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6月20日上午,燕郊新盤天洋城三期開盤,售樓處內(nèi)“震撼底價”的招牌十分醒目。天洋城此次推出的新品以7800元/平方米的均價公開發(fā)售。而今年4月,天洋城二期樓座的均價曾達到11000元/平方米,與此相比,該項目售價已“明降”30%。
調(diào)價補量
北京通州區(qū)新盤金隅·花石匠將于近期開盤,預計銷售價格為16000-18000元/平方米,開盤當天認購1萬元可抵10萬元�！艾F(xiàn)在的價格基本接近去年底的水平,我們可以接受了�！表椖渴蹣翘巸�(nèi)看房的徐女士對中國證券報記者表示。花石匠離城鐵起始站約1公里,該區(qū)域新房價格曾漲至22000-24000元/平方米。
在嘗到“零成交”的苦澀后,房地產(chǎn)商開始調(diào)“價”補“量”。“以今年4月份的價格水平定價,房子必然賣不動。下調(diào)10%-20%后,剛性需求才會逐步進場�！眮喓罊C構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示。
地處西四環(huán)外的遠洋沁山水·上品于6月18日開盤,銷售均價26000元/平方米;與周邊同品質(zhì)二手房售價相比,該項目均價低1000-2000元/平方米。開盤5天以來,銷售平穩(wěn),截至6月22日,沁山水·上品393套預售房源中,僅剩余62套“可售”,另外331套均已“預訂”或“聯(lián)機備案”,銷售率達84%。
降價30%開盤的天洋城三期,200余套房源在當天便告售罄�！艾F(xiàn)在,降價幅度大的項目,銷售狀況就十分理想。而價格未松動的項目,基本上是零成交�！敝性壥袌鲅芯坎靠偙O(jiān)張大偉指出。
根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的統(tǒng)計,6月中上旬,北京在售的235個普通商品住宅項目中（不含別墅、商住樓、保障房）,147個項目出現(xiàn)“零成交”,其中包括5月份新獲預售證的柏陽景園、保利·西山林語等項目。
盡管開發(fā)商“打折風”不斷上演,但是成交均價并未出現(xiàn)大規(guī)模下降。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,與5月份相比,6月上旬僅有15個項目成交均價出現(xiàn)下滑。其中,3個項目降價幅度超過2000元。
亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,6月中上旬,京城新開盤項目整體開盤均價為23540元/平方米,而5月同期的整體開盤均價為25081元/平方米,6月開盤均價降幅僅6.1%。
中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰分析,目前房價下調(diào)已經(jīng)達成共識,開發(fā)商遲遲不降價的主要原因是如何制定降價的幅度,偏低或者偏高都可能出現(xiàn)負面影響,所以較為謹慎。他預測,7月份房價出現(xiàn)實質(zhì)性下調(diào)的可能性很大。
供求逆轉(zhuǎn)
調(diào)控之下,大量投資性購房需求退出市場,與此同時,剛性自住需求也延遲釋放。這就在短期內(nèi)造成了樓市供大于求的局面。
據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,6月份中上旬（截至20日）,北京共成交期房住宅2626套,成交面積為24.9萬平方米,除去保障性住房,實際成交的期房商品住宅為1482套,成交面積為17萬平方米,環(huán)比5月同期,期房住宅成交套數(shù)下降41.8%,實際成交的期房商品住宅套數(shù)下降40.7%。
從單日成交量來看,6月份實際成交的期房商品住宅僅有4天超過100套,最低2日的日成交量僅有30套,這對于北京在售的近200個樓盤來說,成交低迷之勢可見一斑。
截至6月22日,北京市可售期房套數(shù)為11.24萬套,可售房屋面積為144.88萬平方米;其中住宅套數(shù)為5.87萬套,可售住宅面積760.89萬平方米。
亞豪機構(gòu)任啟鑫認為,從存量房源看,目前北京市場的供需比超過8比1,說明供應量出現(xiàn)較明顯的過剩。任啟鑫分析,一方面是成交量的大幅下挫,另一方面是房企開發(fā)熱情相對高漲,而根據(jù)北京市建委的預售管理規(guī)定,入市項目須一次性推出全部取證房源,從而導致近期樓市量增價縮。此外,新增房源戶型呈現(xiàn)出明顯的縮減態(tài)勢,比如首開智慧社、潤楓欣尚的套均供應面積都在70平方米以下,相應套數(shù)增加,供過于求的態(tài)勢更為明顯。
資金吃緊
“今年,總公司給我們的銷售任務是30億元,但上半年僅完成35%。下半年的壓力很大。”一家大型地產(chǎn)公司北京區(qū)域的銷售總監(jiān)坦言。
業(yè)內(nèi)人士指出,房地產(chǎn)企業(yè)的運營資金中,超過三成來自商品房預售款,銷售低迷將直接導致房企資金鏈趨緊。今年以來,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源增速持續(xù)回落。其中,定金及預收款回落明顯。
21世紀不動產(chǎn)分析師認為,在銷售回籠資金嚴重受阻的情況下,開發(fā)商的資金鏈條將不會順暢。今后,開發(fā)商資金吃緊將是一種常態(tài)。尤其是前兩年儲備土地較多、新項目開發(fā)和銷售受阻的房企以及負外債的上市公司,可能會面臨著資金鏈斷裂的危機。
中國指數(shù)研究院最新報告顯示,今年5月以來,中華企業(yè)(600675,股吧)、世茂股份(600823,股吧)等10余家房地產(chǎn)上市公司公布了其信托融資計劃,總?cè)谫Y規(guī)模逾50億元,以期能緩解資金壓力。
今年以來,綠城中國等房企在高負債率的情況下繼續(xù)拿地,銷售放緩后,這些公司可能再度面臨財務困境�！�2010年一季度拍得的土地中,部分需要一年之內(nèi)繳清土地價款,這意味著,高價拿地的房企在下半年面臨的資金壓力非常大�！�
以綠城中國為例,2009年公司456億元的地價款中,已支付200億元左右,2010年仍有230多億元尚未付清。2010年,公司又購買一批土地,地價款為90億元左右。另外,綠城今年的在建項目達102個,在建面積超過1200萬平方米,新開工面積將超過800萬平方米。
一位證券分析師指出,根據(jù)綠城2009年年報,公司持有的現(xiàn)金可以償付短期債務,但由于該集團項目多布局在華東地區(qū),銷售回款受到房地產(chǎn)新政的影響較大,而公司在銀行信貸獲取方面沒有明顯優(yōu)勢,因此在2010年下半年公司的財務狀況有惡化的可能。 |