湯敏，男，1953年出生于北京。中國發(fā)展研究基金會副秘書長，北京大學中國經(jīng)濟研究中心、武漢大學、曁南大學兼職教授，長城金融研究所研究員。 　　1978年，考入武漢大學數(shù)學系，畢業(yè)后留校任教；1984年，美國伊利諾伊大學香檳分校經(jīng)濟系博士研究生；1989年，被亞洲開發(fā)銀行經(jīng)濟發(fā)展研究中心聘為經(jīng)濟學家，負責東亞經(jīng)濟、區(qū)域間經(jīng)濟合作、亞洲債務、亞洲金融市場方面的研究；2000年，亞洲開發(fā)銀行駐中國代表處首席經(jīng)濟學家，亞洲開發(fā)銀行駐中國代表處副代表；2007年，中國發(fā)展研究基金會副秘書長。

　　中國的房地產(chǎn)泡沫到底有多大？

　　中國房地產(chǎn)的泡沫有多大？這個泡沫到底能持續(xù)多久？如果中國的房地產(chǎn)價格還像前段時間那樣增長的話，根據(jù)其它國家的經(jīng)驗，根據(jù)中國自己的經(jīng)驗，房地產(chǎn)泡沫總有一天會破裂。房地產(chǎn)泡沫的破裂將對整個經(jīng)濟造成極大的影響。
　　根據(jù)日本野村證券的數(shù)據(jù)，中國住宅平均價格在2009年3月份時還是3800元人民幣左右，到了2010年的3月份，平均價格就超過了5000元人民幣，這個速度是非常快的。如果大家對北京市的房地產(chǎn)價格有所了解的話，就知道北京房價的上漲速度之快，上漲數(shù)字之大。湯敏說，“不久前我到韓國，發(fā)現(xiàn)韓國首都首爾的房子價格相當高，當?shù)乩习傩赵孤曒d道。韓國很多年輕人都表示，現(xiàn)在必須推遲結婚，甚至不結婚了，因為買不起房子。然而我看到當?shù)氐膱蠹堄幸粋�對比，探討韓國首爾的房子跟北京的房子到底哪個貴？結果是北京的房子比首爾的還貴。中國的人均GDP是3000美元多一些，韓國現(xiàn)在是18000—20000美元，是我們的7倍，所以應該說中國尤其是北京現(xiàn)在這個房地產(chǎn)的價格遠遠超過了老百姓的承受能力。”　
　　可以做一個計算，算算北京的月供跟收入之比。如果一個人買了這里的房子，比如說是個三環(huán)、四環(huán)之內七八十平方米的二手房，他有能力付20%的首付，剩下的按照正常的程序到銀行去貸款，在2009年的7月份，月供已經(jīng)達到了收入的70%多到80%左右。然而如果一個家庭拿家庭收入的40%去供一套房子，這樣的負債在美國就定義為次級債。大家知道，這次美國的金融危機，最早就是從次級債開始的。
　　現(xiàn)在房地產(chǎn)價格非常高是有目共睹的，所以大家都盼望著房地產(chǎn)的價格下降。對市場上認為房地產(chǎn)價格還要繼續(xù)上漲的觀點，中國的網(wǎng)民們給出了很強烈的批評。
　　但是，湯敏說，房地產(chǎn)本身不但關系到千家萬戶，而且牽涉到國民經(jīng)濟的多個領域、多個行業(yè)。房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈非常長，它一旦出問題，就會影響整個產(chǎn)業(yè)鏈。房地產(chǎn)本身在中國的國民經(jīng)濟里占的比例非常高，再加上有幾十個產(chǎn)業(yè)，水泥、鋼鐵、裝修等等全部都跟它有關系，所以它發(fā)展的好壞會影響到整個經(jīng)濟。并且，在中國還有一個很特殊的情況，就是地方政府的收入跟房地產(chǎn)的價格有很大的關系。我們的城市在快速地擴建，很多基礎設施要建，這些資金從哪里來？一部分當然通過稅收，但是還有相當一部分是通過地方政府賣地的收入來獲得。有人做了一個計算，說基礎設施投入里政府占33.9%，貸款占29.8%，企業(yè)自籌占27.7%。這里面的政府投資部分，很大是來自賣地的收入；貸款這部分，很多也是拿一部分土地抵押出來的；一部分企業(yè)的自籌資金，是通過所謂地方政府的融資平臺融資來的，其實也是通過土地抵押得來的。也就是說地方政府的收入和地方政府的投資跟房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展捆綁得非常緊。

　　房價能否降下來？

　　當房地產(chǎn)價格不斷推高時，國務院開始出重拳調控房地產(chǎn)市場。各地也采取了各種非常強硬的措施，這在過去很少出現(xiàn)。比如說北京市，出了個北京市的房地產(chǎn)新政。包括對三套以上住房的貸款現(xiàn)在停發(fā)，第二套房首付要求在50%以上，而且對那些沒有一年以上本地納稅證明的非本市居民不給貸款。最強硬的一個條件是，同一購房家庭只能新購買一套商品住房。也就是說即使你有錢，想同時買兩套房都不賣給你。
　　這一系列的政策，包括現(xiàn)在還不斷出臺的各種各樣的貸款政策，最近一段時間把房地產(chǎn)的價格壓了下來。最近很多的房地產(chǎn)項目雖然價格不一定是下降，但是通過打折，通過送電器等手段，變相地進行價格調整，而且這個調整還在進行中。另外一個馬上看到的效果是，現(xiàn)在幾乎所有地方房地產(chǎn)的交易量都在迅速下降。
　　現(xiàn)在可能一部分房地產(chǎn)商賬戶上還有一部分錢，所以會出現(xiàn)一段時間的有價無市現(xiàn)象，因為房地產(chǎn)項目不肯降價，但是買房者在這個價格上又不愿意買。這樣的情況中國過去也出現(xiàn)過幾次。這次這樣的重拳出擊，是不是能夠從根本上解決房地產(chǎn)價格飛漲的問題，或者說會不會又出現(xiàn)過去前一段時間出現(xiàn)過的博弈過后房價又漲的現(xiàn)象？應該說這種可能性是存在的。
　　過去幾年里，對房地產(chǎn)的調控一直在進行，但是正如一些房地產(chǎn)商所說的，很多房產(chǎn)項目的價格是越調越高。為什么呢？一個當然是調控的力度不夠。另外一個，湯敏認為，就是調控缺乏一個清晰的目標，也缺乏一個清晰的指標。比如說房地產(chǎn)調控的目標到底是什么？是要保證居者有其屋，還是要保證低收入家庭有住房？之前調控的微觀手段過多，但是在宏觀大層面上力度不夠。第三，前一段調控還有一個問題，就是缺乏問責制。在這種不清晰的情況下，由于地方政府跟房地產(chǎn)商的利益趨同，就造成了對房地產(chǎn)的調控在很長時間里不是特別有效。
　　已經(jīng)出臺的這些政策，從現(xiàn)在的情況來看來還是很有效果的，但是這個效果能持續(xù)多久？另一種可能性是效果很好，房地產(chǎn)的價格從此降下來。但是又面臨著另一個疑問——這種調控會不會導致房地產(chǎn)崩盤的情況出現(xiàn)，現(xiàn)在我們不得而知。對房地產(chǎn)這樣一個產(chǎn)業(yè)，怎樣保證它的長期、平穩(wěn)增長，是一個很大的問題。
　　從各國的經(jīng)驗看來，房地產(chǎn)市場很容易產(chǎn)生大的泡沫，進而把整個國民經(jīng)濟拖垮。從周邊國家來看，日本就曾經(jīng)出現(xiàn)過這樣的問題。從上個世紀70年代開始，日本的房地產(chǎn)價格就一直在上漲，一直漲到1991年。當時日本的房價非常高，股市也非常好，人們認為日本是個島國，人口非常密集，大家都想到東京去買房子，所以東京的房價是不會跌的。在最鼎盛的時候，如果把東京的土地按照當時的市價賣出去的話，就可以把整個美國給買下來。但是到了1991年的時候，整個日本經(jīng)濟崩盤，股市下降，房價也下降，到目前為止20多年過去了，東京的房地產(chǎn)價格還沒有回到1991年的價格，日本經(jīng)濟更是從此進入到了一個低速增長的過程。
　　再看亞洲其它國家和地區(qū)，像韓國、香港特別行政區(qū)，像臺灣，新加坡，包括在亞洲金融危機時候的泰國、馬來西亞、印度尼西亞等。它的經(jīng)濟泡沫一開始不一定產(chǎn)生在房地產(chǎn)領域，但是到最后把泡沫推大的往往都是房地產(chǎn)行業(yè)。包括美國的次貸危機，前段時間的迪拜，這段時間的希臘，產(chǎn)生經(jīng)濟危機都跟房地產(chǎn)行業(yè)存在泡沫、造成資金大量流入、大量借款有關。
　　從東亞經(jīng)濟來看，房地產(chǎn)的泡沫又特別容易形成。人們歸結了幾個原因：一個是東亞經(jīng)濟成長非�？�；第二個，亞洲房地產(chǎn)投機風氣特別濃。所以作為中國來說，怎樣防止房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大的泡沫，進而造成大的崩盤，引發(fā)經(jīng)濟大的震蕩，就變得格外重要。

　　建立量化調控指標和機制

　　現(xiàn)在中國政府對房地產(chǎn)已經(jīng)重拳出擊，但是從中長期來說怎樣保證房地產(chǎn)能夠長期穩(wěn)定地發(fā)展，湯敏提出了一個想法，就是用調控通貨膨脹的方式來調控房價。
　　他說，調控通貨膨脹，首先是有一個非常明確的、非常權威的物價指數(shù)——CPI；第二個，對物價指數(shù)要有調控的目標。比如去年年底的中央工作會議就定出來，今年通貨膨脹的調控目標是3%，就是說如果CPI超過了3%，一系列的貨幣政策、財政政策就要出臺。甚至還沒到3%的時候，為了防止通貨膨脹的出現(xiàn)，央行就會開始上調存款準備金率。未來如果通貨膨脹率還保持在高位的話，更多的財政政策、貨幣政策，甚至一部分的行政手段都將要實行。第三個，調控應該以宏觀手段為主。
　　湯敏認為，借鑒調控通貨膨脹的方式，我們對房價也應該有一個大的目標。首先，要進行量化的目標管理。中國現(xiàn)在的房地產(chǎn)調控沒有量化指標。比如說現(xiàn)在要把房地產(chǎn)價格打壓下來，但是不知道大概要打下來多少，也不知道在什么情況下要開始進行調控。
　　怎樣建立量化管理目標呢？就要建立兩個核心指數(shù)。一個指數(shù)叫城市基本房價指數(shù)。中國現(xiàn)在的房價指數(shù)，建設部出一套，發(fā)改委出一套，統(tǒng)計局出一套，各種各樣的數(shù)字不斷出現(xiàn)，而且很多是互相矛盾的，這樣就會使調控非常困難。因此應該要有一個權威指數(shù)。在這個指數(shù)里，應該把市場被干預了的那些小城鎮(zhèn)住房、經(jīng)濟適用房、別墅高檔房都排除出去。因為真正的調控目標跟這些無關，剩下的可以被叫做城市基本房價。
　　湯敏表示，這個基本房價應該好好地研究，確定它的具體范圍，最終形成的指數(shù)應該是權威的。這種房價指數(shù)應該不難做，因為世界上有很多很成熟的方式、方法可以借鑒，可以根據(jù)中國的國情把不合理的部分去掉，再把一些中國因素加進來，就可以做出來。這個指數(shù)不但應該有全國性的，也應該有地區(qū)性的。
　　有了基本房價后，還應該有一個基本房價變化容忍度指標，就跟通貨膨脹有3%這個容忍度一樣。超過了這個容忍度，就要采取各種各樣的政策。當然，這個容忍度是多少，也要認真研究，可能每年都有所不同，但大體上應該差不多。湯敏個人認為，這個數(shù)應該比通貨膨脹的目標稍高一些，但是最好不要超過城市居民每年人均收入的增長率。有了這些指標后，何時對房價進行干預全社會都會很清楚。
　　除了有上限之外，還需要有一個下限，因為政府也不希望房地產(chǎn)崩盤。對于買方來說，當然房地產(chǎn)價格跌得越多越好，但問題是在短時間內價格跌得過猛，對整個經(jīng)濟的沖擊非常大。所以要想辦法讓房地產(chǎn)“軟著陸”，讓它慢一點跌，跌的時間長一點。比如說很多買房者的首付是20%，如果房價跌過20%，有些人可能就會不要他買的房子了。這種行為很可能就會像滾雪球一樣越滾越大，造成恐慌性的拋售。
　　有了上限、下限以后，如果基本房價在這個區(qū)間里波動，政府就認為這是一個比較正常的市場，不去干預。一旦超過了這個限制，可能就要啟動各種各樣的調控機制，這些機制以宏觀機制為主，包括貨幣政策。而且這個調整，如果是全國性的出現(xiàn)房價上漲，就應該出全國性的政策。如果是地區(qū)性的，就應該出地區(qū)性的政策。

　　把地產(chǎn)納入宏觀經(jīng)濟目標

　　湯敏表示，他提出的這種方式，國際上目前還沒有。不過現(xiàn)在世界的理論界正在討論，房地產(chǎn)泡沫到底應不應該作為宏觀調控的目標。因為在很長的時間里，房地產(chǎn)、股市都不在宏觀調控的目標里。大家如果研究宏觀經(jīng)濟學的話，就可以看到，宏觀經(jīng)濟學對通貨膨脹、對就業(yè)研究得非常細、非常多，但是對資本市場、對房地產(chǎn)價格的影響研究非常欠缺。
　　湯敏說，過去傳統(tǒng)的宏觀調控，都是以通貨膨脹或者就業(yè)為目標，對資產(chǎn)價格往往沒有加以注意，這實際上造成了很多問題。比如說上個世紀80年代的日本，當時日本的房地產(chǎn)價格、股市價格拼命上漲，但是它的通貨膨脹率并不高，所以日本的中央銀行從通貨膨脹的角度認為市場沒有風險，為了防止日元升值過高，往市場上提供了大量的貨幣。這些錢沒有進入實體經(jīng)濟，也就沒有推高通貨膨脹率，但是跑到股市、房市去把資產(chǎn)價格推高了，最后造成了很大的問題。
　　美國這次的次貸危機，從某種意義上來說也跟這個有關。美國聯(lián)邦儲備銀行前主席格林斯潘長期以來反對中央銀行干預資產(chǎn)價格。1997年的時候，美國納斯達克市場的泡沫已經(jīng)很高了，但是格林斯潘在國會聽證的時候曾經(jīng)說，現(xiàn)在的股市是非理性繁榮，但是這不是中央銀行該管的。格林斯潘認為，當資產(chǎn)泡沫破裂以后，美聯(lián)儲可以通過貨幣政策救市，但是去打壓資本市場、打壓房地產(chǎn)價格并不是他的責任�！�9·11”以后，美聯(lián)儲給市場注入了大量的資金。當時美國通貨膨脹率并不高，所以中央銀行認為沒風險，繼續(xù)注入資金。這些錢進入到了美國的房地產(chǎn)市場，加上次級債和其它一些金融衍生產(chǎn)品，造成了美國房地產(chǎn)市場的泡沫，最后導致了危機。
　　這次國際金融危機以后，很多學者開始痛定思痛，考慮宏觀管理應不應該把資產(chǎn)價格，尤其是房地產(chǎn)的價格、股市的價格考慮進去。這個問題現(xiàn)在還在討論之中，不過有一種趨勢是，未來的宏觀管理很可能把這些考慮進去，作為一個調控的目標。
　　湯敏說，到目前為止，這些問題還沒有形成完整的理論。但是對中國來說，可能等不到這些理論都完善的時候再去做。事實上，很多的經(jīng)濟理論恰好是在實踐中做了以后再總結，最終上升為理論的。中國正面臨著一個非常緊急、非常危急的時候，因為房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)明顯地形成，所以怎么樣從自身利益出發(fā)，建立一套能夠讓房地產(chǎn)市場長治久安、平穩(wěn)發(fā)展的機制，就顯得格外重要。

    [現(xiàn)場問答]

　　問：您覺得該如何制約地方政府賣地的沖動？
　　答：地方政府有各種各樣的壓力，也是可以理解的。但是如果沒有一個制約的話，房價會越推越高。如果有一個標準，比如說房價上漲的幅度超過5%，地方政府就要負責任。賣地雖然可能多賺錢，但是也可能因此丟了烏紗帽，這樣可能就會好些。
　　問：您覺得該如何解決老百姓買不起房的問題？
　　答：如果房價漲得比較慢，還比較合理的話，人們工作了一定年限，有了一定的積蓄后，還是有可能買的。如果你沒有很高的收入，國家還有廉租房等一系列的方法來解決居民住房難的問題。這些就需要把整個房地產(chǎn)的結構進行完善。
　　問：您覺得房價在什么位置屬于合理區(qū)間，有沒有指標？
　　答：什么叫合理區(qū)間，這確實是個復雜的問題。從國際上比較來說，租售比或者是租金的比等等，還是有一定道理的。中國有自己的國情，會有所不同。但是如果偏離太多，就可能證明我國的房地產(chǎn)行業(yè)存在泡沫。
　　問：如果打壓房地產(chǎn)造成GDP下降，出現(xiàn)這個矛盾怎么辦？
　　答：我們的GDP增長速度是有目標的，比如說8%。但是第一季度增長速度達到了11.9%，遠遠超出了這個目標。這個時候打壓房地產(chǎn)，讓GDP的增長速度掉一兩個百分點問題并不太大。在這種情況下，我們應該以防止房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫為主。如果日后GDP的增長速度跌得非常厲害，比如還剩5%，那是另外一回事。但是現(xiàn)在看不出有這么嚴重的情況。
　　問：您怎么理解關于房地產(chǎn)稅的問題？
　　答：稅的問題非常重要。中國的房地產(chǎn)出現(xiàn)亂象，特別是地方政府跟房地產(chǎn)商利益如此一致，跟稅非常有關。我們現(xiàn)在的地產(chǎn)一次性把70年的稅全收了，一個是造成房價一開始就非常高，第二個是這一屆政府把70年的稅全收了，地都快賣完了以后，下一屆政府怎么辦。這種模式會造成地方政府在這一屆上趕緊賣地，先出政績再說。物業(yè)稅或者房地產(chǎn)稅，我認為早晚是要出來的。房地產(chǎn)稅什么時候推出？現(xiàn)在有關部門正在研究。但是我們要防止一種傾向，就是不能平白無故加了什么稅而不減稅。一定要這邊加了稅，同時告訴我們要減什么稅，使總體稅負不變。按一般情況來說，通常是發(fā)達國家稅負高一些，發(fā)展中國家稍微低一些，但是現(xiàn)在我們國家的稅負已經(jīng)相當高了，跟美國、韓國、日本差不多。如果這個時候再去加一筆很大的物業(yè)稅，還不同時減稅的話，就可能會進一步加大人們的稅負。
　　問：您覺得當前房地產(chǎn)的問題是要通過調價格還是調結構來理順？
　　答：房價是由市場的供給和需求決定的，為什么政府要去干預它，這是不是我們過多地干預了市場。這個問題首先要看，通貨膨脹也是由市場的供給和需求決定的，我們做的所有宏觀調控同樣也是在干預市場，不能說只要市場存在供給和需求就不能干預。因為宏觀經(jīng)濟學已經(jīng)表明，如果出現(xiàn)影響整個宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的情況，政府是有權利來進行市場干預的。從這種意義上來說，既然我們能夠調控CPI，也就能夠調控房地產(chǎn)的價格，因為房地產(chǎn)的價格上漲得過高過快同樣會把整個經(jīng)濟拖入泥坑中，同樣會影響市場穩(wěn)定。市場已經(jīng)證明，房地產(chǎn)價格從某種意義上比CPI更能影響宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定，所以我們應該有一定的調節(jié)手段。
　　至于這種調節(jié)是不是能夠保證對每個人都合理，對窮人特別有利或者對富人特別不利，這是另外一個問題。我要控制房價，不讓房價漲的過高，如果過多地考慮控制過程對富人有利，對窮人不利等等，就難以解決問題。如果這么做會讓一些想買房的人買不著房了，那可能需要通過別的方式來調整。
　　問：有人說當前中國的情況是房地產(chǎn)綁架了銀行，您怎么看？
　　答：各國政府為什么怕把房地產(chǎn)的泡沫打下來，是擔心銀行出現(xiàn)太多的壞賬，造成整個金融體系出現(xiàn)問題。美國就是這樣，房地產(chǎn)價格掉下來以后，銀行收不回貸款，就不敢再發(fā)放貸款，于是就造成了經(jīng)濟危機。不過中國的銀行里房地產(chǎn)貸款不算太多，只占20%多，所以如果房地產(chǎn)不是出現(xiàn)太大的崩盤的話，銀行還撐得住。
　　同時要看到，美國、日本的房地產(chǎn)出現(xiàn)問題，都跟貨幣政策過于寬松有關。銀行錢多了以后，就會想各種各樣的辦法盈利。所以要解決房地產(chǎn)的問題，一個，宏觀的貨幣政策要適宜。第二個，能不能征收暴利稅，這是個很好的辦法。如果這次房價還打壓不下去，過了一段時間突然又漲起來，征收暴利稅的可能性就存在。
　　問：調控會不會讓投機房地產(chǎn)的資金進入別的領域，引發(fā)新的問題？
　　答：這個問題很有意思，市場上有那么多資金，當房地產(chǎn)行業(yè)被政策打壓了，資金就會從這個市場退出來，去干別的事情。比如這些錢轉到股市上去，可能會把股市的泡沫做大；比如說這些錢用來購買某些特定的商品，會造成通貨膨脹。但是從目前的情況來說，房地產(chǎn)行業(yè)的交易量甚至價格下降以后，股市沒漲反而跟著跌了下去，跟房地產(chǎn)有關聯(lián)的各行業(yè)各企業(yè)的價格，也大多跌了下來。所以你說的那種風險是存在的，但是在目前看來，風險并不是很大。