7家銀行房貸理財(cái)產(chǎn)品大調(diào)查

　　近期，隨著股市的持續(xù)低迷，曾經(jīng)沉寂一時的房貸理財(cái)產(chǎn)品重新受到投資者的青睞。只要將手里的閑散資金存入指定賬戶，就可以按照一定比例抵扣房貸利息，相當(dāng)于實(shí)時自動提前還貸，并且還計(jì)算活期利息，其年化收益遠(yuǎn)超一年期定存。需要用錢的時候，也可以隨時提取，對資金的流動性沒有任何影響。自深發(fā)展銀行推出首款房貸理財(cái)產(chǎn)品“存抵貸”以來，目前已有7家銀行推出自己的房貸理財(cái)產(chǎn)品。由于對存款折算比例不同，各家銀行房貸理財(cái)產(chǎn)品的收益率也有較大區(qū)別。

    建行準(zhǔn)入門檻最低

　　房貸理財(cái)產(chǎn)品業(yè)務(wù)的原理就是：超出一定起存點(diǎn)的資金，可按照一定比例折算為住房貸款本金的提前償還，存款期內(nèi)減少的房貸利息，可以按照理財(cái)收益的方式結(jié)算給貸款人。此類產(chǎn)品只適合商業(yè)房貸客戶。各大銀行對客戶存款起點(diǎn)資金的要求相差不大，工行、農(nóng)行和深發(fā)展等大部分銀行為5萬元起步。這和銀行理財(cái)產(chǎn)品的購買起點(diǎn)金額類似。
　　對比發(fā)現(xiàn)，建行存貸通的起點(diǎn)金額最低，為3萬元。建行房貸客戶辦理“存貸通”業(yè)務(wù)后，當(dāng)賬戶內(nèi)活期存款高于3萬元時，建行自動將其中一定比例的存款在不支取還貸的情況下視同提前還貸，而賬戶存款余額不變，客戶實(shí)際房貸利息支出減少。
　　相對來說，中行的條件最為苛刻。要求存款金額10萬起步，貸款中無拖欠記錄6期(含)以上，業(yè)務(wù)開通后一年內(nèi)不能提前還款，且收取500元開戶費(fèi)。其中工行和農(nóng)行還規(guī)定客戶的貸款余額不少于10萬元，工行還要求貸款剩余還款期限大于12個月。
　　所有推出存貸結(jié)合理財(cái)產(chǎn)品的銀行都要求客戶資信良好。

    工行收益率最高

　　需要指出的是，多數(shù)銀行對客戶存在房貸理財(cái)產(chǎn)品賬戶里的錢是按存款分檔和一定比例折扣后再計(jì)算利息的，由于各銀行在存款分檔和可抵減部分折算比例不同，使得收益率也有較大區(qū)別�；�本上是存得越多，抵扣率越大，收益率也越高。比如建行的存貸通，假設(shè)你存進(jìn)4萬元，抵扣率只有10%，為4000元，如果存進(jìn)100萬元，抵扣率就有59.5%，為59.5萬元。
    如果統(tǒng)一以50萬元存款余額，目前5年以上貸款基準(zhǔn)利率8.5折優(yōu)惠后5.05%房貸利率計(jì)算，工行不僅存款分檔簡單且收益率最高，年化收益率達(dá)到3.672%，其余大部分在2.51%至3.54%之間。
　　工行的“存貸通”存款抵扣率固定為賬戶內(nèi)資金總額的80%，且不論存款金額多少，這是其收益率鶴立雞群的關(guān)鍵因素。其他銀行均有5檔及以上分類，中行甚至分為10檔。
　　以建行存貸通賬戶為例，當(dāng)存款余額為50萬元時，存款抵貸款部分比例為48.10%，也即其中的240500元可以按5.05%計(jì)算，每日計(jì)息，按月返還給客戶，一年返還12145.25元，其余的259500元則按活期利息計(jì)算，一年收益為934.2元。兩者收益合計(jì)為13079.45元，那么該客戶的存貸通賬戶年化收益率為2.616%。
    假設(shè)50萬元存在工行“存貸通”賬戶里，存款抵貸款部分
　　比例為80%，即這筆存款里有40萬元的資金可以抵扣房貸利息，10萬元的資金獲得活期存款收益，折算后的年化收益率為3.672%。
　　假設(shè)50萬元存在深發(fā)展的“存抵貸”賬戶里，有33.91萬元資金可以抵扣房貸利息，16.09萬元可以獲得活期存款收益，折算后的收益率約為3.541%。
　　假設(shè)50萬元存在中行的“房貸通”賬戶里，在獲得23萬元的抵扣房貸利息之后，還能獲得50萬元的活期利息，不過平均年化收益率為2.683%。(其他銀行詳見下表)
   
    以上收益率結(jié)果只是按照存款50萬元，貸款利率5.05%來計(jì)算。當(dāng)然在貸款利率市場化定價越來越普遍以后，房貸客戶能享受到的貸款利率差別也越來越大，總體上來看，享受到的貸款利率越低，則存抵貸理財(cái)產(chǎn)品的收益率也相應(yīng)越低，反之則收益率更高。另外，銀行的存款抵扣率也直接影響客戶的收益率。

    收益比不上理財(cái)產(chǎn)品 更適合短期閑置資金

　　通過上述計(jì)算可以發(fā)現(xiàn)，我們可以看到，盡管房貸理財(cái)產(chǎn)品，可以用一部分活期存款抵減貸款余額的本金，但是除了工行外，其他銀行對存款可抵減部分與活期存款部分是按照一定的比例進(jìn)行劃分的，存款的數(shù)額越大，抵扣率越高，省利息的效果越明顯，所以如果存款少的話，收益就不明顯。這樣一來也就影響到了理財(cái)房貸產(chǎn)品的實(shí)際收益。如在上述的50萬元存款例子中，各家銀行所提供的產(chǎn)品收益率在2.51%-3.67%之間，該收益率雖然均超過一年期定期存款利率，但與目前市場上一年期理財(cái)產(chǎn)品平均收益率超過4%相比，并沒有顯著的優(yōu)勢。
　　但對于流動性要求較高的客戶來說，房貸理財(cái)產(chǎn)品的優(yōu)勢就較為明顯了。因?yàn)楦鞔筱y行的該類產(chǎn)品收益率均大幅超越活期利息，且可以隨時存取，尤其適合頻繁進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)的客戶。當(dāng)有剩余資金時，放在理財(cái)賬戶內(nèi)可節(jié)省貸款利息，當(dāng)有資金需要時，又可隨時靈活地將資金劃走。而手頭有閑散資金，但又不想拿全部資金提前還款，而是希望能夠通過投資理財(cái)獲取更高回報(bào)的客戶也可以辦理該業(yè)務(wù)。