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據(jù)媒體報(bào)道，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)官方公布，6月北京共有8個(gè)商品住宅新項(xiàng)目入市銷(xiāo)售，每平方米以最高3.7萬(wàn)元、最低2.2萬(wàn)元的價(jià)格開(kāi)盤(pán)。但是，截至6月21日，在新取得預(yù)售許可證的樓盤(pán)中，有5個(gè)出現(xiàn)了零成交，樓市慘淡陷入了從未有過(guò)的尷尬�！傲愠山弧爆F(xiàn)象再度引發(fā)網(wǎng)友對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的討論。
成交量下降是假摔？
有網(wǎng)友說(shuō)，從政府提供的數(shù)據(jù)來(lái)看，整體平均房?jī)r(jià)確實(shí)有所下降，因?yàn)樽罱u(mài)的都是遠(yuǎn)郊和中低端的房子。交易結(jié)構(gòu)改變而帶來(lái)的價(jià)格變化，對(duì)老百姓沒(méi)有實(shí)際意義，對(duì)政府的政策參考同樣意義不大。
價(jià)格的結(jié)構(gòu)性下調(diào)，除了受到開(kāi)發(fā)商推盤(pán)結(jié)構(gòu)和速度的影響外，主要的還是因?yàn)椋抡�，開(kāi)盤(pán)價(jià)格定得相對(duì)偏高的樓盤(pán)拿到預(yù)售許可證的難度開(kāi)始加大。
開(kāi)發(fā)商或者抑制調(diào)價(jià)的欲望，或者干脆推后開(kāi)盤(pán)，反正市場(chǎng)形勢(shì)也不明朗。難以確認(rèn)究竟有多少樓盤(pán)因此而調(diào)低開(kāi)盤(pán)價(jià)或者不開(kāi)，有基于對(duì)形勢(shì)的判斷自行退場(chǎng)的，也有被動(dòng)的選擇。
這樣就導(dǎo)致一個(gè)假象，成交量確實(shí)在下降，而且下降幅度很大，以至于各個(gè)樓盤(pán)被迫打折。事實(shí)上，成交量下降只不過(guò)是因?yàn)橐皇址康拈_(kāi)盤(pán)量大大降低所致，與整個(gè)樓市的萎靡無(wú)關(guān)。
另外，由于各地已經(jīng)將保障性住房作為一項(xiàng)重要任務(wù)來(lái)處理，商品房用地相對(duì)來(lái)說(shuō)減少了很多。但是，在中國(guó)期望保障性住房的人群基本上是屬于無(wú)論如何都無(wú)法買(mǎi)得起商品房的人群并非樓市的有效需求的范疇，因此，保障性住房無(wú)法減少商品房的需求范圍，市場(chǎng)無(wú)法掩飾樓市的真相。
鑒于以上情況，這一輪的房?jī)r(jià)打折促銷(xiāo)和售房量的下降，只不過(guò)是一次樓市的假摔，整個(gè)市場(chǎng)還沒(méi)有降價(jià)的沃土，不能證明房?jī)r(jià)馬上就要降價(jià)。要想讓樓市處于合理狀態(tài)，還必須得提升政府信用度，建立持房成本約束機(jī)制，消除投機(jī)性囤房“黑洞效應(yīng)”。
“房?jī)r(jià)最終會(huì)下行”
署名為“彼岸的花朵”的博主說(shuō)，關(guān)于中國(guó)房?jī)r(jià)是否會(huì)向下調(diào)整已無(wú)須太多爭(zhēng)論。如果本輪調(diào)控再次失敗，政府在調(diào)控樓市的公信力將會(huì)徹底喪失。
從以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，以差別化信貸為核心的政策組合曾在2008年產(chǎn)生過(guò)巨大威力，被證明是短期內(nèi)調(diào)控樓市最有效的手段之一。而本輪宏觀調(diào)控中，諸如二套房首付提高到五成、第三套房暫停貸款、認(rèn)房又認(rèn)貸等政策，顯然比上輪調(diào)控更為嚴(yán)厲。
這些從抑制需求出發(fā)的調(diào)控措施，在最近兩個(gè)月已經(jīng)嚴(yán)重影響到樓市成交量。但是，部分城市在成交量創(chuàng)下新低的同時(shí)，房?jī)r(jià)卻維持在高位，這種量?jī)r(jià)背離的狀況仍將持續(xù)相當(dāng)一段時(shí)間，與股市相似，房地產(chǎn)市場(chǎng)在一個(gè)點(diǎn)位的盤(pán)整不可能長(zhǎng)久。房?jī)r(jià)最終還是會(huì)選擇與成交量相匹配，因此會(huì)向下突破。
能否下降30%
有網(wǎng)友說(shuō)，房?jī)r(jià)下降30%不算暴跌，這是因?yàn)椋阂皇桥c去年的房?jī)r(jià)上漲相比，很多地區(qū)的上漲幅度絕對(duì)達(dá)到100%以上；二是與房屋的成本比，房?jī)r(jià)實(shí)在是太貴了，建筑成本只有大約2000元/平方米，構(gòu)成高房?jī)r(jià)的主要因素，是那些非建筑成本，都是有很大的壓縮空間；三是人們的收入房?jī)r(jià)比。北京普通人一年的工資不夠買(mǎi)1平方米住房，這樣的房?jī)r(jià)實(shí)在太高，下跌30%能對(duì)解決人們的購(gòu)房問(wèn)題有多大的作用？
另有網(wǎng)友稱(chēng)，一是房?jī)r(jià)必降，幅度在30%左右，否則政府信譽(yù)再次受損；二是在房產(chǎn)交易和持有階段的相關(guān)稅種出臺(tái)前，房?jī)r(jià)不可能降得太快；三是上述稅種至少在個(gè)別城市實(shí)施后，房?jī)r(jià)開(kāi)始緩降，抄底資金會(huì)受到警示而不敢大膽出手，則地方政府開(kāi)始由土地財(cái)政向房產(chǎn)財(cái)政過(guò)渡，房產(chǎn)作為投資的作用逐步降低并趨于正常，這也是政府所希望達(dá)到的。 |