從小城市做到大城市

　　談起爛尾樓，人們會(huì)聯(lián)想到破爛的工地雜草叢生，間隙矗立著一棟或幾棟或高或矮的樓房，任憑風(fēng)吹雨打。開(kāi)發(fā)商不愿意碰，政府頭疼，百姓心痛的爛尾樓，偏偏被一位名不見(jiàn)經(jīng)傳的山東人點(diǎn)鐵成金起死回生。
　　這是一個(gè)什么樣的人？他有什么神奇的能耐？帶著疑問(wèn)，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者對(duì)北京光耀東方董事長(zhǎng)李貴斌進(jìn)行了獨(dú)家專(zhuān)訪。
　　普通的不能再普通了，坐在記者對(duì)面的他是個(gè)不太典型的地產(chǎn)老板，方正的臉上架一副眼鏡，樸素的白襯衫、深色西褲、黑色皮鞋，濃重的山東口音說(shuō)起話來(lái)慢條斯理。
　　錢(qián)對(duì)他來(lái)說(shuō)已經(jīng)失去了傳統(tǒng)的意義，饅頭、面條、大蔥是他的可口吃食，“只有這些我才吃得飽吃得香�！碑�(dāng)他手捧一杯白開(kāi)水，坐在你面前，跟你侃侃而談近日對(duì)人生哲學(xué)的思考、對(duì)新媒體的看法，只有當(dāng)問(wèn)及項(xiàng)目的進(jìn)展情況，他才會(huì)輕描淡寫(xiě)幾句時(shí)，你真的很難把叱咤地產(chǎn)風(fēng)云的“業(yè)內(nèi)黑馬”跟他聯(lián)系在一起。
　　作為一個(gè)從山東聊城做商業(yè)地產(chǎn)起家的企業(yè)家，他的企業(yè)在業(yè)內(nèi)以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)運(yùn)營(yíng)的獨(dú)特模式引人注目，他獨(dú)到的發(fā)現(xiàn)價(jià)值的眼光和重塑價(jià)值的能力也幾乎可以作為商業(yè)地產(chǎn)界的成功范本。
　　李貴斌口中提到的光耀東方廣場(chǎng)，位于北京西客站北廣場(chǎng)東側(cè)，其前身就是爛尾了10年的海天廣場(chǎng)。2009年9月，李貴斌用20億元接手了沉寂多年的海天廣場(chǎng)。僅僅3個(gè)月之后，北京光耀東方就令這座10年死城猶如枯木逢春，點(diǎn)亮了天安門(mén)以西區(qū)域的商業(yè)價(jià)值暗角。據(jù)了解，當(dāng)時(shí)開(kāi)盤(pán)非�；鸨�，由于是準(zhǔn)現(xiàn)房，開(kāi)盤(pán)價(jià)僅為2.3萬(wàn)至2.5萬(wàn)元/平方米，僅一天時(shí)間，光耀東方廣場(chǎng)500套房源就告售罄。

　　收購(gòu)爛尾樓起家

　　從名不見(jiàn)經(jīng)傳的三線城市企業(yè)，到馳騁國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的黑馬，李貴斌只用了8年時(shí)間。
　　2003年以前他是山東聊城市一家銀行的支行行長(zhǎng)。2003年下海經(jīng)商后，在一次偶然的機(jī)會(huì)中，已經(jīng)43歲的他接手了當(dāng)?shù)氐囊患覡�尾商場(chǎng)——新東方廣場(chǎng)�！拔覜](méi)少走彎路。最早，我把店鋪設(shè)計(jì)得比較大，但是當(dāng)時(shí)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力不足，租戶(hù)的租金也較高，后來(lái)他們都賠錢(qián)了，很多人退租。幸好我手里還有住宅業(yè)務(wù)，有現(xiàn)金流�！钡谝慌�租戶(hù)的問(wèn)題解決之后，李貴斌又重新設(shè)計(jì)店鋪，重新裝修、招商，直到2006年，新東方廣場(chǎng)才漸漸紅火起來(lái)。
　　第一個(gè)項(xiàng)目就做了3年，對(duì)于李貴斌來(lái)說(shuō)，是個(gè)由不會(huì)到會(huì)的過(guò)程，也是一個(gè)培養(yǎng)企業(yè)品牌的過(guò)程。李貴斌從中也總結(jié)出一點(diǎn)重要經(jīng)驗(yàn)，“商業(yè)地產(chǎn)，最重要的是商業(yè)定位和規(guī)劃，商業(yè)做好了，地產(chǎn)才能增值。”
　　在2005年春天李貴斌赴美國(guó)考察時(shí)，他發(fā)現(xiàn)自己的嘗試原來(lái)可以當(dāng)成一門(mén)長(zhǎng)久的生意來(lái)做�！懊绹�(guó)有一家公司叫做五兄弟，也是專(zhuān)門(mén)收購(gòu)商業(yè)爛尾樓的，它的規(guī)模已經(jīng)排進(jìn)了美國(guó)開(kāi)發(fā)商的前10名�！痹诶钯F斌看來(lái)，根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)上百年的發(fā)展歷程，爛尾樓的存在是一種常態(tài)。他打算在中國(guó)復(fù)制這樣的商業(yè)模式。
　　2009年上半年，北京光耀東方成功收購(gòu)北京“新中關(guān)購(gòu)物中心”47%的股權(quán)，成為其最大股東。2009年9月，爛尾了10年的海天廣場(chǎng)也被光耀東方成功收購(gòu)。
　　迄今為止，通過(guò)不斷攻城略地，李貴斌已經(jīng)在山東、河北、山西、天津和北京等地建立起了自己的地產(chǎn)王國(guó)。截至目前，北京光耀東方開(kāi)發(fā)、投資并購(gòu)、整合改造、自持運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積累計(jì)已經(jīng)超過(guò)200萬(wàn)平方米。其狂飆突進(jìn)之勢(shì)令人矚目，其獨(dú)到的眼光、專(zhuān)業(yè)的投資并購(gòu)使一個(gè)個(gè)商業(yè)項(xiàng)目化腐朽為神奇。
　　“商業(yè)項(xiàng)目的爛尾或暫停，除了開(kāi)發(fā)中的財(cái)務(wù)問(wèn)題外，大多數(shù)由于經(jīng)營(yíng)不善，無(wú)法維持經(jīng)營(yíng)�！崩钯F斌表示，只有建立起一個(gè)執(zhí)行力強(qiáng)的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，才能短期內(nèi)降低空置率，提升租務(wù)局面。
　　“中國(guó)爛尾樓市場(chǎng)約有2萬(wàn)億元以上。”李貴斌說(shuō)，未來(lái)幾年，商業(yè)地產(chǎn)供大于求，而購(gòu)買(mǎi)力的增長(zhǎng)有限，關(guān)停和爛尾的越來(lái)越多，公司的機(jī)會(huì)也就越來(lái)越多。

　　獨(dú)特商業(yè)模式

　　城市綜合體的開(kāi)發(fā)+投資并購(gòu)爛尾樓+商業(yè)管理的三位一體的產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)作，就是光耀東方的一個(gè)獨(dú)特商業(yè)模式。換句話說(shuō)，也就是以城市綜合體開(kāi)發(fā)為基礎(chǔ)、投資并購(gòu)重組為重點(diǎn)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理為主線，整合城市商業(yè)地產(chǎn)鏈，進(jìn)而形成開(kāi)發(fā)、收購(gòu)、管理的完整體系。
　　李貴斌告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，之所以選擇這樣的商業(yè)模式，是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中，爛尾樓和價(jià)值被嚴(yán)重低估的項(xiàng)目都會(huì)大量存在。他們選擇這樣的商業(yè)模式，一是因?yàn)閷?duì)社會(huì)有好處，二是因?yàn)閷?duì)公司有好處，所以未來(lái)光耀東方還將繼續(xù)這樣的模式。
　　而對(duì)于選擇商業(yè)爛尾項(xiàng)目方面，李貴斌一直奉行三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：位于核心商圈、地級(jí)市以上的城市以及原產(chǎn)品本身品質(zhì)不能太差。
　　要做好收購(gòu)爛尾樓的工作，組建一支工作經(jīng)驗(yàn)豐富的操盤(pán)團(tuán)隊(duì)是最重要的。李貴斌總是把成功歸功于他引以為傲的團(tuán)隊(duì)�！拔覀�40多位高管來(lái)自萬(wàn)達(dá)、太平洋百貨、銅鑼灣、賽特等知名的企業(yè)。
　　據(jù)了解，李貴斌盤(pán)活北京海天廣場(chǎng)僅用了3個(gè)月，這完全依仗一個(gè)包括收購(gòu)、改造、運(yùn)營(yíng)在內(nèi)的專(zhuān)業(yè)化團(tuán)隊(duì)：由專(zhuān)業(yè)的法律團(tuán)隊(duì)專(zhuān)門(mén)對(duì)接債權(quán)人，解決好收購(gòu)項(xiàng)目的一切法律糾紛和遺留問(wèn)題；由專(zhuān)業(yè)化的工程團(tuán)隊(duì)完成改造和裝修；再組建光耀東方在本地的商業(yè)管理公司，對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行管理運(yùn)營(yíng)。
　　而在打造這次專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)和三位一體的產(chǎn)業(yè)鏈過(guò)程中，李貴斌總結(jié)自己的管理經(jīng)驗(yàn)為16個(gè)字：東方文化，西方管理，資源整合，渠道建立�！捌髽I(yè)是一個(gè)系統(tǒng)工程，要綜合考慮，形成立體思維。”
　　李貴斌說(shuō)，爛尾樓項(xiàng)目和價(jià)值被低估的城市綜合體，都是光耀東方關(guān)注的重點(diǎn)。今年光耀東方計(jì)劃在北京和上海兩個(gè)城市投資并購(gòu)2至4個(gè)城市綜合體項(xiàng)目。

　　商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)為先

　　“商業(yè)地產(chǎn)，最重要的是商業(yè)定位和規(guī)劃，商業(yè)做好了，地產(chǎn)才能增值。”李貴斌說(shuō)，同樣的道理，即使是中途停建的爛尾樓，爛尾只是表面現(xiàn)象，最終的原因還是商業(yè)運(yùn)作上出了問(wèn)題。
　　據(jù)了解，2005年，光耀東方收購(gòu)了河北邯鄲市中心一個(gè)2.4萬(wàn)平方米的商場(chǎng)，收購(gòu)后便迅速做出了判斷：該項(xiàng)目位處當(dāng)?shù)貎蓚�(gè)商圈的交界處，體量較小，無(wú)法定位為百貨等業(yè)態(tài)。而當(dāng)時(shí)邯鄲有一個(gè)女人街，采取店中店的形式，生意非常好。光耀東方受到啟發(fā)，將這個(gè)項(xiàng)目定位為時(shí)尚女性商場(chǎng)，采用店中店的形式，包裝以后重新推出。李貴斌說(shuō)，“招商時(shí)，只需要招800家商戶(hù)，而來(lái)報(bào)名的商戶(hù)超過(guò)了3000家。”
　　2008年，光耀東方收購(gòu)石家莊項(xiàng)目。這是一個(gè)2002年開(kāi)業(yè)不久就關(guān)張的城市綜合體。與這個(gè)項(xiàng)目相鄰的是該市最大的百貨商場(chǎng)，項(xiàng)目北側(cè)，是華北一個(gè)大型的服裝批發(fā)市場(chǎng)，匯集了大批來(lái)自各地的服裝供應(yīng)商。李貴斌說(shuō)，“當(dāng)時(shí)我們做了分析，將它定位為一個(gè)品牌服裝展貿(mào)中心。”這一因地制宜的做法，很快吸引了眾多來(lái)自全國(guó)的服裝代理商家入駐。
　　“我要把商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值做出來(lái)，就要整合好資源，功夫做到位。”李貴斌說(shuō)，在收購(gòu)海天廣場(chǎng)之前，已經(jīng)做了全方位的分析�！肮庖珫|方廣場(chǎng)將被定位為一個(gè)集商業(yè)性購(gòu)物、酒店、娛樂(lè)、辦公于一體的城市綜合體�！彼�說(shuō)，之所以這樣定位，是因?yàn)榭紤]到光耀東方廣場(chǎng)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。首先，距離長(zhǎng)安街近，臨近中央政務(wù)區(qū)、中央商務(wù)區(qū)，交通位置好；其次，在光耀東方廣場(chǎng)方圓1公里之內(nèi)還沒(méi)有大型的城市商業(yè)綜合體，公主墳、西單等商業(yè)區(qū)都距離較遠(yuǎn)。最近，新華社網(wǎng)絡(luò)電視臺(tái)、手機(jī)電視臺(tái)、湖南電視臺(tái)北京辦事處等媒體的意向入駐，將帶來(lái)品牌效應(yīng)；即將建成的6800平方米的多功能影院和8000平方米的多功能演播廳也會(huì)匯聚更多人氣。
　　李貴斌告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，預(yù)計(jì)今年還會(huì)再收幾個(gè)項(xiàng)目，不過(guò)總體來(lái)說(shuō)現(xiàn)在形勢(shì)還不是很明朗，會(huì)再觀望。談及未來(lái)，他認(rèn)為，“平穩(wěn)”是趨勢(shì)。“現(xiàn)在房地產(chǎn)銷(xiāo)量萎縮，消費(fèi)增速下滑，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)下一步的走向以平穩(wěn)為主�！�