|
|
|
|
|
|
|
|
| 2010-08-23 作者:任志強(qiáng) 來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) |
|
|
國(guó)際上大多用兩個(gè)指數(shù)來衡量住房的價(jià)格，并以此來判斷資產(chǎn)價(jià)格的合理性。一個(gè)是住房可支付性指數(shù)，這個(gè)計(jì)算起來比較合理，但大多數(shù)自稱為專家的人們不會(huì)用，或有些人根本不知道，于是就只好用另一個(gè)至少可以讓多數(shù)人能看明白的“房?jī)r(jià)收入比”作為衡量的標(biāo)準(zhǔn)。
但遺憾的是國(guó)際上對(duì)“房?jī)r(jià)收入比”所應(yīng)采取的計(jì)算數(shù)據(jù)有嚴(yán)格的定義，如必須采用全部收入的中位數(shù)而非平均數(shù)，全部住房套面積的中位數(shù)而非平均數(shù)，全部住房交易價(jià)格的中位數(shù)而非平均數(shù)，尤其是不能僅用一手商品房的市場(chǎng)平均價(jià)，而不計(jì)算經(jīng)濟(jì)適用住房、享受經(jīng)濟(jì)適用住房政策的住房、二手房等價(jià)格的中位數(shù)或平均數(shù)。中國(guó)目前大多數(shù)所謂專家們的計(jì)算幾乎全部都違背或根本不知道中位數(shù)的基本定義與計(jì)算原則，所以許多人會(huì)用100平方米作為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，而實(shí)際全國(guó)住房套面積的中位數(shù)僅為76平方米，上海僅為66.1平方米，天津僅為65.1平方米。
按王小魯計(jì)算的收入情況看，中國(guó)尚無嚴(yán)格的個(gè)人收入統(tǒng)計(jì)，而更多的是工薪為主的工資收入統(tǒng)計(jì)，同時(shí)，幾乎沒有各種可交易住房?jī)r(jià)格的中位數(shù)。這些大多要靠多項(xiàng)統(tǒng)計(jì)綜合計(jì)算，而我們的各種所謂專家則根本不去計(jì)算，只簡(jiǎn)單的用各種平均數(shù)來估測(cè)，自然差距離現(xiàn)實(shí)巨大，且對(duì)社會(huì)的不良影響也很大。
開發(fā)商的房屋定價(jià)則與房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算無關(guān)，也許是反相關(guān)。房?jī)r(jià)收入比可以用于宏觀判斷，但絕不能針對(duì)于個(gè)性選擇。通常購(gòu)買百萬元級(jí)住房的是30至40歲的年齡群，這個(gè)年齡群恰恰是收入增長(zhǎng)較快的群層，因此也是相對(duì)房?jī)r(jià)收入比較高的群層。但是由于其增長(zhǎng)變化快，屬收入上升期，可在不影響家庭體面生活的條件下承受較高的還貸壓力，幾年后隨著收入的增長(zhǎng)則房?jī)r(jià)倍數(shù)比會(huì)快速下降。
而30萬元至50萬元的購(gòu)買人群則相對(duì)收入增長(zhǎng)潛力會(huì)在一個(gè)較長(zhǎng)周期體現(xiàn)，所以倍數(shù)太高則日常生活會(huì)受到還貸壓力的影響，故反而收入比倍數(shù)會(huì)低于上一層次。
此外，中國(guó)的人口處于高速的流動(dòng)期，而收入兩端的人群是流動(dòng)量最集中的人群。一是，高收入的人群攜帶著大量的財(cái)富向城市中轉(zhuǎn)移，于是就改變了這個(gè)城市或地區(qū)的收入比，但卻在資金與財(cái)富的大量流入時(shí)并無法列入統(tǒng)計(jì)之中。二是，低收入的打工一族的流動(dòng)，這些流動(dòng)人群的GDP在當(dāng)?shù)伢w現(xiàn)，一部分收入在當(dāng)?shù)伢w現(xiàn)，但大量財(cái)富的消費(fèi)卻可能回流至戶籍所在城市。于是這就造成了統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的收入與房?jī)r(jià)的反向差距拉大，而只有中位數(shù)的統(tǒng)計(jì)才能排除這些移動(dòng)的高收入與流動(dòng)的低收入，得出相對(duì)合理的評(píng)價(jià)。
于是中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比在沒有準(zhǔn)確的中位數(shù)收入統(tǒng)計(jì)和沒有中位數(shù)的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)中變成了一種誤導(dǎo)市場(chǎng)與民眾的工具，不但不能對(duì)該市場(chǎng)有個(gè)清楚的認(rèn)識(shí)，反而讓市場(chǎng)更加混亂，成了一件令人尷尬的事情。不如放棄這個(gè)只有專業(yè)計(jì)算才能正確得出結(jié)論的指標(biāo)，而轉(zhuǎn)用住房可支付性指數(shù)，反而更容易讓決策層有個(gè)正確判斷市場(chǎng)的依據(jù)。 |
|
|
|
|