房地產(chǎn)調(diào)控歷經(jīng)4個(gè)月時(shí)間,上海二手房市場發(fā)生了哪些變化？多家地產(chǎn)中介提供的數(shù)據(jù)顯示,8月上海市二手房量價(jià)齊升,二手房成交均價(jià)已經(jīng)超過新政前水平,創(chuàng)今年新高。
　　21世紀(jì)不動產(chǎn)更是提到,寶山大華、普陀桃浦、虹口涼城等板塊,二手房業(yè)主議價(jià)幅度已由之前的5%～10%縮小至目前的1%～2%;而在浦東聯(lián)洋、北盧灣等板塊,不僅業(yè)主已基本不提供議價(jià),更有部分標(biāo)桿樓盤在近期出現(xiàn)跳價(jià)。

    剛需入市者增多

　　8月,上海二手房交易市場逐漸活躍。
　　21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,8月上海二手房共成交1.25萬套,環(huán)比（比上月）增長58%,同比（比去年同期）下降47%。
　　來自易居臣信的數(shù)據(jù)亦證明,8月上海18個(gè)區(qū)縣二手住宅成交套數(shù)較7月份呈現(xiàn)全面上漲,其中青浦、靜安和松江三區(qū)增幅最大,分別達(dá)到145.32%、108.89%和73.83%。
　　為何8月成交套數(shù)環(huán)比激增？
　　易居臣信市場研究中心楊晨青表示,從7月起,由于前期政策逐漸被市場消化,部分二手房板塊交投已經(jīng)陸續(xù)恢復(fù),而8月被壓抑了3個(gè)月的需求更是集中釋放,導(dǎo)致二手房成交出現(xiàn)放量。
　　21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場分析師黃河滔表示,8月剛需入市者的比例擴(kuò)大,外省市人群成為交易量回升的重要力量。
　　“8月上海成交總價(jià)300萬元以上的房源成交套數(shù)占比下降,而150萬元以下、150萬-300萬元房源的成交套數(shù)占比分別上升0.71%和0.21%,顯然婚房、首次置房者等剛需入市者比例在增加�！秉S河滔稱。
　　不僅成交量回升,數(shù)據(jù)顯示,二手房成交均價(jià)也在小幅上揚(yáng)。
　　21世紀(jì)不動產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,8月上海市二手房交易均價(jià)為1.71萬元/平方米,環(huán)比微幅上揚(yáng)0.6%,同比上升34.9%,為今年來最高。
　　漢宇地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)同樣顯示,8月份全市二手房成交均價(jià)已超過新政前水平,成為今年成交均價(jià)最高的一個(gè)月。
　　另據(jù)易居臣信的數(shù)據(jù),8月,18個(gè)區(qū)縣中13個(gè)區(qū)域二手住宅成交均價(jià)環(huán)比出現(xiàn)上漲,其中崇明縣均價(jià)漲幅高達(dá)23.61%,而在均價(jià)下跌的5個(gè)區(qū)域中,青浦和靜安跌幅最大,分別為14.45%和10.5%。

　　中介爭議是否“回暖”

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)認(rèn)為,8月1.25萬套的二手房成交量盡管與以往相比,已有大幅反彈,但與上海二手房市場多年來1.5萬套的月均成交套數(shù)水平相比仍有一定差距。而據(jù)信義房屋分析師介紹,“過萬”意味著二手房中介門店在目前的市場條件下可以繼續(xù)生存,市場也開始企穩(wěn),而一旦達(dá)到每月1.5萬套,那么市場將熱絡(luò)起來。
　　但是否“回暖”仍存爭議。觀察上海二手房均價(jià)歷史走勢可見,4月份新政出臺后上海二手房價(jià)格基本保持穩(wěn)定,4-8月累計(jì)漲幅僅為2%,而去年4-8月的累計(jì)漲幅達(dá)到8.4%。
　　21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪指出,目前滬二手房市場交易量的回升談不上真正的回暖,原因在于交易放量的基礎(chǔ)不穩(wěn)。
　　葉厚彪解釋稱,8月買家看房、下單的頻繁使得業(yè)主心態(tài)好轉(zhuǎn),議價(jià)幅度縮小,少數(shù)房源甚至出現(xiàn)跳價(jià),供需雙方的價(jià)差有擴(kuò)大之勢,這些都影響后市成交。另外,樓市仍然面臨政策進(jìn)一步收緊壓力,新房在“金九銀十”出現(xiàn)降價(jià)促銷的可能性很大,二手房市場目前格局與其并不一致。若新房降價(jià),二手房市場的客源將被分流,只有等二手房業(yè)主跟進(jìn)新建項(xiàng)目降價(jià)后,交易量方能繼續(xù)回升,而新房的降價(jià)效應(yīng)傳遞至二手房市場一般需要一個(gè)月左右的時(shí)間。
　　與葉厚彪的觀點(diǎn)不同,漢宇地產(chǎn)市場研究部報(bào)告則用“回暖”來定義此輪二手房市場行情。不過,報(bào)告對本輪樓市回升的持續(xù)性,仍持觀望態(tài)度。
　　漢宇地產(chǎn)表示,本輪二手房市場回暖是否能夠持續(xù),主要看改善型需求和投資需求是否可以在剛性需求的帶動下一起入市,但是從目前的信貸政策來看,短時(shí)間內(nèi)不可能放松,這對借助信貸手段增強(qiáng)支付能力的改善型需求來說是一種致命打擊。而投資性需求目前更多的是選擇長期策略性投資,以目前的稅費(fèi)政策及市場波動來看,希望短期獲取買賣差價(jià)盈利是非常困難的。

　　跳價(jià)現(xiàn)象重現(xiàn)

　　值得注意的是,近期二手房市場的變化已經(jīng)使得不少業(yè)主強(qiáng)勢起來。
　　21世紀(jì)不動產(chǎn)最新調(diào)查顯示,伴隨著8月自住需求的不斷入市,二手房市場中買家持續(xù)數(shù)月的強(qiáng)勢地位趨于弱化。業(yè)主方面,寶山大華、普陀桃浦、虹口涼城等板塊,二手房業(yè)主議價(jià)幅度已由之前的5%～10%縮小至目前的1%～2%;而在浦東聯(lián)洋、北盧灣等板塊,不僅業(yè)主已基本不提供議價(jià),更有部分標(biāo)桿樓盤在近期出現(xiàn)跳價(jià)。
　　“在浦東聯(lián)洋板塊,標(biāo)桿樓盤仁恒河濱城的掛牌價(jià),已比8月初有1000-2000元/平方米的提升。例如其207平方米的大戶型房源,8月底單價(jià)已達(dá)到4.1萬-5.3萬元/平方米,而月初該房源僅為4.3萬元-5.5萬元/平方米。”21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐聯(lián)洋二店分行經(jīng)理葉文波介紹,“買家看房增多及出手意愿提高,均使業(yè)主感受到市場正在回升;而小區(qū)三期新盤本月以5.3萬-5.6萬元/平方米高開,更使業(yè)主獲得價(jià)格上漲的直接支持,近期業(yè)主跳價(jià)開始頻繁�！�
　　葉文波表示,盡管跳價(jià)現(xiàn)象目前僅在仁恒河濱城這一個(gè)小區(qū)出現(xiàn),但周邊其他樓盤的多數(shù)業(yè)主已不再提供議價(jià)。
　　“在北盧灣板塊,標(biāo)桿樓盤翠湖天地買賣價(jià)格也在走高,其154平方米的大戶型及108平方米的中戶型,目前單價(jià)已較8月初有5000元/平方米上漲,91平方米的小戶型,最高售價(jià)也由月初的11萬元/平方米,提升至目前的12萬元/平方米�！比~文波稱。