政府強化政策張力，讓這一輪調(diào)控不會虎頭蛇尾。
　　“房地產(chǎn)市場其實更是個政策市。就拿北京的房價來說，2002年、2003年的房價其實比2000年還低，為什么？因為當(dāng)時北京推出了大量的經(jīng)濟適用房，不僅拉低了均價也拉低了周邊的房價�！北本┠撤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的一位資深經(jīng)紀(jì)人對記者說，新政策對投資性購房的打擊很大，這在二手房市場表現(xiàn)明顯，現(xiàn)在只能寄希望于政策風(fēng)暴趕緊結(jié)束了。
　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時說：“開發(fā)商也在賭地方政府，看地方政府會怎么做，如果地方政府透露出政策要松動的信號，那開發(fā)商當(dāng)然不會降房價�！�
　　不過，從“抑制”到“遏制”，政府的這輪“最嚴(yán)厲”調(diào)控表現(xiàn)出了不同以往的決心。最近，有消息稱，國家發(fā)改委也正在牽頭起草更為嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，力度和范圍都將大于4月中旬出臺的“新國十條”。其實，仔細(xì)回想開發(fā)商在這輪調(diào)控、上輪調(diào)控中的言論，不論是時不時拋出“銀行先死、開發(fā)商再死”，還是時不時地借媒體拋出“地產(chǎn)調(diào)控將引發(fā)經(jīng)濟崩潰”的言論，這種對既有政策的威脅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了正常博弈的框架，但同樣也反映了開發(fā)商群體對政策的恐懼。
　　在開發(fā)商的口中，房地產(chǎn)的符號意義已經(jīng)外延到中國經(jīng)濟，而在普通市民的心目中，房價的符號意義幾近等同于民生、社會情緒和有尊嚴(yán)的生活。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中央政府已經(jīng)把著眼點單純從“經(jīng)濟”，逐步轉(zhuǎn)移到“民生”等領(lǐng)域上來。在這一大背景下，應(yīng)該意識到，房地產(chǎn)新政遠(yuǎn)非一項經(jīng)濟政策這么簡單，政府所能承受的政策成本也遠(yuǎn)非開發(fā)商想象得那么低。

　　二賭　房價能否再次暴漲

　　開發(fā)商敢于力挺房價底氣還來自對房價再次上漲的預(yù)期，這兩年的房地產(chǎn)調(diào)控似乎一直難以擺脫“越調(diào)越高”的尷尬。不少開發(fā)商樂觀地預(yù)期，這輪“最嚴(yán)厲的調(diào)控”也會導(dǎo)致房價出現(xiàn)報復(fù)性上漲。中國不動產(chǎn)研究中心對25家知名房企的一項調(diào)查顯示，有一半以上的開發(fā)商認(rèn)為這次調(diào)控在短期內(nèi)是有效的，但當(dāng)市場持續(xù)低迷并影響經(jīng)濟增速時，政策會掉頭，并會出現(xiàn)下一輪報復(fù)性增長。
　　最近一次的房價報復(fù)性上漲發(fā)生在去年。在此之前的2007年至2008年，國家出臺了包括收緊房貸在內(nèi)的一系列的調(diào)控政策，樓市降溫。然而，隨著金融危機的到來，政策發(fā)生了轉(zhuǎn)向，國家開始刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展，使得報復(fù)性上漲終于在2009年下半年爆發(fā)。
　　有部分地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)新政是在打壓需求�！拔磥碛锌赡軙�出現(xiàn)報復(fù)性上漲，最主要的原因是現(xiàn)在所有的政策幾乎都是在打壓需求，而不增加供應(yīng)。”上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟告訴《經(jīng)濟參考報》記者，需求是相對穩(wěn)定的，如果現(xiàn)在的需求都積累到了將來，那么以后就會出現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求，從而再次推高房價。他認(rèn)為，現(xiàn)在政府出臺的調(diào)控政策的出發(fā)點是為了保持房價穩(wěn)定，不是打擊成交量。如果成交量持續(xù)萎縮，對我國宏觀經(jīng)濟的健康發(fā)展不利。
　　不過，對于房地產(chǎn)新政打壓需求的觀點，獨立經(jīng)濟評論人士的看法恐怕更為客觀。“新政打擊的是投機需求，而非剛性的自住需求，這一點必須清醒認(rèn)識�！敝�名財經(jīng)評論人葉檀認(rèn)為，房地產(chǎn)市場價格飆升主要是由投資需求引發(fā)的，當(dāng)投資者看到未來風(fēng)險遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于收益，不再出手購房，以投資者支撐的產(chǎn)品定價體系就會瓦解，屆時房地產(chǎn)將從消費品定價取代投資品定價。只要調(diào)控能夠持之以恒，那么房價下行也將是必然。
　　對于房價是否會報復(fù)性反彈？“不用擔(dān)心，不可能出現(xiàn)”。社科院金融研究所研究員易憲容在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時說，這輪調(diào)控很明確，如果真的出現(xiàn)了報復(fù)性上漲，一定會馬上出臺更為嚴(yán)厲的政策。
　　“過去每一次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控都無法達到效果，房價越調(diào)越高，就在于對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策取向一直放在房地產(chǎn)促進經(jīng)濟增長上。但這輪調(diào)控政策的取向發(fā)生了改變，是從民生角度來遏制高房價，把國內(nèi)房價過快上漲的危害性提到了前所未有的高度�！币讘椚菡f�！�
　　“今年面臨的情況不一樣，政府打壓房價的決心很堅決，開發(fā)商即使不輕易降價，也不會和政策作對。如果一旦出現(xiàn)報復(fù)性反彈，政府肯定會出臺更嚴(yán)厲的政策，包括物業(yè)稅等。”恒大地產(chǎn)的一位工作人員告訴記者。
　　不過，政策雖然“精準(zhǔn)”，但市場還是擔(dān)心政策能否得到有力地執(zhí)行。陸騎麟指出，這一輪的一些調(diào)控政策在2007年時候都使用過，但此前由于執(zhí)行不力而效果不好。現(xiàn)在同樣面臨這樣的情況，如果政策不能夠很好地執(zhí)行，那么“最嚴(yán)厲的政策”也會打折扣。
　　“雖然存在報復(fù)性上漲的可能性，但要不出現(xiàn)這種可能性也是很容易的，關(guān)鍵在于政府的決心、力度和對政策的執(zhí)行能力。”陸騎麟說。

　　三賭　購房者“買漲不買跌”的心理

　　在房地產(chǎn)市場前景尚不明朗的時候，開發(fā)商不僅要和政策博弈，還要和購房者博弈。正如陳國強所說，這種博弈會是一個漫長的過程，開發(fā)商不會主動地選擇降價。
　　“如果購房人的預(yù)期都是房價會降，開發(fā)商沒必要把房價硬挺在高位。不過，只要這樣的預(yù)期沒有‘?dāng)Q成一股繩’，開發(fā)商就不會太擔(dān)心穩(wěn)住高房價會造成‘有價無市’的結(jié)果，這一方面因為剛性需求的大量存在，還因為購房者‘買漲不買跌’的消費習(xí)慣”。陳國強說。
　　北京建工地產(chǎn)建都楓景項目銷售負(fù)責(zé)人高彬告訴《經(jīng)濟參考報》記者，調(diào)控政策是為了控制投資、投機性的行為，而真正有購房需求的還是占大多數(shù)。對于真正有剛性需求的購房者，他們不會長時間的觀望，今年買和明年買的價格差別不會有多大，他們只是在看價格的浮動范圍到底會有多大。
　　“如果降低房價，反而有可能加重購房者的觀望情緒；如果保持價格穩(wěn)定，有剛性需求的購房者最終還是會選擇買房，開發(fā)商也就能在這場博弈中勝出了�！币晃环慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)說。
　　不過，市場運行的方向，往往是不以開發(fā)商的意志為轉(zhuǎn)移的。開發(fā)商的算盤是否能夠如意仍待考驗。記者了解到，隨著調(diào)控政策的出臺，購房者的消費預(yù)期已經(jīng)悄然發(fā)生了變化。最為明顯的例子就是，投資客拋售的新聞屢見不鮮。
　　在北京南城的某樓盤，4月份的開盤價3.1萬元/平方米，開盤當(dāng)日就一售而空，因為這一樓盤周圍的同類二手房價格已經(jīng)高達4萬元/平方米。但記者發(fā)現(xiàn)，僅僅在幾周后，許多房產(chǎn)中介就已經(jīng)掛上了這一樓盤的信息，不少房主以3.3萬元/平方米的價格出售這一樓盤的房屋。記者與賣房人溝通后了解到，這一樓盤的購房人大多是擁有二套房，看到房市政策頻出后，對未來房價的心理預(yù)期大打折扣，想盡早脫手。還好，其中許多人沒有辦完貸款手續(xù)，只需要找開發(fā)商更改底單，就可以把房子轉(zhuǎn)手他人，還不用繳納二手房交易的契稅。
　　“決定房價上限的是投資需求，投資客的心態(tài)已經(jīng)轉(zhuǎn)向，北京的二手房價格已經(jīng)出現(xiàn)明顯變化。北京中原的數(shù)據(jù)顯示，‘量價齊跌’已經(jīng)成二手市場主流，傳統(tǒng)抗跌區(qū)域也出現(xiàn)松動。這一價格變動趨勢傳導(dǎo)到新房市場只是時間問題�！币晃蝗�商研究員說。
　　根據(jù)中原地產(chǎn)對國內(nèi)主要城市二手住房市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從最近兩周的情況來看，國內(nèi)樓市的成交量已跌至2007年以來的歷史最低水平。北京、上海、廣州、深圳和天津等主要大城市二手住房成交量分別較4月上旬下跌44%至92%之多。價格方面，各地房價下跌幅度卻不太明顯，5大城市房價跌幅均在6%上下，如北京下跌6.2%、上海下跌5.7%、深圳下跌6.7%、廣州下跌5.3%、天津下跌6.4%。