近日，有關要在長沙等地試點“商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)稅”的說法引起了外界的關注。而據(jù)記者了解，長沙市稅務部門對于商業(yè)地產(chǎn)出租征稅，近些年確實探索出了一些獨門“功夫”。這讓長沙轄區(qū)內(nèi)包括縣市在內(nèi)，房屋特別是商業(yè)地產(chǎn)的房東們開始排隊納稅。

　　房產(chǎn)出租稅竟可有可無

　　按照稅收法規(guī)的規(guī)定，無論是住宅還是商業(yè)門面出租，均需納稅。
　　但一些城市對此退避三舍，認為收起來有三難：
　　一是房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)，國人納稅意識歷來淡薄。很多商業(yè)地產(chǎn)房東們認為，我出租的是私人房產(chǎn)，憑什么要納稅？二是城市樓宇林立，住宅出租、寫字樓、商住兩用、住改商多如牛毛，跑斷腿上門也收不全；三是法不責眾，大家都不交，你能奈何？
　　有稅務專家坦言，一些大城市房屋出租稅往往只能收到3000萬元至4000萬元，占當?shù)囟愂湛傤~的比例還不到1%。
　　于是，一些熱衷于“經(jīng)營城市”者覺得，房屋出租稅不過是個可有可無的“小稅種”，甚至還會妨礙樓市活躍，間接影響“土地財政”。有人據(jù)此得出結論：房屋出租稅都收不上來，何況物業(yè)稅、房產(chǎn)稅？

　　合理設計激活“小稅種”

　　長沙市地稅局稅政二處處長李金武告訴記者，長沙市地稅局近年意識到，“土地財政”終歸有極限，地方公共財政要“可持續(xù)”，必須從眼下開始就培養(yǎng)穩(wěn)定的財源。而被“忽略不計”的房產(chǎn)出租稅，就是一塊“撂荒”的沃土。
　　按照對房地產(chǎn)出租稅的法規(guī)，這項稅收包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等，由出租方繳納，稅率分別為5%、7%、3%和12%。
　　相關專家分析認為，綜合起來近20%的稅率，操作性不強，也容易遭遇抵觸，這是房地產(chǎn)出租稅“半死不活”的重要原因。為此，長沙市去年下半年規(guī)定，出租住房月租金1000元以下，按4%征稅。1000元以上，按照6%征稅。對出租非住房的，月租金1000元以下的，按6%征稅。1000元以上，按12%征稅。對重點征管對象，長沙市設定為商鋪、寫字樓、產(chǎn)權式酒店等商業(yè)地產(chǎn)。
　　長沙市有一線“稅官”說，這種調(diào)整和重點對象鎖定，讓基層重新找回了征稅信心和底氣。

　　“陰陽合同”難逃征管

　　長沙市地稅局局長龍曉清到下屬單位定期檢查，房產(chǎn)出租稅征繳進度成了規(guī)定動作。查進度、發(fā)通報、點評與考核結合，基層稅務部門不敢懈怠。
　　在長沙，“稅官”們花了很大精力對轄區(qū)內(nèi)商業(yè)門面、寫字樓、專業(yè)市場和產(chǎn)權式酒店等展開摸底調(diào)查，對出租房總體情況特別是區(qū)位、租金價格水平和出租人、承租人情況等重要信息得以逐步掌握。長沙市地稅局將各個終端機構在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的應納稅戶個人信息登入電腦，迄今一共錄入了近50000戶。納稅不到位，系統(tǒng)對稅務機關內(nèi)部有提示，對外則能對未納稅戶群發(fā)短信。房屋出租戶接到短信，就有了主動依法納稅的壓力。
　　發(fā)現(xiàn)稅務部門“風聲緊”了，一些商業(yè)地產(chǎn)房東想用“陰陽合同”抵擋。有人與租房戶簽個假合同，人為降低租金標準想達到避稅的目的。
　　但瀏陽市(長沙下屬縣級市)地稅局等馬上出了對策——調(diào)查區(qū)域房屋租金水平，召集房屋出租戶和承租戶開會“聽證”，制定最低租金標準作為計稅底線，專門打擊“陰陽合同”。
　　寧鄉(xiāng)縣地稅局則推出了舉報有獎制度。他們依照稅法有關規(guī)定，對社會公布了舉報房產(chǎn)出租領域偷逃稅的獎勵辦法。結果，當?shù)匾粋�長期偷逃稅收的經(jīng)濟型商務酒店被稅務部門發(fā)現(xiàn)，被一舉收繳稅款30多萬元。
　　長沙市有地稅基層單位規(guī)定，稅務機關催交稅款如找不到房主，就由承租人負責送達通知。仍然收不上來，則由承租人承擔稅收。稅務部門積極推動房屋出租業(yè)務發(fā)生過程中雙方寫下承諾書，約定納稅人。這樣做，較好地解決了出租人和承租人互相推諉，與稅官“打游擊”的問題，

　　發(fā)動社會力量“圍堵”

　　李金武說，房產(chǎn)出租稅面對千家萬戶，基層地稅分局或者地稅所只有七八個工作人員，必須要發(fā)動社會力量。
　　長沙市地稅局與一些區(qū)縣政府聯(lián)手，將街道和社區(qū)對房產(chǎn)出租稅征管的協(xié)調(diào)，納入了政績考核。寧鄉(xiāng)縣稅務部門如發(fā)現(xiàn)公務人員偷逃或者抗拒繳納房產(chǎn)出租稅，就立即報紀委，一經(jīng)查實相關官員年終考核面臨“一票否決”。對于普通群眾中的納稅“釘子戶”，則爭取寧鄉(xiāng)法院支持，往往一張傳票發(fā)下去，“釘子戶”們就會趕緊納稅。
　　在瀏陽市，200多家不交稅的“老賴”，被當?shù)貓蠹堅谛涯课恢闷毓猓�很多人見報后，趕緊到稅務機關補稅。
　　長沙市很多寫字樓的物業(yè)公司，也成了地稅局代征受委托人。一位稅務部門官員說，物業(yè)公司對樓宇內(nèi)房屋出租情況最了解，照此操作，像長沙市瀏正街等寫字樓密集區(qū)，房產(chǎn)出租稅一收一個準。其中有個過去納稅寥寥無幾的樓盤，物業(yè)公司介入后，征收到位率高達90%，入庫稅收能達到260多萬元。
　　長沙市地稅局還通過加大宣傳力度，在租房戶中逐步培養(yǎng)起了索票的習慣。有了發(fā)票做基礎，地稅部門就能采取上網(wǎng)比對方式查漏稅。今年長沙市地稅局通過比對兩個月31996份發(fā)票，就發(fā)現(xiàn)了3050個問題。追查下來，一舉查補稅款高達1000多萬元。
　　地稅機關對房產(chǎn)出租稅“較真”，還真為長沙市挖到了一座“金山”：自去年10月份對房屋出租稅采取系列措施加強征管以來，長沙市房產(chǎn)出租稅征繳到位了1.5億元，寧鄉(xiāng)縣和瀏陽市也都超過了1000萬元，均比過去的水平翻了番。一些基層地稅分局和稅務所，有時一天開具的納稅憑證，就多達300多張。在納稅高峰時段，還出現(xiàn)了房東們排隊繳稅的現(xiàn)象。有分析認為，將這些做法堅持下去，長沙市房屋出租稅還有翻番的潛力。