湖北省黃石市日前探索出一種全新的住房保障新模式，把經(jīng)濟適用房、廉租房等政策保障性住房統(tǒng)一為公共租賃住房。新模式在發(fā)揮政府主導作用的同時，實現(xiàn)房源籌集、資金來源、產(chǎn)權(quán)主體多元化，并采用全新模式運作，可望對住房保障對象全覆蓋。
保障性住房合并為“公租房”
黃石市日前出臺的《黃石市公共租賃房住房管理暫行辦法》給西塞山棚戶區(qū)的老張帶來福音：他家4口將告別30多米的斗室，住上面積為60平方米的兩室一廳。他將擁有新房等同還建面積的產(chǎn)權(quán)，另外20多平方米可付租金“提前”享用。
這種住戶與政府或他人共有產(chǎn)權(quán)的公共租賃房，是黃石在全國率先推出的保障性住房新產(chǎn)品。黃石是有各類棚戶區(qū)164片，占全市約9.6%的城市家庭人均住房面積不到13平方米。2009年10月被確定為全國公共租賃住房制度建設試點城市后，黃石把經(jīng)濟適用房、廉租房等保障性住房統(tǒng)一歸并為公租房。并提出，用3年時間全面解決80%以上城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難。黃石的公租房，是指由政府、企業(yè)、社會或個人提供，限定保障面積、供應對象，實行準市場租金、分類補貼、租補分離、可租可售、租售結(jié)合的辦法，面向城鎮(zhèn)住房困難家庭居民出租或出售的政策性住房。
為擴大公租房源，盤活社會閑置住房，黃石的公租房包括公益性、社會性和混合型三大類。公益性公租房主要為政府獨資籌集，包括過去的廉租房、政府直管公房、政府收購的住房等。在普通商品房開發(fā)項目將按總建筑面積的5%配建公益性公共租賃住房，配建住房由政府以成本價回購。社會性公租房是指由社會力量獨資建設、購買和提供的，納入公租房體系的住房�；旌闲凸夥恐刚c社會力量共同出資建設或收購，按投資比例擁有相應的產(chǎn)權(quán)份額的共有產(chǎn)權(quán)公租房。個人閑置住房愿意納入公租房管理體系的也可納入。
黃石市房產(chǎn)管理局局長劉昌猛說：“過去保障性住房由政府獨家提供，新辦法則鼓勵社會、企業(yè)和個人投資參與建設，根據(jù)產(chǎn)權(quán)比例取得合理收益，既減輕財政壓力，又拓寬公租房房源�！�
今年底，黃石將把4486套廉租房、650套農(nóng)民公寓統(tǒng)一轉(zhuǎn)為公租房。去年12月下旬黃石啟動十三排棚戶區(qū)改造工程，異地還建的金廣廈小區(qū)破土動工，其中5棟住宅樓1004套住房將納入公共租賃住房管理體系。明年6月底將完成3852套國有直管公房的清理轉(zhuǎn)換工作。2011年還將開工新建22萬平方米的公租房。
對低收入家庭發(fā)放住房券
過去的經(jīng)濟適用房、廉租房一般只提供給有本地戶口的低收入城鎮(zhèn)居民。公租房徹底打破身份差別，將保障對象擴大到“新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在該市居住一定年限的外來務工人員”，實現(xiàn)住房保障全覆蓋。政府對低收入家庭發(fā)放住房券。
據(jù)介紹，統(tǒng)一提供的公租房一般不大于60平方米，最大不得超過90平方米。住房困難家庭或個人可申請租住公租房。黃石對低收入家庭推出新型票證住房券作為房租補貼。
住房券的使用方法是，公租房承租人按準市場標準繳納租金，政府針對低收入家庭的住房、收入等情況發(fā)放金額不等的租賃補貼。租賃補貼以住房券形式結(jié)算，經(jīng)濟條件越困難的群眾得到的租賃補貼越高。承租人向住房保障中心申領(lǐng)補貼，然后用住房券、貨幣交納租金。
王某和陳某都申請了位于某地區(qū)的公租房，兩人均按統(tǒng)一標準交納了400元房租，由于陳某得到了價值200元的住房券，而王某因為家庭經(jīng)濟困難則領(lǐng)到價值300元的住房券，相當于陳某公租房月租金為200元，而王某為100元。
黃石去年已成立全國首個保障性住房建設投資、融資平臺——黃石眾邦城市住房投資有限公司。該公司為國有獨資公司，代表政府作為公共租賃房運營主體，也是公共租賃住房經(jīng)營的龍頭平臺，按照市場化運作，公司化經(jīng)營，企業(yè)化管理模式負責公共租賃住房籌集、建設，租賃經(jīng)營和日常管理等工作，充分發(fā)揮對最低收入家庭住房保障的托底作用。
黃石房地產(chǎn)管理局副局長吳金文說，承租戶家庭收入提高，可按市價購買住房完全產(chǎn)權(quán)，但必須租滿五年。政府每年將根據(jù)實際情況出售一批公租房。公租房出售后，對實現(xiàn)保障性住房資金的良性循環(huán)將起到重要的推動作用�！�
創(chuàng)新保障模式實現(xiàn)三大突破
黃石“公租房”創(chuàng)新政策性住房保障模式，采取“以租為主、先租后售、租售并舉”的辦法，在以下幾個方面獲得突破：
突破單一模式，多元化發(fā)展，在注重政府主導的基礎上，充分調(diào)動企業(yè)、社會和個人的積極性，“多方參與、利益分享、責任共擔”。
房源籌集多元化。在通過改造、收購等方式籌集公租房房源的同時，轉(zhuǎn)化原有廉租住房、國有直管公房，同時鼓勵社會單位、企業(yè)、個人參與建設和運營公租房，將自有產(chǎn)權(quán)住房等納入公租房管理。
資金來源多元化。鼓勵企業(yè)、社會力量和個人投資參與公租房經(jīng)營，鼓勵金融機構(gòu)發(fā)放中長期開發(fā)貸款，支持經(jīng)營社會機構(gòu)通過發(fā)行中長期債券等方式籌集建設及營運經(jīng)營資金，探索公積金閑置資金和增值收益用于公租房的建設和經(jīng)營。
產(chǎn)權(quán)主體多元化。政府、企業(yè)、社會及個人構(gòu)成多元化產(chǎn)權(quán)主體，不僅能有效解決公共租賃住房房源、資金不足問題，還解決了棚戶區(qū)、城中城、危舊房改造拆遷安置難等突出問題。
突破傳統(tǒng)模式，實行租售并舉。
在管理運行上，通過實行準市場租金、差別化補貼等措施，提高租金收入水平，緩解發(fā)展資金壓力。在產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)機制上，鼓勵承租人逐步獲得產(chǎn)權(quán)。按照“整體開發(fā)、異地安置、騰地發(fā)展”的思路，拓展土地經(jīng)營、商品房開發(fā)、公共服務設施、商業(yè)配套開發(fā)等收益渠道，力求保本經(jīng)營、略有盈余，實現(xiàn)公租房的滾動和可持續(xù)發(fā)展。
在棚戶區(qū)改造中，推出共有產(chǎn)權(quán)公租房，被拆遷人拆遷還建房中超出被拆遷面積的部分，由政府持有產(chǎn)權(quán)，實行先租后售、邊租邊售，可緩解被拆遷人的經(jīng)濟壓力，待經(jīng)濟條件好轉(zhuǎn)時可分次購買產(chǎn)權(quán)，解決“政府想改貼不起、百姓盼改買不起”的問題，破解棚戶區(qū)改造難題。經(jīng)濟適用房只售不租，廉租房只租不售。公租房則實行“先租后售、可租可售、租售并舉”。
運作模式創(chuàng)新，協(xié)調(diào)統(tǒng)籌發(fā)展。
公租房運作模式創(chuàng)新。租金由眾邦公司和其他營運主體、個人按準市場價向承租人收取。住房補貼由住房保障中心按承租人收入等情況核定，采取住房券方式發(fā)放。承租人向住房保障中心申領(lǐng)補貼，然后用住房券、貨幣交納租金。眾邦公司將回收的住房券內(nèi)部結(jié)算回籠，其他營運主體憑住房券到住房保障中心兌現(xiàn)。