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持續(xù)兩個多月的房地產(chǎn)調(diào)控是否見效？土地市場或能一窺端倪。進入6月，各地土地流拍頻繁，底價成交成為普遍現(xiàn)象，2008年的慘淡似乎正在重演。而地價對于房價的傳導(dǎo)效應(yīng)歷來巨大，目前，在一些土地供應(yīng)較多的地區(qū)，房價已出現(xiàn)明顯回落。
這一信號，更影響的是開發(fā)商及購房者未來的預(yù)期，開發(fā)商新房定價普遍下調(diào)，市場的普跌預(yù)期正在形成。
土地市場慘淡重現(xiàn)
進入6月，土地市場重現(xiàn)了2008年的慘淡局面：各地土地出讓頻繁遭遇流拍，而即使成交地塊的價格，也“緊貼地皮”，以底價或微超底價成交。
在土地最“熱”的一線城市北京，6月22日上午，房山兩塊居住用地現(xiàn)場開標(biāo)，其中一度流拍的竇店用地險些再流標(biāo)，樓面地價每平米下探千元，僅為3700元/平米。
6月21日，廣州市國土房管局公告稱，因故暫緩出讓白云區(qū)金沙洲B3702A-06地塊，據(jù)悉，金沙洲地塊是收回的昔日地王，但此次掛牌起始價總地價約為11.1億元，比原先的“地王價”打折近半。對于推遲原因和再掛牌日期，廣州市國土房管局未予透露。
二線城市也不例外。6月8日，廈門2幅土地流拍，最低拍出1454元/平方米的“白菜價”；6月12日，合肥225畝單體最大環(huán)湖地塊N1004和177畝瑤海區(qū)E1003地塊，均現(xiàn)場宣布取消供應(yīng)；6月19日，蘇州新政后的首次大型土地拍賣會舉行，32宗地塊4塊流拍，11塊地底價成交。
作為市場競買主體的開發(fā)商，對于地價的預(yù)期已經(jīng)“收斂”：在各地的拍賣市場上，開發(fā)商報價明顯降低，報價都接近底價，甚至低于底價，成為一個普遍現(xiàn)象。
“地價預(yù)期的基礎(chǔ)是對未來房價的預(yù)期，”京城一位大型房地產(chǎn)商負責(zé)人表示，行業(yè)對于后市的信心已大減。
土地流拍和底價成交正是2008年的普遍現(xiàn)象。多位業(yè)內(nèi)人士表示，隨著地價的調(diào)整而來的，將是房價也進入下降通道。
低地價傳導(dǎo)效應(yīng)已現(xiàn)
“地價調(diào)整已傳遞到房屋交易市場，土地新政開始見效，”北京中原三級市場研究部總監(jiān)張大偉認為，相比2009年各區(qū)域的地王拉動房價，現(xiàn)在的土地市場，卻成為政府調(diào)整區(qū)域房價的重要手段。
在北京最近土地供應(yīng)比較多的房山、大興、昌平等區(qū)域，房價已明顯回落，而很多購房者也期待地價的回落能夠影響到房價。據(jù)北京中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房山及昌平在售的項目，新政以來已經(jīng)全部停漲，房山二手房均價約為9000元，相比4月份本區(qū)域9500元/平米的均價，出現(xiàn)5.3%的價格下調(diào)。
21世紀(jì)不動產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，目前八通線沿線二手房實際成交均價，已經(jīng)回落至16000元/平方米。而在新政前，這里的實際成交均價曾超過20000元/平方米，兩個月降幅達到20%。
新房方面，此前多個超過20000元/平方米的通州項目，其售價都有不同程度的下調(diào)。除了之前變相降價的K2海棠灣和K2清水灣外，龍湖通州一項目的售價也由20000元/平方米下調(diào)至18000元/平方米。
中原地產(chǎn)預(yù)計，低價地的大量供應(yīng)，將在7月開始對開發(fā)商及市場產(chǎn)生較大影響。
新盤價格暗戰(zhàn)
進入6月尤其是端午節(jié)后，各地樓市成交進一步下滑，多個城市出現(xiàn)零成交。但從上周末北京一些項目開盤的情況來看，市場還未形成普降的預(yù)期。
但隨著土地市場的低迷，低地價成為普遍現(xiàn)象，房價的普跌預(yù)期正在形成。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)及搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心等統(tǒng)計，北京下半年預(yù)計開盤的項目達到67個，其中四環(huán)以內(nèi)19個，四-五環(huán)11個，五-六環(huán)26個，六環(huán)外11個。其中位于大興、房山、通州、順義、昌平的純新盤不在少數(shù)，而這些新盤或老盤后期改案名的項目，開盤價格在暗中調(diào)低。
如北京萬科房山長陽半島項目，開盤價格從此前的14000元-17000元調(diào)低至13500元-15000元；位于大興的保利茉莉公館此前預(yù)期17000-18000元也將下調(diào)，因為附近的綠地西斯萊公館精裝房僅售18500元/平米。
2008年的房價拐點和普降潮，也是從新盤定價開始�！皩τ陂_發(fā)商來說，新盤不存在與前期業(yè)主的糾紛問題，只要比周邊樓盤低15%-20%，就很好賣了，”多位業(yè)內(nèi)人士表達了這一觀點。
中國海外主席孔慶平在6月9日的股東大會上透露，下半年中海將有大量新盤推售，而新盤并不存在降不降價的問題。他同時也表示，屆時會根據(jù)市況調(diào)整開盤價格。
中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰稱，無論是明降還是暗降，將會有更多的樓盤打折，大規(guī)模降價將會出現(xiàn)�！艾F(xiàn)在購房者對房價繼續(xù)下跌的預(yù)期明顯，開發(fā)商只有真正降價，符合購房人的心理預(yù)期了，房子才能賣出去�！彼f。
陳云峰認為，房地產(chǎn)市場正在進入調(diào)整期，從新政執(zhí)行情況來看，調(diào)控措施短期內(nèi)不會有松動的跡象。
樓市進入深度博弈期
京城樓市在嚴(yán)厲的調(diào)控政策作用下出現(xiàn)了成交低迷的勢態(tài)。
據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月份中上旬(截止20日)京城共成交期房商品住宅2626套，成交面積為24.9萬平米，除去保障性住房因素，實際成交的期房商品住宅為1482套，成交面積為17.0萬平米，環(huán)比4月同期，期房商品住宅下降了41.8%和38.6%，實際成交的期房商品住房下降了40.7%和34.8%。從單日成交量來看，6月份實際成交的期房商品住房僅有4天超過了100套，其余16天均未超過100套，最低的一天僅成交30套，這對于北京在售的近400個樓盤來說，成交低迷之勢可見一斑。
而成交低迷降低了開發(fā)商的推盤意愿，預(yù)計7月，開發(fā)商推盤的意愿并不強烈，許多項目出現(xiàn)了“欲出還休”的猶豫心態(tài)。據(jù)亞豪機構(gòu)調(diào)查統(tǒng)計，7月份計劃開盤的項目約有34個，而其中明確表示開盤的項目僅有十余個，有近半數(shù)的項目尚存在著不確定的因素，因此，7月份的樓市注定是一個捉摸不定的動蕩市場。
對此，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍認為，當(dāng)前正值新政調(diào)控的威力期，調(diào)控組合拳對打擊投資、投機性購房非常精準(zhǔn)，多數(shù)購房者購房意愿降低。觀望氣氛漸濃，與此同時，開發(fā)商也不敢貿(mào)然推出新盤，推盤意愿有所減弱，這些因素均導(dǎo)致了成交走勢的持續(xù)下降。
但記者同時發(fā)現(xiàn)，雖然市場成交走勢持續(xù)低迷，但從價格走勢來看，并未出現(xiàn)明顯的下降。
據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月中上旬京城新開盤項目整體開盤均價為23540元每平方米，而5月同期的整體開盤均價為25081元每平方米，比較發(fā)現(xiàn)，6月開盤均價僅下降了6.1%，而從實際成交的價格走勢來看，6月中上旬京城商品住宅成交均價為17952元每平方米，環(huán)比五月同期略漲了7.5%。
高姍由此指出，當(dāng)前雖然成交量下降明顯，但成交價格仍然比較堅挺，并未出現(xiàn)大幅下降的現(xiàn)象，說明當(dāng)前的樓市博弈正在加劇。
高姍認為，7月份樓市博弈將進一步加劇，調(diào)控政策力度仍然不減，購房人仍然低迷觀望，開發(fā)商對購房人的心態(tài)難以判斷，既擔(dān)心降價幅度不夠難以觸動消費，又擔(dān)心降價幅度過大引發(fā)購房人“買漲不買跌”的心態(tài)，令降價失去預(yù)期效果反而帶來負面作用。7月開盤項目“欲出還休”也說明一部分開發(fā)商的舉棋不定，如果想有更多的銷售業(yè)績，就必須有切實的舉措來打破目前的博弈局面。
北京中原三級市場研究部張大偉也分析認為，成交量的節(jié)節(jié)下滑，的確已讓二手房價率先出現(xiàn)了明顯下降，通州部分小區(qū)的售價在新政以后下調(diào)幅度已經(jīng)超過3成，但目前并沒有形成非常明顯的新房定價下探，在新房價格沒有出現(xiàn)明顯且普遍的松動時，另外對于目前的樓市來說，依然有兩個可能出臺的政策影響：房產(chǎn)稅及加息�！叭娴某滓廊粸闀r尚早�！�
張大偉預(yù)計，6月下旬樓市將繼續(xù)表現(xiàn)為成交量下跌，北京樓市成交均價可能才會開始出現(xiàn)普降，但因為目前開發(fā)商資金依然充裕，下調(diào)幅度不會過大。
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