4月17日以新國十條為標(biāo)志的此輪房地產(chǎn)調(diào)控,已屆百日。政策和市場將往何處去？本報(bào)記者調(diào)查顯示,進(jìn)入7月中下旬,各地新開樓盤價(jià)格比預(yù)期明顯下調(diào),其中尤以品牌房企最為明顯;地價(jià)方面,近期土地出讓溢價(jià)率下降,環(huán)比漲幅趨緩。
　　調(diào)控效果初顯,但信貸執(zhí)行力度、保障房供地及建設(shè)等后續(xù)調(diào)控措施,仍然不容懈怠。

   新盤定價(jià)下調(diào)

    0.1%,這是國家統(tǒng)計(jì)局近日公布的全國房價(jià)6月份首次環(huán)比下跌的比例;而對(duì)于普通人而言,根本尚未感受到房價(jià)的真實(shí)下跌。
    變化正在發(fā)生。7月下旬,位于北京北五環(huán)外的標(biāo)桿樓盤華貿(mào)城,推出新一期LOFT房源,均價(jià)27500元/平米,相當(dāng)于買一層送一層;而此前的上半年,華貿(mào)城平層產(chǎn)品均價(jià)曾達(dá)到27500元/平米,“這相當(dāng)于變相降價(jià),”長期關(guān)注華貿(mào)城的韓小姐說,她去看了樣板間,雖然層高僅為4.85米,但確實(shí)可以隔成兩層。
　　將于月底正式開盤的萬科長陽半島項(xiàng)目,于18日公開了部分房源價(jià)格。買房人劉女士告訴本報(bào)記者,銷售人員給與她的價(jià)格最低可至11500元/平米,該項(xiàng)目對(duì)外預(yù)計(jì)均價(jià)為13500-16500元/平米。
　　根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等機(jī)構(gòu)監(jiān)測,目前北京存在打折、降價(jià)、促銷的新盤已由6月底的80個(gè),上升到了現(xiàn)在的近百個(gè)。目前推出的新盤,均有或多或少的折扣降價(jià)。但公開降價(jià)的項(xiàng)目依舊寥寥無幾,大部分項(xiàng)目仍舊采用暗降的方式。
　　在廣州,年度標(biāo)桿亞運(yùn)城的入市,將是下半年樓市風(fēng)向標(biāo)。業(yè)內(nèi)對(duì)于亞運(yùn)城首期房源的價(jià)格預(yù)期,已從之前的13000元以上調(diào)至萬元以下,但亞運(yùn)城五大開發(fā)商尚未對(duì)此明確表態(tài)。
　　在深圳,萬科華府樓王棟134平雙拼戶型7月15日開盤,價(jià)格區(qū)間為28000元/平米-32000元/平米,購買按揭付款總價(jià)減8萬,3日內(nèi)簽約再減5萬,雙拼戶型按兩套計(jì)算,3日內(nèi)簽約按揭付款總價(jià)減26萬。寶安、龍崗多個(gè)項(xiàng)目推出的特價(jià)房,價(jià)格也降至萬元以下。
　　“房價(jià)實(shí)質(zhì)性下跌將從新盤開始。”多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。近期,萬科、保利、中海、金地等標(biāo)桿房企均表示,其下半年將集中推出新房源。預(yù)計(jì)供應(yīng)高峰將出現(xiàn)在傳統(tǒng)的銷售旺季9月份之前,如果屆時(shí)成交量仍未大幅恢復(fù),則供大于求的局面將對(duì)房價(jià)形成實(shí)質(zhì)性的下調(diào)壓力。

　　地價(jià)繼續(xù)下行

　　中國土地勘測規(guī)劃院日前公布的地價(jià)監(jiān)測報(bào)告顯示,二季度全國105個(gè)主要監(jiān)測城市地價(jià)漲幅進(jìn)一步趨緩,商業(yè)、居住、工業(yè)地價(jià)較上一季度分別下降0.36、1.24、0.53個(gè)百分點(diǎn),居住地價(jià)增幅下降幅度最大。
　　據(jù)北京土地整理儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,截至6月30日 ,北京共拍賣土地117塊,其中新政以后拍賣50塊,樓面價(jià)則明顯下調(diào),住宅的樓面價(jià)從新政前的12258元,下調(diào)至新政以后的5085元每平米,下調(diào)近6成。
　　萬科、恒大、遠(yuǎn)洋等公司有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者表示,下半年將是這一輪調(diào)控帶來的絕佳拿地時(shí)機(jī),公司有意在土地市場抄底。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)甚至進(jìn)行了一筆最多9億美元的海外融資。
　　但問題也已出現(xiàn):伴隨著土地溢價(jià)率的大減,地方政府出讓土地的積極性也在消減。北京、上海、廣州和深圳,業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為土地供應(yīng)緩慢。萬科執(zhí)行副總裁肖莉提醒,應(yīng)關(guān)注目前土地供應(yīng)和開發(fā)投資不足,將給明年帶來房屋供應(yīng)不足的問題,并采取一些辦法解決這一問題。萬科的建議是,在土地一級(jí)開發(fā)環(huán)節(jié)、在市政、公用設(shè)施領(lǐng)域引入民間資金,減少政府投入成本、加快土地開發(fā)節(jié)奏,提高土地出讓效率。
　　如何防止供應(yīng)不足導(dǎo)致的房價(jià)報(bào)復(fù)性反彈,令調(diào)控走出“越調(diào)越漲”的怪圈？
　　保障房住房被寄予補(bǔ)足投資和分流需求的厚望。住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新7月17日表示,今年保障性住房建設(shè)580萬套的目標(biāo)不會(huì)變,中央已經(jīng)下?lián)?00多億資金用于這一事務(wù)。姜偉新還透露,國務(wù)院批準(zhǔn)利用住房公積金貸款支持保障性住房的試點(diǎn),已確定北京等28個(gè)城市作為試點(diǎn)城市。
　　中原地產(chǎn)研究中心董事程澐認(rèn)為,鑒于國內(nèi)正在改變過去住宅市場化為主導(dǎo)的單一局面,保障房的推出,有助于實(shí)現(xiàn)樓市的供需平衡。深圳社科院城市運(yùn)營中心主任高海燕指出,保障房住房供應(yīng)首先影響人們的心理預(yù)期。本輪調(diào)控目的不僅僅在于房價(jià),還作用于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)收入分配公平等方面,必將持續(xù)相當(dāng)長的時(shí)間。而伴隨政策的持續(xù),將從現(xiàn)有的心理層面影響進(jìn)入試探性調(diào)整,并真正進(jìn)入全面調(diào)整期。

　　房價(jià)跌20%,地價(jià)跌30%？

　　市場發(fā)生變化的同時(shí),銀監(jiān)會(huì)、住建部、國土部高層近期也頻頻表態(tài),嚴(yán)控信貸、嚴(yán)查囤地、加強(qiáng)保障房等措施被反復(fù)強(qiáng)調(diào),顯示政策仍未放松,下半年房價(jià)下跌已成共識(shí)。
　　房價(jià)究竟會(huì)下跌多少？幾乎所有人都迫切需要答案。一些數(shù)據(jù)或許可以一窺端倪:品牌房企帶動(dòng)的降價(jià)潮,將對(duì)區(qū)域市場產(chǎn)生巨大影響。根據(jù)公開資料,萬科、保利等十大標(biāo)桿房企2008年底以前所獲得的土地儲(chǔ)備,將是今年下半年新增供應(yīng)的集中區(qū)域,其中大部分土地價(jià)格不超過兩年前地價(jià)水平,中原地產(chǎn)認(rèn)為,考慮到這兩年間土地價(jià)格的大幅增長,大部分項(xiàng)目即使降價(jià)10%~15%仍然可盈利。
　　“上半年的觸底僅僅是階段性的調(diào)整。預(yù)計(jì)下半年,新增供應(yīng)將加速入市,在短期供大于求的情況下,各地住宅項(xiàng)目將陸續(xù)降價(jià),降幅可能在15%～20%�！北本┲性�地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉預(yù)測。
　　建銀精瑞投資董事長李曉東認(rèn)為,不排除某些高價(jià)地虧本的可能性;肖莉也認(rèn)為,有開發(fā)商可能會(huì)不得不針對(duì)部分項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。
　　中國房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱分析,5、6月份土地市場和1-4月份相比,所謂地王已經(jīng)不存在了,高總價(jià)地塊整體水平明顯下降;從樓板價(jià)來看,6月僅有4幅地塊樓板價(jià)超過萬元,且無一地塊進(jìn)入上半年前十的排行榜,樓板價(jià)水平持續(xù)降低。他預(yù)計(jì),一線及部分二線城市地價(jià)將出現(xiàn)30%左右的回調(diào)。