撲朔迷離的樓市變化帶來退房的糾紛。資料照片

    樓市新政引發(fā)的購房者難以支付高比例的首付款而被迫“違約”糾紛，認(rèn)定為“情勢變更”而不是“不可抗力”更符合法律規(guī)定，也更能體現(xiàn)當(dāng)事人的權(quán)益平衡。法院采取這種應(yīng)對措施，也更為符合政策調(diào)控的基本目標(biāo)。

　　近期，國家行政機(jī)關(guān)出臺了一系列遏制部分城市房價過快上漲的政策措施，不可避免產(chǎn)生的直接影響之一就是，部分已經(jīng)簽約的貸款購房者難以支付高比例的首付款而出現(xiàn)被迫“違約”。這種未必真正構(gòu)成合同法上的“違約”狀態(tài)也被社會公眾形象地稱之為“政策性違約”。從北京市已經(jīng)受理的購房者要求解除買賣合同的案件來看，這種趨勢已經(jīng)初現(xiàn)端倪。
　　司法機(jī)關(guān)在這些案件的處理上，不僅需要實(shí)現(xiàn)個案的權(quán)益平衡，同時要積極引導(dǎo)對類似案件的規(guī)范處理。同時，司法機(jī)關(guān)還需要考慮，國家出臺的相關(guān)政策對于規(guī)范樓市的積極導(dǎo)向作用，案件處理的結(jié)果不能背離調(diào)控政策的基本宗旨和目標(biāo)。

　　典型案例：首付不夠，要求解約退房

　　2010年3月，張小姐通過中介公司介紹，選中了位于北京市通州區(qū)的一套建筑面積為97平米的二手房，房屋總價款250萬元。張小姐與賣房人王先生簽訂了房屋買賣合同，合同約定張小姐首付20%，余款通過申請銀行按揭貸款的方式向王先生一次性付清。當(dāng)日，張小姐根據(jù)合同約定向王先生交納了20萬元購房定金。
　　4月，張小姐在中介機(jī)構(gòu)的協(xié)助下，向銀行申請貸款，但此時張小姐獲悉，根據(jù)新的國家政策，自己需要支付的首付比例已從20%上調(diào)到30%，首付數(shù)額提高了25萬元。張小姐四處籌措，仍無力支付75萬元的首付款。張小姐想到了解除合同，同賣房人王先生交涉。張小姐提出貸款首付比例提高是自己無法預(yù)見到的，由此導(dǎo)致合同無法履行，自己沒有過錯，因此，王先生應(yīng)該將定金退還給自己；而王先生認(rèn)為由于張小姐自身資金的原因?qū)е潞贤瑹o法履行，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則，定金不予返還；張、王二人反復(fù)協(xié)商，仍然無法達(dá)成一致，產(chǎn)生糾紛。
　　張小姐被迫無奈，訴至法院，請求解除雙方買賣合同，王先生退還購房定金20萬元。王先生則稱張小姐構(gòu)成違約，不同意退還定金。

　　關(guān)鍵問題：“政策性違約”的性質(zhì)如何認(rèn)定

　　從目前發(fā)生的糾紛來看，購房者向法院提起訴訟，訴訟請求一般為要求判令解除其與賣房人簽訂的房屋買賣合同，請求判令賣房人退還其已交納的款項(xiàng)。購房者的事實(shí)依據(jù)非常明確，均直接指向國家行政機(jī)關(guān)及地方政府對樓市的調(diào)控政策，導(dǎo)致合同無法履行。而法律依據(jù)則各有不同：一是主張上述政策調(diào)整構(gòu)成合同法上的“不可抗力”，因此，要求依據(jù)我國《合同法》第九十四條“因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人可以解除合同”的規(guī)定，解除合同。二是主張上述政策調(diào)整構(gòu)成合同法上的“情勢變更”，因此，要求依據(jù)我國《合同法》司法解釋(二)第二十六條關(guān)于“情勢變更”原則的規(guī)定，解除合同。
　　□所謂“不可抗力”，根據(jù)《合同法》第一百一十七條的規(guī)定，是指不能預(yù)見、不能避免并且不能克服的客觀情況。不可抗力可能導(dǎo)致合同不能履行、不能全部履行和不能按時履行的后果。當(dāng)事人由于不可抗力的原因?qū)е聼o法實(shí)現(xiàn)合同目的，產(chǎn)生的解除權(quán)是法定解除權(quán)。
　　不可抗力條款的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)注意以下四點(diǎn)：1、一方發(fā)生不可抗力，發(fā)生方與相對方均有解除權(quán)；2、并非一旦發(fā)生不可抗力即產(chǎn)生解除權(quán)，需以不可抗力致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)為要件，也就是說，由于不可抗力的發(fā)生，剝奪了一方或雙方根據(jù)合同有權(quán)期待得到的東西，即喪失合同利益或履行利益；3、因不可抗力而解除合同，發(fā)生方可以免除損害賠償責(zé)任；4、發(fā)生方免責(zé)的前提在于發(fā)生方證明了不可抗力的發(fā)生，及時通知對方不可抗力發(fā)生的事實(shí)，且不可抗力不是發(fā)生在發(fā)生方遲延履行之后。
　　從不可抗力的要件來看，房地產(chǎn)新政雖然屬于當(dāng)事人不能預(yù)見的情形，但并未達(dá)到不能避免并且不能克服的客觀程度，不應(yīng)認(rèn)定為不可抗力。如果將此種情況認(rèn)定為不可抗力，則可能出現(xiàn)的后果是不可抗力認(rèn)定范圍的過寬，將造成合同穩(wěn)定性受到極大影響。當(dāng)事人將動輒以政策的變化構(gòu)成不可抗力為由任意違約。
　　□關(guān)于“情勢變更”，在我國合同法上并未明文規(guī)定，但在2009年最高人民法院制定的《合同法》司法解釋(二)中有明確規(guī)定，該規(guī)定具體內(nèi)容為：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除合同”。
　　因此，情勢變更原則的適用必須符合以下條件：1、有情勢變更的事實(shí)，也就是說合同賴以存在的客觀情況確實(shí)發(fā)生變化；2、情勢變更為當(dāng)事人不能預(yù)見；3、情勢變更必須不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人；4、情勢變更的事實(shí)發(fā)生在合同成立后，履行完畢前；5、情勢變更后，如果繼續(xù)履行合同，會對當(dāng)事人顯失公平。同時，情勢變更原則強(qiáng)調(diào)了情勢變更與不可抗力、商業(yè)風(fēng)險的不同。
　　從房地產(chǎn)新政來看，國家政策規(guī)定對于雙方來說都是必須接受的，如果需要繼續(xù)履行，買賣合同雙方在合同中的相應(yīng)條款必須相應(yīng)變更。在此情況下，如果要求購房人提高首付款比例或者貸款利率，則毫無疑問，違背了購房人訂立合同時的基本條件，也并非買房人的合理預(yù)期。另外，房地產(chǎn)新政使購房人增加的負(fù)擔(dān)，并不屬于一般性的商業(yè)風(fēng)險。如果因?yàn)檎�策調(diào)整而相應(yīng)地調(diào)整房屋買賣合同的履行方式，比如要求購房者提高首付款比例，在不能貸款的情況下一次性付款，那就等于強(qiáng)制購房人單方承擔(dān)政策調(diào)整帶來的全部不利后果，而賣房人利益不受實(shí)質(zhì)影響，甚至有所獲利，這顯然并不公平。因此，將房地產(chǎn)新政認(rèn)定為情勢變更，更符合法律規(guī)定，也更能體現(xiàn)當(dāng)事人的權(quán)益平衡。
　　□而從更深層次來看，房地產(chǎn)新政的目的一方面是通過提高購房首付和提高貸款利率來降低購房者資金承受力，遏制購房需求，減少房屋成交，以穩(wěn)定房價；另一方面是通過提高購房成本，減少購房需求來改變公眾的房價預(yù)期，從而遏止房價過快上漲。人民法院將此種情況認(rèn)定為情勢變更，從而解除合同，與政策調(diào)控的目標(biāo)并不相悖。雖然，不可避免存在部分購房者搭順風(fēng)車的行為，人民法院在此種情況下判令解除合同可能使部分購房者“預(yù)期房價下跌而退房”的經(jīng)濟(jì)計(jì)算得以實(shí)現(xiàn)，但人民法院采取這種應(yīng)對措施仍然更為符合政策調(diào)控的基本目標(biāo)。

　　購房者怎樣應(yīng)對買房和退房的困擾

　　□理性交易，避免盲目購房。
　　許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為目前我國部分城市的房地產(chǎn)市場存在不同程度的泡沫，而房屋買賣一般都具有交易金額巨大的特點(diǎn)，無論購房者還是賣房者均應(yīng)當(dāng)慎重對待房屋買賣這一重大交易行為，理性分析自己的需求與能力，避免盲目追隨。
　　□誠實(shí)信用，不做投資投機(jī)。
　　近期，國家出臺了一系列政策性措施穩(wěn)控房價，目的就在于遏制房價過快上漲，打擊投資投機(jī)性購房。炒房行為會不可避免地受到控制，由于炒房而產(chǎn)生的糾紛不會獲得保護(hù)，糾紛處理的最終結(jié)果還是要符合政策導(dǎo)向，不能與樓市調(diào)控政策的基本宗旨和目標(biāo)相違背。
　　□合理預(yù)見，擬定多種方案。
　　房屋買賣一般來說履行時間較長、履行環(huán)節(jié)較多、履行程序復(fù)雜，尤其涉及到首付款比例、貸款利率等與國家政策緊密相關(guān)的重要內(nèi)容，一旦其中某一環(huán)節(jié)或內(nèi)容由于政策調(diào)控產(chǎn)生變化，將導(dǎo)致合同履行遇到障礙。因此，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中擬定多種補(bǔ)充履行方案，并根據(jù)合同約定的多種履行方案采取積極的應(yīng)對措施，避免陷入一旦政策變化合同就無法履行的尷尬境地。
　　□積極守信，妥善處理糾紛。
　　當(dāng)出現(xiàn)了雙方當(dāng)事人之外的、無法克服的障礙導(dǎo)致合同無法得到履行，雙方當(dāng)事人應(yīng)該秉持積極、守信的態(tài)度穩(wěn)妥處理善后事宜；采取恰當(dāng)?shù)男袨閷⒓悍郊皩Ψ降膿p失減少到最低，避免承擔(dān)由于擴(kuò)大損失所帶來的不利后果。

　　樓市新政引發(fā)的其他相關(guān)糾紛怎么處理

　　□在退房糾紛中，部分購房者并非在經(jīng)濟(jì)能力上真的無力解決上述問題，而是看到國家出臺相關(guān)措施后，房價有可能進(jìn)入下降通道，便選擇以“搭順風(fēng)車”的方式主動要求解除合同。
　　對于這種糾紛，首先需要弄清雙方的房屋買賣合同對此類情況是否有直接約定，如果有直接約定，則按照約定履行即可。比如，雙方在買賣合同中約定，如果貸款政策變化導(dǎo)致買方無法貸款，合同解除。若有如此約定，則雙方的買賣合同在房產(chǎn)新政的情況下予以解除并無爭議。
　　其次，需要看合同中對該類情況是否有相關(guān)約定可以比照適用，比如，雙方在買賣合同中約定，買方首付款20%，其余80%房款選擇貸款，如果買方無法貸款，則一次性付清房款。若有如此約定，則在房產(chǎn)新政的情況下，可能首付款比例需要提高到30%，但是根據(jù)雙方合同約定可以看到買方具有付款能力，因此，判令變更合同而非解除合同更能維護(hù)合同的穩(wěn)定性。
　　再次，在合同中對該類情況無相關(guān)約定的情況下，則應(yīng)當(dāng)考慮到首付款的提高以及利率的變化，并非當(dāng)事人訂立合同時的合理預(yù)期，而且對當(dāng)事人構(gòu)成了重大的合同基礎(chǔ)變更，如果當(dāng)事人無履行能力，應(yīng)當(dāng)允許解除買賣合同。
　　□在二手房買賣中，如果房屋買賣合同面臨解除的境地，房屋經(jīng)紀(jì)公司與買方、賣方因?yàn)榉课菥娱g服務(wù)費(fèi)的給付與退還，將產(chǎn)生部分糾紛。如果因房產(chǎn)新政導(dǎo)致房屋買賣合同被解除，房屋經(jīng)紀(jì)公司是否應(yīng)當(dāng)退還居間服務(wù)費(fèi)。在此，筆者以為，房屋買賣合同的履行取決于多重因素，房屋買賣合同也可能因?yàn)槎喾N原因而解除。如果導(dǎo)致房屋買賣合同解除的原因并非房屋經(jīng)紀(jì)公司在促成雙方合同時明知或者可預(yù)見，則房屋經(jīng)紀(jì)公司在履行合同義務(wù)時并無違約行為，其無需退還居間服務(wù)費(fèi)。居間服務(wù)費(fèi)作為損失，必然存在損失的承擔(dān)方，在此情況下，讓房屋經(jīng)紀(jì)公司承擔(dān)該部分損失并不恰當(dāng)，讓買方或者賣方承擔(dān)該部分損失更符合交易風(fēng)險負(fù)擔(dān)的規(guī)則。
　　□另外，由于房產(chǎn)新政可能使房價進(jìn)入下降通道，因此，部分房屋出租方為盡快出售房屋套現(xiàn)，可能提前解除房屋租賃合同而引發(fā)租賃合同糾紛。在此情況下，應(yīng)當(dāng)視為房屋出租方違約，房屋出租方應(yīng)當(dāng)按照合同約定及法律規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。