房地產(chǎn)調(diào)控第一次面臨著“失效”的尷尬

　　4月17日,《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（簡(jiǎn)稱:新“國(guó)十條”）下發(fā)時(shí),很多人預(yù)期,這套結(jié)合土地、信貸、稅收、保障房為一體的地產(chǎn)調(diào)控組合拳將是“史上最嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控政策。
　　而政策執(zhí)行4個(gè)月后,房地產(chǎn)上市公司一份接一份“閃亮”的業(yè)績(jī)報(bào)表,卻開(kāi)始引發(fā)一場(chǎng)是否應(yīng)當(dāng)出臺(tái)更嚴(yán)厲新政的討論。
    國(guó)家發(fā)改委昨天發(fā)布的36個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示,樓市經(jīng)過(guò)4個(gè)月調(diào)控后繼續(xù)上漲。為此,國(guó)家發(fā)改委提醒:“各地應(yīng)繼續(xù)做好穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作。”
　　實(shí)際上,諸多跡象顯示,樓市調(diào)控正在轉(zhuǎn)向強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管,從上周開(kāi)始,來(lái)自多個(gè)渠道的消息表明,多個(gè)部委接連“強(qiáng)硬”表態(tài),將聯(lián)合“圍剿”囤地、囤房開(kāi)發(fā)商。
　　據(jù)最新報(bào)道,繼國(guó)土資源部將全國(guó)1457宗閑置用地詳情交付銀監(jiān)會(huì)后,監(jiān)管部門近期也向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表達(dá)了類似意見(jiàn),希望后者能提供兩類開(kāi)發(fā)商的名單以便監(jiān)管,一類是市場(chǎng)交易秩序“好的”開(kāi)發(fā)商,一類是受過(guò)處罰的“差的”開(kāi)發(fā)企業(yè)。據(jù)稱,住建部已經(jīng)將前者交付該監(jiān)管部門,而后者尚未出爐。
　　種種跡象表明,房地產(chǎn)市場(chǎng)的新一輪調(diào)控呼之欲出。

　　開(kāi)發(fā)商的“定心丸”

　　地產(chǎn)四大巨頭“招保萬(wàn)金”日前公布的中報(bào)顯示,盡管遭遇了史上最嚴(yán)厲的政策調(diào)控,四大巨頭上半年業(yè)績(jī)依舊靚麗。
　　金地集團(tuán)以327.02%的凈利潤(rùn)與去年同期相比增幅成為四巨頭中增長(zhǎng)最快的公司,招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科的業(yè)績(jī)同比（比上年同期）增速分別為115.71%、16.56%、11.41%。
　　上半年的業(yè)績(jī)已經(jīng)給開(kāi)發(fā)商服下一顆定心丸。萬(wàn)科在中報(bào)里表示,由于7月又實(shí)現(xiàn)銷售金額84.4億元,同比增長(zhǎng)64.9%。至此,今年以來(lái)萬(wàn)科已累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額452.1億元。今年后5個(gè)月,萬(wàn)科只要月均銷售額達(dá)到40億元,全年銷售業(yè)績(jī)就將穩(wěn)超2009年。
　　開(kāi)發(fā)商似乎并不著急,在很多時(shí)間里,我們看到的形式主義的促銷。
　　“我們開(kāi)盤的銷售策略很簡(jiǎn)單,拉高定價(jià),然后再進(jìn)行打折。”一名上海本土地產(chǎn)商很輕松地說(shuō)明了自己的方案:他們給剛剛開(kāi)盤的新盤進(jìn)行了20%的優(yōu)惠,而從實(shí)際的成交價(jià)來(lái)看,這一價(jià)格比去年推出的上一批房源價(jià)格上浮了接近1000元/平方米。開(kāi)盤的結(jié)果是,數(shù)百人排隊(duì),樓盤開(kāi)盤當(dāng)場(chǎng)售罄。
　　這種銷售模式如同百貨商場(chǎng)促銷形式。
　　半年報(bào)中宣布降價(jià)15%的萬(wàn)科7月份業(yè)績(jī)顯示,這家地產(chǎn)公司銷售均價(jià)同比和環(huán)比（較上月）均呈現(xiàn)上漲勢(shì)頭,分別為27％和9％。
　　“看起來(lái),需求還是在的�！逼煜聵潜P將在今年10月份開(kāi)盤的某地產(chǎn)商松了一口氣。頂著高端住宅的旗號(hào),這家地產(chǎn)商在上海郊區(qū)的低密度住宅預(yù)計(jì)售價(jià)將達(dá)到4萬(wàn)元/平方米以上。在剛剛過(guò)去的上周末,鄰近該地產(chǎn)商樓盤的一家港資開(kāi)發(fā)商開(kāi)出的所有房源一售而空。

　　房?jī)r(jià)重新上漲

　　來(lái)自中介的報(bào)告稱,即使是情況最壞的地區(qū),市場(chǎng)也開(kāi)始顯露出復(fù)蘇的跡象。
　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,上海1-7月商品房銷售面積同比下跌幅度達(dá)到42.1%,跌幅全國(guó)第一。
　　而進(jìn)入8月份以后,房地產(chǎn)中介報(bào)告稱,這種局面開(kāi)始扭轉(zhuǎn)。在苦等4個(gè)月還沒(méi)有迎來(lái)房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)性下跌的情況下,有購(gòu)房者等不及開(kāi)始出手。
　　佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的最新一期樓市成交數(shù)據(jù)顯示,上周（8月9日-8月15日）上海市商品住宅成交面積為17.2萬(wàn)平方米,比前周上漲26%,這一成交數(shù)據(jù)已與新“國(guó)十條”剛出臺(tái)時(shí)相當(dāng)。
　　更重要的是,過(guò)去的幾個(gè)月里,還沒(méi)經(jīng)歷下跌就已經(jīng)反彈。
　　國(guó)家發(fā)改委昨天發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,據(jù)對(duì)36個(gè)大中城市監(jiān)測(cè),7月份,新建商品房?jī)r(jià)格略漲,存量房?jī)r(jià)格微落。新建商品房集中成交價(jià)為8680元/平方米（下同）,環(huán)比（比上月）上漲1.61%;最低和最高成交價(jià)分別為6825元/平方米和13158元/平方米,分別比上月上漲12.91%和下降1.04%;存量房集中成交價(jià)為6398元/平方米,環(huán)比下降0.13%。
　　機(jī)構(gòu)報(bào)告也開(kāi)始聲稱,他們對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。
　　國(guó)泰君安8月16日發(fā)布研報(bào)指出,目前中國(guó)房?jī)r(jià)整體尚未下跌,而明顯改善的銷量上升導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商和二手房東越來(lái)越惜價(jià)。報(bào)告同時(shí)稱,因業(yè)績(jī)確定性高,且9-11月銷售能連續(xù)放量,建議增持并重點(diǎn)推薦萬(wàn)科A、招商地產(chǎn)、首開(kāi)股份等公司股票。

　　二次調(diào)控？

　　目前遇到的情況前所未見(jiàn)。
　　從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,在過(guò)去經(jīng)歷的數(shù)次房地產(chǎn)調(diào)控中,盡管每一次調(diào)控都在放松后迎來(lái)價(jià)格重新上漲,但在調(diào)控期間,房?jī)r(jià)還是取得了預(yù)期的調(diào)控成效。而在2008年,甚至由于房?jī)r(jià)下跌過(guò)猛影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速,甚至還迎來(lái)了一波救市的大潮。
　　國(guó)家發(fā)改委昨天表示,從7月份的房?jī)r(jià)變化看,一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)量跌價(jià)滯,房?jī)r(jià)走勢(shì)趨穩(wěn),對(duì)市場(chǎng)變化反應(yīng)較為靈敏的存量房?jī)r(jià)格出現(xiàn)回落。但近期部分二三線城市新建商品房?jī)r(jià)格有所上漲,多數(shù)城市平穩(wěn),部分城市漲幅較大,各地應(yīng)繼續(xù)做好穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作。
　　在國(guó)家發(fā)改委表態(tài)之前,幾大部委都已經(jīng)表達(dá)了進(jìn)一步加強(qiáng)地產(chǎn)調(diào)控的決心。據(jù)報(bào)道,國(guó)土資源部將全國(guó)1457宗閑置用地詳情交付中國(guó)銀監(jiān)會(huì),銀行方面將對(duì)此類開(kāi)發(fā)商繼續(xù)收緊貸款。
　　另有報(bào)道稱,監(jiān)管部門有關(guān)負(fù)責(zé)人在日前的一次會(huì)議上稱,住建部已給了市場(chǎng)交易秩序“好的”開(kāi)發(fā)商名單,并已發(fā)給了商業(yè)銀行,對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行名單式管理。該部門正爭(zhēng)取向住建部要差的開(kāi)發(fā)商（處罰過(guò)）名單,貸款更謹(jǐn)慎。
　　實(shí)際上,中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一最近的一則表態(tài)透露了更加鮮明的信息。
　　朱中一在博鰲房地產(chǎn)論壇上表示,中房協(xié)7月份已經(jīng)向國(guó)務(wù)院有關(guān)部門建議,目前暫緩出臺(tái)新的緊縮性政策,以穩(wěn)定市場(chǎng)的預(yù)期。該表態(tài)一出,隨即引來(lái)多方炮轟。如果仔細(xì)分析可以發(fā)現(xiàn),朱中一的表態(tài)背后所釋放出的信息非常明顯:國(guó)務(wù)院正在醞釀出臺(tái)新的樓市緊縮性政策。
　　8月13日,國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在北京考察時(shí)強(qiáng)調(diào),當(dāng)前要繼續(xù)貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的一系列政策措施,堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作等不合理需求,切實(shí)增加住房有效供給,鞏固調(diào)控的初步成果。