北京通州曾經(jīng)是過(guò)去一年房?jī)r(jià)飆升最快的區(qū)域,從均價(jià)8000多元/平方米到25000元/平方米,通州房?jī)r(jià)用一年多的時(shí)間漲了3倍。而如今,“漲價(jià)明星”正在遭遇嚴(yán)峻的考驗(yàn)。
　　北京中原根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示:截至8月3日,通州區(qū)在4·15日新政后總預(yù)售項(xiàng)目為9個(gè),總提供房源數(shù)量為2552套,而其中簽約量?jī)H為264套,簽約率僅為10.3%,9成房源滯銷。新政以后單個(gè)項(xiàng)目銷售率最高僅為31.8%,更有4個(gè)項(xiàng)目接近零成交。
    從成交的房源看,大部分項(xiàng)目實(shí)際銷售均價(jià)全部低于開(kāi)發(fā)商預(yù)期,甚至低于 30%左右。
　　本報(bào)記者查閱房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示,海棠灣嘉園項(xiàng)目2010年3月14日取得銷售證,準(zhǔn)許銷售面積42519.72平方米,但是截至8月4日,簽約面積僅為12377.14平方米,銷售率僅為29.1%。與此同時(shí),成交均價(jià)為21487/平方米,低于擬售價(jià)格22000元/平方米。6月30日拿到銷售許可證的金隅花石苑項(xiàng)目?jī)H僅簽約25套,而這一批有352套房源可售。
　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析,新政出臺(tái)前,在新城規(guī)劃炒作之下,通州房?jī)r(jià)已達(dá)到歷史高位,將自住需求擠壓出市。新政后投資、投機(jī)需求快速撤離導(dǎo)致通州區(qū)成交量重挫,住宅銷量由調(diào)控前的月銷售1800余套驟降至兩三百套,通州區(qū)的住宅銷售額在4月達(dá)到28億元的高峰后,7月僅成交4億元。
　　在銷售額重挫至調(diào)控前的1/7的同時(shí),均價(jià)卻沒(méi)有大幅回落。7月住宅成交均價(jià)僅比調(diào)控前的4月下降了2%。高姍指出,降價(jià)有可能會(huì)引發(fā)區(qū)域樓盤競(jìng)相降價(jià)的連鎖反應(yīng),不僅如此,目前市場(chǎng)主力購(gòu)房需求以剛性自住為主,一旦房?jī)r(jià)降幅難以把控,很可能導(dǎo)致區(qū)域各項(xiàng)目間的惡性競(jìng)爭(zhēng)。
　　而扛價(jià)不降則無(wú)法實(shí)現(xiàn)銷量上的突破,特別是近兩年通過(guò)“招拍掛”方式拿地的開(kāi)發(fā)商,當(dāng)時(shí)拿地的樓面價(jià)普遍超過(guò)了6000元/平方米,占用了巨額資金,并且多于2009年末2010年初開(kāi)盤,開(kāi)盤時(shí)間短,銷售回款量也不多,同時(shí)成本壓力也較高。
　　但高姍認(rèn)為,通州房?jī)r(jià)僵局有望在今年底或明年初被打破,價(jià)格戰(zhàn)預(yù)計(jì)將由年內(nèi)首次開(kāi)盤的純新盤率先打響,在資金壓力之下,年內(nèi)推盤的純新盤銷售周期短、銷量少、銷售回款不足,在今年底明年初將面臨著貸款利息、施工款的集中清償,屆時(shí),在巨大的資金壓力下,有可能不得不選擇降價(jià)方式回籠資金以補(bǔ)充缺口,降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。但從購(gòu)房者角度,在“追漲殺跌”的消費(fèi)心態(tài)下,只有價(jià)格降到位才有可能實(shí)現(xiàn)銷量的回升,預(yù)計(jì)通州商品房?jī)r(jià)格將回落至2009年底的水平,整體降幅將超過(guò)20%。
　　北京中原三級(jí)市場(chǎng)部研究總監(jiān)張大偉指出,最近大興及房山的部分存新盤項(xiàng)目非常明顯的低價(jià)熱銷,影響了整個(gè)北京樓市。而作為2010年4月前最火爆的通州市場(chǎng)卻沒(méi)有出現(xiàn)明顯的降價(jià)現(xiàn)象。這一現(xiàn)象在最近很可能被打破。特別是一些標(biāo)桿企業(yè)的降價(jià)熱銷現(xiàn)象很可能影響其他企業(yè)的銷售策略。而相比標(biāo)桿企業(yè)拿地的價(jià)格,部分中小企業(yè)的成本要低很多,這將使得區(qū)域很可能出現(xiàn)明顯的商品房?jī)r(jià)格戰(zhàn)。繼二手房在新政前三個(gè)月的明顯價(jià)格調(diào)整以后,很可能從南部幾區(qū)的商品房開(kāi)始率先開(kāi)始第二輪降價(jià),而降價(jià)的幅度很可能超過(guò)10%。而且將會(huì)傳導(dǎo)到全市。
　　一位不愿透露姓名的央企高層向本報(bào)記者表示,去年一些企業(yè)在通州拿地的樓面價(jià)已經(jīng)超過(guò)1萬(wàn)/平方米,客觀上對(duì)區(qū)域價(jià)格提供了支撐。他預(yù)測(cè)郊區(qū)房?jī)r(jià)會(huì)下降,但不會(huì)降幅太大。而由于五環(huán)以內(nèi)很少有新項(xiàng)目供應(yīng),即使有供應(yīng)價(jià)格也會(huì)很高,降價(jià)戰(zhàn)將首先會(huì)在郊區(qū)打響。