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相比大部分上海人對承辦世博會榮耀感的沉醉,房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的視角更為務實。它們看到的是這場盛會征用了上海市中心最為黃金的大片地塊。根據(jù)中原地產(chǎn)的估算,按照20%的世博場館在閉幕后予以保留,世博園區(qū)可能有40%的土地推向市場,不到2個月世博會就將閉幕,5.28平方公里的世博園區(qū)土地已成為眾多開發(fā)商覬覦的“肥肉”。
9月8日,地處世博園外圍的黃浦江沿岸E18地塊推出,港資房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)九龍倉旗下子公司卓光控股有限公司以48.28億元總價競得,折合樓板價35490元/平方米,刷新了由新江灣城C-6地塊創(chuàng)造的32000元/平方米的上海宅地出讓樓板價地王紀錄。
黃浦江沿岸E18地塊的成交價格對后續(xù)世博園區(qū)土地出讓前景具有借鑒意義,但是,業(yè)內(nèi)人士認為,盡管刷新單價地王紀錄,黃浦江沿岸E18地塊受到當前政策調(diào)控氛圍的影響,地價已經(jīng)打折。事實上,世博園區(qū)內(nèi)的黃金地塊前景更為優(yōu)越,這個區(qū)域或?qū)⒊蔀樯虾Ｖ行某菂^(qū)一個密集的“地王帶”。
業(yè)內(nèi)人士還指出,世博園區(qū)地塊的優(yōu)秀前景,并非得益于“后世博”概念,地處中心城區(qū)的稀缺性以及完善的基礎配套則是其被看好的得益點,甚至有業(yè)內(nèi)人士指出,世博概念將會隨著世博會的結(jié)束而消失,同時傾向于高端商務路線的世博土地后期發(fā)展如何,將取決于政府的規(guī)劃。
黃金地塊打7折？
“怎么會那么多人!”一位遲來的徐姓觀摩開發(fā)商驚訝地對記者表示。9月8日,地處世博園外圍的黃浦江沿岸E18地塊出讓,偌大的土地交易市場里人滿為患,上海各路媒體悉數(shù)到齊。這位徐先生不無感慨地補充道:“看來世博就是火!”
業(yè)內(nèi)人士指出,黃浦江沿岸E18地塊世博準“地王”身份最受關(guān)注。該地塊在預申請階段,就博得了包括新鴻基、和記黃埔、瑞安集團、新世界集團、保利地產(chǎn)等20多家開發(fā)商的高度關(guān)注。當日,來自香港的房產(chǎn)開發(fā)商九龍倉子公司卓光控股有限公司擊敗新鴻基等2家對手,以48.28億元總價競得該地塊,折合樓板價35490元/平方米,溢價率41%,刷新了由新江灣城地塊創(chuàng)造的32000元/平方米的上海宅地出讓樓板價地王紀錄。
事實上,早在拍地之初,多位業(yè)內(nèi)人士均表示,憑借該地塊世博園區(qū)特性、陸家嘴金融特性、濱江江景特性三重優(yōu)勢,總價及單價均具有創(chuàng)造“新地王”的潛質(zhì),同時也被業(yè)內(nèi)視作后續(xù)政策調(diào)控走向及“后世博”地價走勢的標桿。甚至一位業(yè)內(nèi)人士語氣肯定地表示,該地塊成交樓板價有望沖破50000萬元/平方米。
“從結(jié)果看,既出乎意外又在意料之中�！鄙虾Ｖ性芯孔稍儾拷�(jīng)理龔敏對記者表示,出乎意外的是,在供應十分稀缺而又寸金寸土的中心城區(qū)土地溢價如此低,只有41%,低于今年居住用地平均76%的溢價率35個百分點;意料之中的是,宏觀政策對房企影響正逐步顯現(xiàn),拍出低于市場預期的價格也屬正常。
華燕資深分析師張宏偉認為,“后世博”供地悄然啟幕,世博板塊內(nèi)高端休閑配套興建,黃浦江沿岸E18地塊的價值會更加突顯。從這個角度來講,這個地塊的升值潛力和開發(fā)價值巨大,此番土地價格未達到預期,和當前的市場處在政策調(diào)控期有著密切關(guān)系。龔敏也表示,不排除政府在出讓過程中有一定的施壓。
盡管世博“準地王”價格打了折扣,但是業(yè)內(nèi)對于這宗世博“地王”的前景依然非常樂觀。中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認為,從當前市場走勢測算,預計該地塊住宅產(chǎn)品售價在60000元~80000元/平方米之間,如果市場走高,長期有可能沖破100000元/平方米。
同時,他還表示,黃浦江沿岸E18地塊處于世博園外圍,前景已然如此,世博園區(qū)內(nèi)的土地前景“可想而知”。
事實上,記者走訪的十多位業(yè)內(nèi)人士均表示十分看好世博園區(qū)內(nèi)土地的發(fā)展前景,但是對于被熱炒的“后世博”概念對這些黃金地塊發(fā)展的帶動作用卻說法不一。
“后世博”概念被看淡
有業(yè)內(nèi)人士表示,世博會后,下一波的房地產(chǎn)上漲行情將會出現(xiàn)在世博地區(qū)。但是對于此類看中“后世博”概念的觀點,在業(yè)內(nèi)駁多贊少。
一位業(yè)內(nèi)人士直白地表示,沒人會因為要在世博園區(qū)看世博或者看過世博,就要在這里買房子。
上海易居房地產(chǎn)研究院高級分析師付琦認為,世博效應最大化是在申博成功之初。2002年年底申博成功之前,世博園旁邊的某樓盤售價為6000多元/平方米,而在2003年,它的售價已經(jīng)飆升至16000元/平方米。但隨后世博概念對房價的帶動一年比一年弱化,從目前打世博概念的樓盤來看,購房者并不如開發(fā)商想象的那樣,因看重世博概念而來買房。
來自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,從2009年的二手房價來看,世博板塊的漲幅比全市漲幅高出25%,但現(xiàn)在已經(jīng)基本上與全市步調(diào)一致。從租金來看,在世博會開幕時一個月大漲了30%,甚至有房源一個月漲了100%�！笆啦┬尼尫乓呀�(jīng)接近尾聲,周邊的房價已經(jīng)是跟著大勢在走�！彼螘赫f,“目前已經(jīng)有短租客開始撤離,在世博會閉幕之后,租金也會逐步回落。”
宋會雍認為,世博會結(jié)束后,實際上世博概念“就已經(jīng)消失了”。他表示,其實世博會帶給房地產(chǎn)市場的利好,不是世博的概念,而是由于興建世博園區(qū),這個區(qū)域建設了完備的基礎設施配套,這包括交通、生活設施等,而且世博會結(jié)束后,部分展館拆掉,土地可以直接凈地出讓,不存在動遷問題。
他表示,以前政府對于世博片區(qū)的定位,經(jīng)常提到的字眼是“會展經(jīng)濟”、“城市的名片和窗口”,實際上這個定位對促進房地產(chǎn)市場發(fā)展并無顯著利好。
多位業(yè)內(nèi)人士均表示,事實上,世博會對于上海房地產(chǎn)發(fā)展最大的意義在于,在寸土寸金的上海市中心騰出了一大片黃金地塊,而并非被熱炒的“世博”概念。世博會閉幕后,世博園區(qū)的土地如果推向市場,定位和價格都將攀高。
顯然,房產(chǎn)界人士對于世博園區(qū)房產(chǎn)市場發(fā)展前景的分析更加理性。張宏偉認為,從客戶需求的角度來講,上海處于未來世界級經(jīng)濟中心的長三角都市圈中的核心地位,將有大量人才涌入;同時,大浦東“7+1”戰(zhàn)略將導致浦東內(nèi)部相關(guān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移又帶動高檔住宅市場需求跟隨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,這樣的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,使得市場已經(jīng)飽和的陸家嘴區(qū)域高檔公寓潛在需求客戶部分轉(zhuǎn)移到世博園區(qū)板塊成為可能。
雖然眾多開發(fā)商已經(jīng)對世博園區(qū)的土地垂涎三尺,房產(chǎn)業(yè)界對這個片區(qū)的開發(fā)前景也是頻繁熱議,但是此番討論并未得到政府的正面回應。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為,現(xiàn)在政府對世博園片區(qū)進行區(qū)域定位的思路并未確定,在這個定位出臺之前,并不會大規(guī)模的推出土地。
世博園區(qū)未來如何規(guī)劃
上海市長韓正在今年全國兩會期間表示,不希望有新的地王出現(xiàn),世博會的后續(xù)利用現(xiàn)在還在討論之中,相信世博會大部分土地將是用于公益性的,可能會有少部分進入市場,在各個國家館撤掉以后,土地首先不應該先去賣,應該先做規(guī)劃,規(guī)劃做完以后向全社會征求意見。
但是具體世博園土地進入市場的比例是多少？對世博園如何規(guī)劃？從目前來看,上海市政府并沒有給出明確的說法。根據(jù)中原地產(chǎn)的估算,按照20%的世博場館在閉幕后將予以保留的比例,去掉其他用地,世博園區(qū)有40%的土地可能推向市場。
宋會雍對記者表示,世博會結(jié)束后,政府會有統(tǒng)一的規(guī)劃,“例如浦西世博園區(qū)的土地,我們看來實際上不適合做商務類項目,該項目距離中心城區(qū)太遠,而且不存在這樣的氛圍,適合做商業(yè)中心連帶住宅中心,不排除會成為一個'人民廣場’類商業(yè)圈;浦東世博園區(qū)則是可以和陸家嘴商務中心聯(lián)動,可以定位為高端商務區(qū)域”。
付琦也表達了類似的觀點,他認為,繼陸家嘴之后,世博園區(qū)可能成為一個新的CBD。目前陸家嘴的辦公樓已經(jīng)飽和,再發(fā)展需要金融類的辦公物業(yè),但陸家嘴的再擴張受到限制,因此世博園區(qū)可以承擔一部分陸家嘴金融區(qū)的功能。
記者走訪的其他業(yè)內(nèi)人士分析,浦西片區(qū)若規(guī)劃為住宅用地,無疑會受到開發(fā)商青睞,但浦東片區(qū)尚未達到成熟的商務項目運作條件,世博效應能否成功激發(fā)浦東貿(mào)易中心的功能,還是未知數(shù)。
但是不難發(fā)現(xiàn),隨著上海建設國際金融中心戰(zhàn)略的推進,占地面積2.6平方公里的“外灘金融集聚帶”將被重新激活,納入規(guī)劃,而浦西、浦東兩處均處于這條前景無限的“黃金腰帶”的邊緣。
業(yè)內(nèi)人士指出,世博園區(qū)未來如何發(fā)展,最主要還是看政府規(guī)劃,以及是否有相應的傾斜政策扶持。付琦指出,對于世博園區(qū)來說,規(guī)劃以外更重要的是金融政策的扶持�！瓣懠易鞛槭裁礇]有出現(xiàn)在虹橋或者其他地方？就是因為政府對陸家嘴有特別的金融政策扶持�！�
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