6月2日，深圳羅湖區(qū)一房地產(chǎn)交易中心門可羅雀。新華社記者　唐師曾/攝

    在新一輪樓市調(diào)控政策和地方調(diào)控政策紛紛出臺后，僵持了一個多月，房地產(chǎn)市場似乎出現(xiàn)了松動的跡象。近日，深圳首個在售樓盤低調(diào)降價，刺激銷售，市場出現(xiàn)回暖跡象。但是，購房者認(rèn)為“降價”只是開發(fā)商放出的煙霧彈，開發(fā)商仍然掌控房價話語權(quán)。專家指出，要使房價回落合理區(qū)間，應(yīng)該結(jié)束開發(fā)商喊價的時代。

　　打折，真的“狼來了”？

　　繼恒大地產(chǎn)“八五折”讓利銷售風(fēng)波之后，沉寂了一段時期房地產(chǎn)市場又掀降價波瀾。近日，深圳本土知名房企佳兆業(yè)地產(chǎn)在深圳的三個在售樓盤——金翠園、茗萃園及上品雅園悄悄搞起了讓利促銷。這是深圳首次出現(xiàn)的在售樓盤降價，一時間招攬了眾多的人氣，許多市民紛紛致電垂詢和前往看樓。
　　位于深圳羅湖中心區(qū)的金翠園是典型的學(xué)區(qū)房，生活配套設(shè)施完善，學(xué)校密集，因此受到了業(yè)主的高度關(guān)注。金翠園售樓處工作人員汪美紅介紹說，金翠園拿出了四至27樓的多種戶型讓利促銷，市場反饋非常好，周末兩天單小戶型就已經(jīng)賣出了20多套，目前各種戶型只剩下兩三套。
　　據(jù)汪美紅介紹，此次讓利促銷幅度在20%左右，價錢十分優(yōu)惠。以小戶型為例，一口價24000元，比之前優(yōu)惠了5000元/平方米。120平方米的大房型優(yōu)惠價為27000元至35000元，80平方米的小三房優(yōu)惠價為25000元至29000元，基本上都是打八折，并且，優(yōu)惠戶型全部是帶裝修的成品房，貨真價實。
　　與金翠園相似，佳兆業(yè)旗下的上品雅園、茗萃園也則紛紛推出了含精裝修的特價單位。上品雅園含精裝修均價每平方米降價3000元左右，茗萃園均將降幅最少也到達了每平方米2000元以上。
　　至于讓利的原因，金翠園售樓處工作人員汪美紅解釋說，促銷是因為紀(jì)念公司11周年慶，上市公司要做的一點讓利活動，并不存在資金回籠的壓力及市場低迷倒逼降價。

　　看不懂的房價，開發(fā)商的獨角戲

　　與恒大地產(chǎn)率先“打折”時市場一片嘩然不同，此次深圳在售樓盤降價各界輿論反應(yīng)平平。市民對房價已經(jīng)產(chǎn)生“免疫力”，認(rèn)為房價升降實質(zhì)上就是開發(fā)商的“獨角戲”。
　　此前，恒大地產(chǎn)率先拋出了“八五折”的突圍政策，正當(dāng)人們欣喜地認(rèn)為調(diào)控政策發(fā)揮效力，樓市的進入下行區(qū)間時，恒大“打折”突然喊停，許多前往垂詢的購房者甚至認(rèn)為恒大是“真打折，假降價”，利用公眾對房價的心理預(yù)期忽悠了市場。
　　但這不是個案，繼恒大打折之后，深圳媒體又大幅報道深圳出現(xiàn)首個暴跌樓盤，新盤價格跌破一萬元，與目前深圳房地產(chǎn)均價兩萬元相比無疑是“腰斬”。當(dāng)購房者興沖沖地前往購房時，卻被告知是“內(nèi)部價”，而且也只成交了一套。
　　深圳市民邵高杰認(rèn)為，樓市是一個猜不透的謎，房價更是讓人看不懂想不明白。“開發(fā)商為什么可以定價這么高，今天說降就降，明天說漲就漲，沒有一點規(guī)律可言，我們這些買房的小老百姓被沒有道理的數(shù)字玩得暈頭轉(zhuǎn)向。”他說。
　　邵高杰說出了很多人對房地產(chǎn)市場心中的疑問。許多市民對開發(fā)商以“打折”牟取人氣的行為很反感，“開發(fā)商利用自己的強勢地位不斷地刺激市場，愚弄百姓，房價就他一個人說了算。”市民楊一為開發(fā)商綁架房價憤憤不平。
　　廣州房地產(chǎn)專家韓世同分析，房地產(chǎn)定價有兩條規(guī)律，一是現(xiàn)行的“認(rèn)知機制”，它由供求決定，通俗而言即“眾人拾柴火焰高”，由市場完全決定房價。另一種是“成本核算機制”，計算土地成本、工程造價、人工、利息等等因素后核定房價。
　　“由于目前房地產(chǎn)市場信息混亂，購房的剛性需求維持高位，開放的房地產(chǎn)市場沒有一個合理的定價基礎(chǔ)和機制，導(dǎo)致房價就像脫韁的野馬，毫無道理可言。”韓世同說。

　　專家：結(jié)束開發(fā)商閉門喊價的時代

　　撲朔迷離的“打折”鬧劇，真真假假的降價風(fēng)波，購房者已經(jīng)對房地產(chǎn)這個沒有游戲規(guī)則的“獨角戲”深感無奈，市場出現(xiàn)了“審丑”疲勞。專家認(rèn)為，房價的操控權(quán)全權(quán)握在開發(fā)商手中，欲使房價回落合理區(qū)間，必須建立合理的定價機制，結(jié)束開發(fā)商喊價的時代。
　　建議一：公開成本核算。廣州房地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，成本核算機制應(yīng)介入房價制定，改善市場定價的無序狀態(tài)�！罢�府可以定期公布行業(yè)的基本成本情況，如地價、工程造價、稅收比重、利息等，讓買房者對房價構(gòu)成心里有數(shù)�！�
　　韓世同說，公布房地產(chǎn)成本實質(zhì)上并不涉及商業(yè)核心秘密，透明化相反會起到有效的監(jiān)督作用，每個開發(fā)商都有必要公布成本。但同時，韓世同指出，公開成本并不能防止房價暴漲，它只是市場定價機制的一個合理補充。
　　建議二：擴大土地供應(yīng)。深圳社科院城市營運中心主任高海燕認(rèn)為，供求關(guān)系的極度失衡導(dǎo)致了目前我國房地產(chǎn)市場仍然是由開發(fā)商主導(dǎo)，而非成本決定，開發(fā)商可以漫天喊價無所顧忌。因此，擴大土地供應(yīng)，完善保障性住房政策，是有效調(diào)控房價的根本。
　　“依靠市場來定價，靈活運用市場的調(diào)配功能，前提必須是市場供求關(guān)系基本平衡。但是目前供求的矛盾使得市場定價失靈，政府應(yīng)立即介入，結(jié)束開發(fā)商喊價的時代。要使房價回落合理區(qū)間，必須是政府有限參與下調(diào)節(jié)供求關(guān)系的平衡，例如擴大土地供應(yīng)量�！备吆Ｑ嗾f。
　　建議三：壓制商品房的投資性功能。韓世同分析，目前我國房地產(chǎn)市場自住房型占少數(shù)，投資房型占絕大多數(shù)，房子事實上已經(jīng)成為投資的工具。由于自住型需求與投資型需求兩者的價格承受能力不同，投資型需求把自住型需求排擠在市場之外，造成了資源分配不合理，目前非常必要的是采取有力措施遏制房子的投資品功能。