當(dāng)時間跨入九月份的門檻,“金九銀十”就成了一個房地產(chǎn)市場始終繞不開的話題,尤其在今年遭遇嚴厲調(diào)控的市況下,“金九銀十”正成為開發(fā)商沖擊今年銷售目標(biāo)的最大籌碼。今年的“金九銀十”,房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)怎樣的形勢？傳統(tǒng)銷售旺季是否能夠助力開發(fā)商走出調(diào)控陰霾？
　　隨著“金九銀十”的到來,沉寂數(shù)月的北京樓市開始蠢蠢欲動了。在一波成交小陽春的促進下,樓市能否借助“金九銀十”的到來擺脫調(diào)控陰霾？
    偉業(yè)我愛我家市場研究院分析人士認為,雖然今年9、10月份的市場交易熱度不太可能達到去年的同期水平,在新政后成交銳減的背景下,隨著傳統(tǒng)購房季的到來,今年的“金九銀十”還是非常值得期待的。
　　但也有業(yè)內(nèi)人士認為,當(dāng)前樓市的回暖只是假性回暖,“金九銀十”的樓市價格將繼續(xù)下跌,北京樓市價格戰(zhàn)一觸即發(fā)。

　　市場假性回暖？

　　近日,中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰的一篇題為“金九銀十前,托關(guān)系買房現(xiàn)象驟升”的博文引起了業(yè)界的廣泛關(guān)注。
　　“當(dāng)我把電話打給聯(lián)盟內(nèi)開發(fā)商朋友,得到的回答驗證了買房者的焦慮�！标愒品逭f,“調(diào)控以來的觀望,有可能在“金九銀”十打破僵局。品牌開發(fā)商集體推盤,并不惜以價格讓步吸引購房人,顯示出開發(fā)商對'金九’效應(yīng)寄予重望。”
　　三季度以來,北京新房市場成交量已經(jīng)明顯出現(xiàn)止跌回暖勢頭,二手房市場的成交量也在持續(xù)回升,8月第三周二手房成交量創(chuàng)下了三季度以來單周成交量的新高。價格方面,新房價格從7月中下旬開始明顯松動,打折促銷、低價入市樓盤明顯增多。據(jù)我愛我家統(tǒng)計分析,二手房成交價與新政前相比已下調(diào)了12%,議價空間也逐漸增大到3%~5%,熱點區(qū)域的二手房議價空間也可以達到3%~4%。隨著9月份多個新盤將集中入市,偉業(yè)我愛我家市場研究院分析人士表示,在今年樓市宏觀調(diào)控異常嚴厲的大背景下,“金九銀十”仍可期待。
　　對此,業(yè)內(nèi)人士認為,本輪樓市宏觀調(diào)控到9月份將滿5個月,在歷時5個月的宏觀調(diào)控下,市場已經(jīng)積累了一大批剛性的自住型購房需求。進入8月中旬,隨著新房價格的進一步松動,以及二手房議價空間的加大,剛性購房需求已經(jīng)開始逐步釋放,隨著9、10月份傳統(tǒng)購房季的到來,積壓已久的自住型購房需求還將進一步釋放。
　　在此前的8月份,北京樓市迎來了一波小陽春,新房和二手房的成交量均大幅反彈。這也為開發(fā)商期待“金九”注入了一劑強心針。
　　“雖然最近市場的確出現(xiàn)了數(shù)據(jù)上的反彈,但更多屬于成交量,這些數(shù)據(jù)的調(diào)整更多是因為部分剛性需求沒有期待到價格的明顯下調(diào),而倉促入市。在市場沒有達到新政前成交量的2/3時很難說市場形成真正的回暖�！北本┲性�地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉說。
　　他認為,事實上,市場并未回暖,最近兩個月的成交數(shù)據(jù)地量調(diào)整,被部分人解讀為市場回暖甚至反彈,而實際項目數(shù)據(jù)可以看出,開發(fā)商銷售業(yè)績慘淡,樓市從量跌到價跌的趨勢已經(jīng)明顯,最近市場的回暖更多可以看成是假性回暖。
　　而造成這一現(xiàn)象的原因主要為宏觀調(diào)控以來,購房者并未看到明顯的價格下調(diào),開始質(zhì)疑調(diào)控效果;4個多月的時間內(nèi)積壓了比較多的需求,這部分需求在個別項目調(diào)低售價時就明顯開始放量。另外還存在部分市場炒作原因,個別開發(fā)商借助恢復(fù)上漲等手法引導(dǎo)購房者抄底。
　　張大偉認為,在成交量方面,“金九銀十”可能會繼續(xù)增長,但幅度不會太大,且主要是由供應(yīng)量增大造成的�！笆聦嵣�,市場還遠未走出調(diào)整期”。

　　價格戰(zhàn)一觸即發(fā)

　　據(jù)統(tǒng)計,北京9月份約會有40余個項目入市,另據(jù)亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,9月計劃開盤的28個項目中,21個項目有報價,均價為22026元/平方米。而12個純新盤的平均報價僅為19278元/平方米,價格低于整體水平,且多數(shù)新盤報價在1.5萬~2萬元/平方米之間。
　　與此同時,北京樓市存量房也達到了2010年來的最高值,8月份北京存量房為98556套,環(huán)比7月上漲了5.1%,開發(fā)商的銷售壓力明顯加大。
　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至8月31日,82個項目中,有21個項目銷售率不足5%。而有31個項目銷售率不足20%。銷售率超過5成的項目僅為27個,可以說銷售比較好的項目僅為17個,占項目總數(shù)僅為20.7%。
　　北京中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析顯示,在82個項目中均價低于2萬元/平方米的合計為38個,這部分項目的簽約率達到了51%,而2萬~3萬元/平方米的項目為33個,雖然供應(yīng)量也達到了10382套,但是簽約量僅為3053套,簽約率為29.4%。而3萬元以上項目為11個,簽約率僅為15.5%。11個項目積壓總值達到了172.6億元,單個項目積壓達到了15.7億元。而2萬元/平方米以下項目的總庫存僅為123.7億元,單一項目庫存為3.26億元。
　　對此,業(yè)內(nèi)人士分析,在目前的市場環(huán)境下,“低價熱銷、高價滯銷”已經(jīng)成為普遍情況,這將使得希望搶占“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季的純新盤選擇低開,以價格換銷量,屆時北京房價可能出現(xiàn)再一輪普降,樓市價格戰(zhàn)或?qū)⒁挥|即發(fā)。