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作為某地區(qū)物價(jià)水平的一個(gè)重要組成部分和表現(xiàn)形式，房屋租金價(jià)格的長(zhǎng)期上漲是必然的。但是，人們發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)上海房屋租賃價(jià)格的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)本身的上漲，在租金回報(bào)率逐年下降的同時(shí)，“以房養(yǎng)房”的房產(chǎn)投資策略實(shí)則越來(lái)越?jīng)]有可操作性。
房?jī)r(jià)越漲顯得出租回報(bào)率越低
多年前，當(dāng)人們還沉醉于炒股的興奮中時(shí)，在某銀行上班的陸小姐，便開(kāi)始經(jīng)營(yíng)她的房產(chǎn)了。不過(guò)，精明的陸小姐這些年來(lái)卻在為租金回報(bào)率的走低而有了“富人的煩惱”。
2003年時(shí)，陸小姐在嘉定區(qū)一套二室一廳的裝修房，月租金收1500元，全年18000元。當(dāng)時(shí)，該房子的市價(jià)約45萬(wàn)元，算下來(lái)租金回報(bào)率達(dá)4%，相當(dāng)于銀行一年期定期利率1.98%的兩倍。七年后，同樣那套房子，月租金上升到了2500元，漲幅達(dá)66.67%，全年30000元，但由于房?jī)r(jià)漲到了130萬(wàn)元，租金回報(bào)率猛降至2.3%，基本與現(xiàn)在的銀行一年期定期利率2.25%持平。
李先生也遇到了同樣的問(wèn)題。他在奉賢的一套二室一廳毛坯房，2007年的月租金為500元，2010年的月租金漲到了800元。但是，2007年時(shí)，李先生擁有的房屋售價(jià)在4000元/平方米；2010年時(shí)，房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲到了12000元/平方米。租金漲60%的同時(shí)，房?jī)r(jià)卻漲了200%，導(dǎo)致租金回報(bào)率從三年前的1.61%進(jìn)一步滑落至0.86%，差不多僅相當(dāng)于一天通知存款的利率水平。
不付租金買(mǎi)下房子更劃算
租金回報(bào)率偏低是既成事實(shí)，越來(lái)越多的房東在當(dāng)初投資買(mǎi)房時(shí)寄望于房?jī)r(jià)的上漲。因?yàn)槿绻皇悄菢�，還不如把錢(qián)存入銀行。今年自從4月17日國(guó)務(wù)院發(fā)布房產(chǎn)新政和5月初上海房?jī)r(jià)見(jiàn)頂回落以來(lái)，無(wú)論是一手房還是二手房的實(shí)際價(jià)格，降幅在有的地方已達(dá)20%，租金的漲幅在10%左右，遠(yuǎn)非外界謠傳的30%以上。
然而，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，即便將來(lái)房?jī)r(jià)不漲了，房屋租金的上漲也是肯定的。因?yàn)樽饨鹂偸菚?huì)跟著物價(jià)走，跟著通貨膨脹走，跟著人們口袋里的鈔票走。對(duì)于擔(dān)心將來(lái)付不起房租的人來(lái)說(shuō)，最好的辦法是盡早買(mǎi)下屬于自己的房子。
上海房屋租賃指數(shù)四年漲了22.70%
上海房屋租賃指數(shù)更從全方位的角度，向人們展示了這些年來(lái)上海房屋租賃市場(chǎng)的變化。該指數(shù)系統(tǒng)將上海市房屋租賃市場(chǎng)分為售后公房租賃市場(chǎng)、一般商品房租賃市場(chǎng)和高端商品房租賃市場(chǎng)三類(lèi)，共選取了67個(gè)控制點(diǎn)、100個(gè)有代表性的樣本樓盤(pán)。
其中，高端商品房11個(gè)控制點(diǎn)、11個(gè)樣本樓盤(pán)；一般商品房26個(gè)控制點(diǎn)、38個(gè)樣本樓盤(pán)；售后公房30個(gè)控制點(diǎn)、51個(gè)樣本樓盤(pán)。以此作為監(jiān)測(cè)研究對(duì)象，反映的是上海整個(gè)租賃市場(chǎng)的即時(shí)動(dòng)態(tài)。
該指數(shù)以2006年5月為基期，基點(diǎn)為1000點(diǎn)。最新一期的上海房屋租賃指數(shù)報(bào)告（2010年6月）顯示，這一指數(shù)已攀升至1227點(diǎn)，累計(jì)漲幅達(dá)22.70%。不過(guò)同期的上海二手房指數(shù)，更是從1625點(diǎn)上漲到了2565點(diǎn)，漲幅為57.85%，遙遙領(lǐng)先于房屋租賃指數(shù)。
租金回報(bào)率是一種計(jì)算投資回報(bào)率的計(jì)算方法，主要是針對(duì)地產(chǎn)方面的投資收益的計(jì)算�？梢酝ㄟ^(guò)租金回報(bào)率來(lái)衡量投資收益情況。
通常的租金回報(bào)率分析法：
公式：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費(fèi)）×12／購(gòu)買(mǎi)房屋總價(jià)
這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。
優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩種因素的相對(duì)關(guān)系，是選擇“績(jī)優(yōu)地產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法。
弊病：沒(méi)有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒(méi)有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對(duì)按揭付款不能提供具體的分析。
租金回報(bào)率法：
公式：（稅后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）
優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期的主要投入，比租金回報(bào)法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長(zhǎng)短。
弊病：未考慮前期的其它投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。
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