9月17日,北京秋季房展已進入第二天,場面和天氣一樣清涼。
某參展的河北一樓盤銷售員小張站得實在乏了,又很少有客戶前來展臺,他干脆趴在了桌子上睡著了。
這是“金九銀十”下房市冷清的一個寫照。另一方面,開發(fā)商守著高房價不肯讓步,8月份房價數(shù)據(jù)又有反彈的勢頭。
在多次調(diào)控之后,房價的耐調(diào)控性越來越強,“國十條”政策出臺150天后,房價依然堅如磐石,讓調(diào)控部門頭疼不已。
中國國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長夏斌在日前召開的“夏季達沃斯”論壇上表示,房地產(chǎn)市場的調(diào)整要花兩三年的時間。
堅硬的房價
在9月17日的秋季房展會上,叫賣聲音都發(fā)自京外項目,房展會成了京外項目巡演北京的專場。
考慮到“低調(diào)”的需要,北京單價在35000元/平米以上的樓盤幾乎都沒有亮相秋季房展會。一些知名開發(fā)商雖然參加了房展會,但是現(xiàn)場很少擺沙盤,只是發(fā)發(fā)樓書了事。
北京一家國企開發(fā)商對記者說,來參加房展會主要是為了展示一下企業(yè)和項目的品牌,來展示的項目很多都沒有開盤呢,來這里做個蓄客的準備。
來參加房展會的購房者,多數(shù)是出自剛性需求,前來看看房價到底降了沒有。令他們失望的是,2萬元以下的,只能在六環(huán)附近去找。
陽光100置業(yè)副總裁范小沖向記者坦言,金九銀十的房價形勢直接影響后期政策走向。
國家統(tǒng)計局9月10日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2010年8月份,全國70個大中城市房屋銷售額環(huán)比增加15.23%;價格同比上漲9.3%,漲幅比7月份縮小1.0個百分點,環(huán)比與上月持平。
雖然,房屋銷售價格同比繼續(xù)上漲,漲幅回落,但是房價仍然在上漲。
而環(huán)比持平的絕對值房價,也不禁讓人們對調(diào)控效果產(chǎn)生懷疑:不是說調(diào)控已經(jīng)初步見到效果了嗎,為什么房價還沒有降？
從北京的情況來看,8月份,全市房屋銷售價格同比上漲11.5%,環(huán)比價格與上月持平。
如果環(huán)比來看,北京市新建住宅價格與上月持平。其中,純商品住宅上漲0.1%,漲幅比上月回落0.2個百分點,經(jīng)濟適用房和限價房下降0.8%。全市二手住宅價格下降0.2%,降幅比上月縮小0.3個百分點。
除了這些抽象的數(shù)據(jù)外,北京房地產(chǎn)市場的實際情況可能更讓人悲觀:首創(chuàng)新開盤的禧瑞都項目,單價達到了10萬元/平方米,另一個高端項目霞公府達到了13萬元/平方米的高價。
反彈之憂
更讓調(diào)控部門擔憂的是,當前堅硬的房價不但沒有下降的趨勢,反倒有進一步反彈的擔憂。
據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計,30個城市中有26個成交面積環(huán)比上漲,其中11個城市上漲幅度超過50%。近期,京、滬、深、杭、穗等一線城市均傳出了市場反彈、量價齊漲的消息。
除了成交量和成交價格的上升以外,土地成交價格上升,也是房價下一階段反彈的潛伏因素。
據(jù)中原市場數(shù)據(jù),今年1-8月份,全國11個主要城市當中,平均完成賣地任務(wù)只有47%,但是卻獲得了賣地收入4000億元,相當于去年同期的80%。
當購房者在等待開發(fā)商資金鏈斷裂后降價之時,開發(fā)商正在拿下更多的地。
戴德梁行投資部助理董事田雨村在跟眾多開發(fā)商做融資服務(wù)當中發(fā)現(xiàn),大中型開發(fā)商資金狀況要比2008年那輪調(diào)控的時候好得多,小型開發(fā)商部分出現(xiàn)了資金緊張的問題,但是這些開發(fā)商數(shù)量規(guī)模太小,不會對市場帶來影響。
更重要的是,金融監(jiān)管手段依然有漏洞。開發(fā)商仍然可以動用一個項目的開發(fā)貸資金去給另一個項目付土地款,雖然銀行對此明令禁止,但是現(xiàn)實操作中卻沒有絲毫障礙。
對于投資性購房者來說,雖然二套房貸政策在收緊,但是執(zhí)行情況卻有偏差。
本輪調(diào)控當中,以信貸政策嚴厲而為人稱道,但如果信貸政策在北京以外的地區(qū)得不到徹底的執(zhí)行,后續(xù)調(diào)控讓人擔憂。
記者深入一線城市調(diào)查發(fā)現(xiàn),上海在啟動調(diào)控的20周之際,創(chuàng)房價新高,商品住宅周成交均價平均高達22261元/平方米。
在上海房價繼續(xù)上升的情況下,上海出臺預售管理辦法,要求單價3萬元以上的樓盤,如果開盤要一次性公開房源,實行“一房一價”的政策。
其中、深圳、廣州等一線城市在金九銀十之際也全面反彈。廣州、深圳、武漢等地徹夜搶購事件頻發(fā)。
一位不愿透露姓名的國務(wù)院金融所專家表示,隨著“金九銀十”的推進和通貨膨脹等原因,樓市進一步反彈的可能性非常之大。