北京：部分商業(yè)銀行三套房貸仍有松動(dòng)

　　針對(duì)日前有媒體關(guān)于北京、上海等一線(xiàn)城市三套房貸出現(xiàn)松動(dòng)的報(bào)道，新浪地產(chǎn)13日致電北京市多家銀行了解到，盡管銀監(jiān)會(huì)曾表示“原則上暫停發(fā)放第三套個(gè)人住房貸款”，但是部分商業(yè)銀行并沒(méi)有明確表示不能操作。
   

（圖1 北京：銀行房貸發(fā)放情況）

    據(jù)調(diào)查，目前，北京部分商業(yè)銀行三套房貸仍有松動(dòng)。招商銀行、深發(fā)展、郵政儲(chǔ)蓄銀行均表示，目前總行沒(méi)有明確規(guī)定不能發(fā)放第三套個(gè)人住房貸款，但是在首付比例和利率上有所提高，三家銀行的首付比例最低不低于5..5成，利率分別提高到15%—20%不等。而其余銀行則表示，第三套個(gè)人住房貸款從5月份開(kāi)始就已經(jīng)停止發(fā)放，并沒(méi)有發(fā)生過(guò)松動(dòng)。
　　點(diǎn)評(píng)：目前只有北京等地的地方細(xì)則明確要求停止三套房貸款，中央對(duì)此并沒(méi)有強(qiáng)制性的要求。對(duì)于銀行而言，如果優(yōu)質(zhì)客戶(hù)提出申請(qǐng)，銀行在政策允許的范圍內(nèi)發(fā)放第三套房貸也是正常的事情。不過(guò)，也有銀行人士表示，目前由于各家銀行的信貸額度都比較緊張，雖然第三套房貸的貸款利率一般會(huì)上浮 15%-20%，但相比起企業(yè)貸款的利率可能仍有一些差距，因此，銀行是否會(huì)大規(guī)模地放開(kāi)第三套房貸還有待觀察。

    上海：認(rèn)房又認(rèn)貸三套房貸多家銀行可做

　　據(jù)悉，在房產(chǎn)新政出臺(tái)不久，由于上海細(xì)則未出，上海一些銀行暫停受理第三套房的審批。因此滬上各大銀行只“認(rèn)房”或只“認(rèn)貸”，并不算違規(guī)操作，只是“每家銀行都有自己的標(biāo)準(zhǔn)”。在具體執(zhí)行過(guò)程中，這些銀行按照國(guó)家規(guī)定的“大幅提高首付比例和利率水平”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。其中，各家銀行對(duì)于首付利率、利率的規(guī)定又各不相同。
   

（圖2 上海：銀行房貸發(fā)放情況）

    據(jù)調(diào)查，大部分銀行可以辦理第三套房貸，只是認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不一。招商銀行是唯一一家“認(rèn)房又認(rèn)貸”的銀行，第三套房貸首付為55%，利率為基準(zhǔn)利率1.1倍。浦發(fā)銀行對(duì)于第三套房也執(zhí)行五成五首付，利率則要上浮12%-15%。工商銀行上海分行、建設(shè)銀行上海分行則對(duì)第三套房貸大幅提高首付比例和利率水平，但具體比例、利率等根據(jù)個(gè)案來(lái)定。而外資銀行中的匯豐、渣打、花旗等銀行也仍然“暫停辦理第三套房貸”。
　　點(diǎn)評(píng)：由于上海細(xì)則仍未出臺(tái)，銀行按照自行制定的第二套房第三套房標(biāo)準(zhǔn)來(lái)發(fā)放貸款，并按要求“大幅提高首付比例和利率水平”由于上海的確沒(méi)有出臺(tái)二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，因此滬上各大銀行只“認(rèn)房”或只“認(rèn)貸”，并不算違規(guī)操作，只是“每家銀行都有自己的標(biāo)準(zhǔn)”。從而形成了上海多家銀行可做三套房貸，未執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”。
   
  　廣州：三套房貸從未叫停 鼓勵(lì)申請(qǐng)

　　據(jù)悉，目前廣州地區(qū)銀行的房貸政策并沒(méi)有明顯變化，目前僅個(gè)別銀行拒絕受理三套房貸。廣州多家銀行網(wǎng)點(diǎn)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，“一直接受第三套房貸申請(qǐng)，但標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)從嚴(yán)”，只有農(nóng)行和民生銀行網(wǎng)點(diǎn)客戶(hù)經(jīng)理明確對(duì)客戶(hù)表示：目前暫不接受第三套房貸申請(qǐng)。
   

（圖3 廣州：銀行房貸發(fā)放情況）

　　據(jù)調(diào)查，廣州目前僅中國(guó)銀行和農(nóng)業(yè)銀行等部分銀行三套房貸暫停發(fā)放，其中除了建設(shè)銀行首付為7成，利率浮動(dòng)為1.2外，其余則三套房首付5.5成，利率浮動(dòng)1.2倍左右。同時(shí)，廣州多家銀行網(wǎng)點(diǎn)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，“一直接受第三套房貸申請(qǐng)，但標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)從嚴(yán)”，只有農(nóng)行和民生銀行網(wǎng)點(diǎn)客戶(hù)經(jīng)理明確對(duì)客戶(hù)表示：目前暫不接受第三套房貸申請(qǐng)。
　　點(diǎn)評(píng)：近期有媒體稱(chēng)國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市銀行放松第三套房貸，一家總部在華南地區(qū)股份制銀行個(gè)貸負(fù)責(zé)人認(rèn)為此說(shuō)法并不準(zhǔn)確。事實(shí)上，在這樣高的首付和利率要求下，這些即便沒(méi)有叫停的銀行，也很少有新增的多套房貸客戶(hù)。

    深圳：部分銀行第三套房貸松動(dòng)

　　無(wú)論4月14日出臺(tái)的“國(guó)十條”，還是5月5日出臺(tái)的“深十三條”，對(duì)于多套房貸都沒(méi)有明確叫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的貸款，而深圳地方細(xì)則為 “商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套房以上住房貸款，仍留有模糊空間。因此，新政之后，深圳只有部分銀行明確宣布暫停第三套及以上房貸。
   

（圖4 深圳：銀行房貸發(fā)放情況）

    據(jù)調(diào)查，現(xiàn)在深圳中信銀行對(duì)三套房不放貸，但在近期出現(xiàn)了松動(dòng)，首付5成以上、利率是1.12-1.15倍就可以辦。而工商銀行從上周開(kāi)始三套房貸已經(jīng)可以操作，對(duì)外的口徑上現(xiàn)在說(shuō)可以做了，但要嚴(yán)格按照政策來(lái)執(zhí)行，利率為1 .15倍，而首付比例也相當(dāng)高，需要首付6成。建行則表示，對(duì)于三套房貸款仍然要求5成首付，而在利率方面要求更高，達(dá)到1.2倍。這也是目前放松三套房貸的幾家銀行中最高的。
　　點(diǎn)評(píng)：新政之后，深圳只有部分銀行明確宣布暫停第三套及以上房貸，如建行、工行、招行、中信銀行等，其他銀行則按照新政要求“大幅度提高首付和利率水平。事實(shí)上，在這樣高的首付和利率要求下，這些即便沒(méi)有叫停的銀行，也很少有新增的多套房貸客戶(hù)。

    高首付高利率 重慶12家銀行可辦理第三套房貸

　　繼北京、上海等地相繼傳出“三套房貸松動(dòng)”的消息，昨日重慶也有銀行就第三套及以上住房貸款重新放閘。新浪樂(lè)居結(jié)合多方調(diào)查采訪(fǎng)了解到，大部分曾宣布暫停的銀行在高首付和高利率的前提下已經(jīng)重新開(kāi)閘，僅有三家銀行仍未松動(dòng)。
   

（圖5 重慶：銀行房貸發(fā)放情況）

　　據(jù)調(diào)查，目前重慶市15家銀行中有12家已重新開(kāi)閘，開(kāi)始接受客戶(hù)申請(qǐng)。其中，建行、工行、華夏銀行、光大銀行條件較之苛刻，首付不低于5.5成，部分行要求首付6成，利率不低于基準(zhǔn)利率1.2倍。15家銀行中僅興業(yè)銀行、重慶銀行、重慶農(nóng)村商業(yè)銀行三家仍暫停發(fā)放三套房貸款。
　　點(diǎn)評(píng)：高首付高利率，重慶12家銀行可辦理三套房貸。實(shí)際上，隨著第三套房貸的恢復(fù)審批，像重慶這種處在房?jī)r(jià)理性階段的二三線(xiàn)城市，僵持期有望提前結(jié)束，改善型住房的需求將得到釋放，下半年很有可能在成交量上迎來(lái)上漲高峰。

    海南第三套房屋貸款最低首付五成

　　據(jù)了解，�？诟縻y行對(duì)第三套房貸政策分為三種：總行發(fā)文明確要求暫停第三套房貸的、總行未發(fā)文但口頭通知要求收緊第三套房貸的以及未對(duì)第三套房貸做出明確要求的。
   

（圖6 海南：銀行房貸發(fā)放情況）

　　據(jù)媒體報(bào)道，5月新政之后，海口深發(fā)展銀行就已被總行明確要求收緊第三套房貸。目前，深發(fā)展銀行三套房貸首付要求在6.5成以上，利率浮動(dòng)1.3倍，且只做總價(jià)30萬(wàn)以上的房屋貸款業(yè)務(wù)。該行人士透露，由于五一過(guò)后迎來(lái)了海南房地產(chǎn)的傳統(tǒng)淡季，購(gòu)房者寥寥，房地產(chǎn)市場(chǎng)平淡，因此也看不出收緊房貸對(duì)市場(chǎng)的影響。“整個(gè)�？诿刻斓慕灰琢坎盼濉⒘�套，各銀行房貸客戶(hù)也都非常少，更何況是三套房貸�！�
　　而農(nóng)行個(gè)人貸款部的工作人員則表示，農(nóng)行對(duì)第三套房貸首付要求大幅提高，具體數(shù)據(jù)要等總行通知，利率最低上浮15%。
　　中國(guó)銀行工作人員表示，現(xiàn)在還未接到總行有關(guān)三套房貸新的規(guī)定，一直以來(lái)對(duì)三套房貸主要采取首付6成，利率上浮20%以上。三套房貸停止過(guò)一段時(shí)間，現(xiàn)在做第三套也要求比較嚴(yán)格，受理的貸款很少，外地購(gòu)房者一般情況下不給予辦理多套房貸。
　　工商銀行對(duì)第三套房貸款實(shí)行利率上浮1.15倍，首付五成的標(biāo)準(zhǔn)，不過(guò)利率會(huì)因申請(qǐng)人資信狀況等因素浮動(dòng)。事實(shí)上，從4月底到現(xiàn)在，海口工行一直未明確表示限制三套房貸。該行工作人員表示，�？谇闆r較為特殊，多為外地購(gòu)房者，所以貸款者為第三套、第四套購(gòu)房者概率很大。
　　南洋商業(yè)銀行已停止辦理第三套房屋貸款。

    杭州：部分銀行三套房貸首付達(dá)6成

　　據(jù)悉，三部委聯(lián)合發(fā)文明確二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為“認(rèn)房又認(rèn)貸”后，杭城銀行的二套房貸業(yè)務(wù)一度陷入停滯，三套房貸更是人間蒸發(fā)。關(guān)系著調(diào)控關(guān)鍵的18項(xiàng)內(nèi)容的“浙版細(xì)則”在浙江省政府網(wǎng)站公布后，細(xì)則中指出，對(duì)于第三套及以上住房具體如何操作由各銀行自定，盡管銀行對(duì)第三套房貸的首付和利率要求較高，但口子有所松開(kāi)。
  

（圖7 杭州：銀行房貸發(fā)放情況）

  　目前，杭州工商銀行、浦發(fā)銀行、廣發(fā)銀行等三套房首付提至5.5成，利率浮動(dòng)1.15倍。其余部分銀行首付為5成而杭州農(nóng)業(yè)銀行、杭州銀行則提升至6成，而農(nóng)業(yè)銀行、杭州銀行則提升為6成，利率浮動(dòng)為1.2倍和1.3倍。
　　點(diǎn)評(píng)：調(diào)控逐步深入真正的各方預(yù)測(cè)的樓市冰凍期為時(shí)不遠(yuǎn)，一方面大家還在探測(cè)政策落地的根基，另一方面，各方利益博弈的態(tài)度已經(jīng)初露端倪。雖然應(yīng)對(duì)市場(chǎng)逐漸增加的冷淡氣氛，購(gòu)房者最關(guān)心的錢(qián)袋子卻已經(jīng)開(kāi)始松動(dòng)，銀行方面或遮遮掩掩，或義正言辭的展開(kāi)房貸大戰(zhàn)，但市場(chǎng)上萎靡的成交量，購(gòu)房者持續(xù)焦慮觀望的情緒卻像一盆冷水，潑像了寒流頻吹的市場(chǎng)。

    天津：近半數(shù)銀行停辦三套房貸貸款

　　7月1日，“津十條”調(diào)控細(xì)則出臺(tái)。其中明確指出“對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率要根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則大幅提高。”由于本市所有銀行都嚴(yán)格執(zhí)行了第二套房貸“首付五成，利率1.1倍”的政策，因此本市所有銀行的第三套房貸首付比例肯定會(huì)高于5成，貸款利率也會(huì)高于1.1倍基準(zhǔn)利率的要求。
   

（圖8 天津：銀行房貸發(fā)放情況）

　　據(jù)了解，天津1現(xiàn)在4家銀行中有近半數(shù)停辦三套房貸。其中，農(nóng)業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行、深發(fā)展銀行三套房首付為6成，利率浮動(dòng)為1.2倍左右。而招商銀行三套房首付則提升至7成左右，浮動(dòng)利率為1.15-1.2倍。另外，工商銀行、交通銀行、中國(guó)銀行、天津銀行現(xiàn)在已經(jīng)停發(fā)三套房房貸。
　　點(diǎn)評(píng)：在此次發(fā)布的“津十條”中，規(guī)定對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率要根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則大幅提高。這實(shí)際上相當(dāng)于宣布了對(duì)第三套房貸的“放行”。很顯然，目前天津部分銀行打了政策擦邊球，三套房貸變相“放行”。

    南京：十多家銀行可以辦理三套房貸

　　近日多家媒體報(bào)道了南京數(shù)銀行對(duì)三套房貸開(kāi)閘，同時(shí)，有消息傳出，南京也有數(shù)家銀行對(duì)三套房貸款開(kāi)閘，甚至有中介人士稱(chēng)，原先針對(duì)外地人購(gòu)房貸款進(jìn)行限制的政策也已逐步取消。7月12日，新浪樂(lè)居對(duì)部分銀行信貸政策進(jìn)行了新一輪的摸底調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，曾經(jīng)停貸三套房的民生銀行、華夏銀行和工商銀行，重新啟動(dòng)了三套房貸。
   

（圖9 南京：銀行房貸發(fā)放情況）

　　據(jù)調(diào)查，南京現(xiàn)在仍有十多家銀行可以辦理三套房貸。江蘇銀行、南京銀行、興業(yè)銀行、廣大銀行目前已經(jīng)暫停三套房，中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行等部分銀行將三套房首付提升至6成，基準(zhǔn)利率1.2倍。另外，招商銀行、工商銀行及民生銀行等將三套房首付提升至5-5.5成不等，基準(zhǔn)利率為1.15-1.2倍不等。
　　點(diǎn)評(píng)：在實(shí)際操作中，大部分銀行對(duì)“雙外”的貸款都變得相對(duì)寬松。對(duì)于房貸政策出現(xiàn)松動(dòng)的現(xiàn)象，并不能說(shuō)是政府放松樓市調(diào)控的信號(hào)，只能說(shuō)政府調(diào)控之初，就希望樓市保持在相對(duì)合理的狀態(tài)�，F(xiàn)在房?jī)r(jià)下跌，炒房客的行為得到了控制，樓市調(diào)控已經(jīng)初具效果，因此在這個(gè)時(shí)候，如果繼續(xù)使用這些應(yīng)急措施就顯得不太合理，應(yīng)該被取消，不需要長(zhǎng)期執(zhí)行下去。
 
    蘇州：執(zhí)行力度不一 仍可貸第三套

　　在各地銀行房貸政策出現(xiàn)松動(dòng)之際，新浪樂(lè)居暗訪(fǎng)了蘇州各大銀行目前的房貸政策。獲悉，除部分銀行仍嚴(yán)格執(zhí)行之前國(guó)家出臺(tái)的第三套房貸政策外，多數(shù)銀行早已辦理第三套房及以上貸款。據(jù)了解，目前蘇州各大銀行中，除中國(guó)銀行、工商銀行、招商銀行等五家銀行仍嚴(yán)格限制第三套房貸外，建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、光大銀行等多數(shù)銀行均已接受第三套房貸款，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)各不相同。
   

（圖10 蘇州：銀行房貸發(fā)放情況）

　　調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，蘇州大多數(shù)銀行其實(shí)早已開(kāi)始辦理第三套房及以上貸款。建設(shè)銀行實(shí)行第三房貸款首付50%，利率1.5倍；農(nóng)業(yè)銀行只針對(duì)能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明以及社保證明的客戶(hù)，其中首付55%，利率為1.2倍；浦發(fā)銀行對(duì)第三套房貸則實(shí)行首付大于50%，利率也有相應(yīng)的提高；據(jù)招商銀行一位個(gè)貸經(jīng)理介紹：他們雖然有做三套房及以上貸款，但首付卻被提高至6-7成，利率也上調(diào)了15%，外地人買(mǎi)房需提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明，無(wú)證明則不辦理。
　　點(diǎn)評(píng)：調(diào)控政策經(jīng)過(guò)一個(gè)季度的消化，成效逐漸顯現(xiàn)，雖然目前蘇州不少銀行都已接受第三套房及以上貸款，開(kāi)發(fā)商紛紛開(kāi)始打出促銷(xiāo)優(yōu)惠牌，而購(gòu)房者也都做好了抄底的準(zhǔn)備。對(duì)于“三套房有可能放松”的消息。如果房貸政策放寬，蘇州樓市或?qū)⒊霈F(xiàn)急速反彈，房?jī)r(jià)也將出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲。調(diào)控政策的效力還未完全施展，此時(shí)救市似乎為時(shí)過(guò)早。

    大連：受理三套房貸銀行過(guò)半 二套房貸政策不變

　　13日，新浪樂(lè)居大連的編輯以購(gòu)房人身份對(duì)大連14家銀行進(jìn)行了調(diào)查。結(jié)果顯示，大連銀行、交通、光大銀行一直未對(duì)三套房貸松綁，已經(jīng)暫停第三套房貸業(yè)務(wù)，嚴(yán)格控制第三套房。而大連四大國(guó)有行中，工商銀行也在控制發(fā)放第三套房貸業(yè)務(wù)，總體而言差別不大，受理三套房貸的銀行過(guò)半。
   

（圖11 大連：銀行房貸發(fā)放情況）

　　二套房貸政策無(wú)變化
　　根據(jù)新浪樂(lè)居的電話(huà)尋訪(fǎng)，各大銀行對(duì)于二套房貸首付仍是不低于5成，利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍，而根據(jù)樂(lè)居編輯近期對(duì)樓盤(pán)與中介機(jī)構(gòu)的實(shí)地探訪(fǎng)，開(kāi)發(fā)商口徑也保持這一說(shuō)法，政策上仍無(wú)大變化。
　　三套房首付5成起中行高達(dá)7成
　　從三套房貸首付以及利率上看，受理三套房貸的銀行首付基本為5成、5.5成起，利率為基準(zhǔn)利率的1.1-1.2倍，不過(guò)中行的要求最高，首付須7成，上浮20%~30%，比起其他的首付5成，基準(zhǔn)利率的1.1倍，門(mén)檻有所提高。
　　點(diǎn)評(píng)：從宏觀角度來(lái)看，政府近期未出現(xiàn)明確政策以進(jìn)一步打壓房?jī)r(jià)，據(jù)傳上海等一線(xiàn)城市已有部分銀行重啟三套房貸款，引發(fā)市場(chǎng)猜測(cè)。但是銀行人士表示，房貸政策仍普遍從緊，三套以上房貸沒(méi)有任何放松。加之前期官方對(duì)打壓方房?jī)r(jià)的肯定態(tài)度，預(yù)計(jì)市場(chǎng)短期之內(nèi)不會(huì)回暖。

　　筆者手記：

　　目前根據(jù)新浪樂(lè)居對(duì)全國(guó)260家銀行摸底，其中六成銀行放行三套房貸。一邊是“三套房貸重新開(kāi)閘”，一邊是“官方申明絕不動(dòng)搖”，如果房貸“剎車(chē)”塵囂激起樓市“混沌期”？對(duì)此，廣東中原房地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，現(xiàn)在考慮房地產(chǎn)調(diào)控政策松動(dòng)“言之過(guò)早”。他認(rèn)為目前房地產(chǎn)調(diào)控的目的還沒(méi)有達(dá)到，房?jī)r(jià)也沒(méi)有根本下降，“在這種情況下輕言放開(kāi)調(diào)控政策的話(huà)，將使政府的房地產(chǎn)調(diào)控威信喪失。”黃韜表示。
　　距離“新國(guó)十條”出臺(tái)已將近3個(gè)月的時(shí)間了，在此期間，全國(guó)樓市的成交價(jià)格出現(xiàn)了一定幅度的松動(dòng)。如果貿(mào)然取消三套房貸限制政策，政策調(diào)控緊急“剎車(chē)”，毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)“引狼入室”，因?yàn)橥顿Y炒房者和熱錢(qián)隨時(shí)會(huì)進(jìn)入樓市。
　　但是目前，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇曲折的大環(huán)境下，樓市似乎已經(jīng)步入了前期政策的觀察期，部分銀行第三套房貸的閘門(mén)悄然松動(dòng)。這樣一來(lái)，房?jī)r(jià)必然出現(xiàn)報(bào)復(fù)性暴漲，這將意味著2009年12月以來(lái)的國(guó)務(wù)院政策調(diào)控以失敗告終。另外，正如黃韜所建議，國(guó)家有關(guān)部委官員應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)政策謹(jǐn)慎表態(tài)，上午剛剛放出消息，下午就辟謠澄清，這些言論本身會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)不穩(wěn)定影響。