作為衡量樓市投資投機情況主要指標的二套房貸,正在迎來自4月國務院啟動新一輪樓市調控以來的首次聯(lián)合檢查。
9月中旬開始,住房和城鄉(xiāng)建設部(下稱住建部)、中國銀監(jiān)會組成聯(lián)合檢查組,對主要一線城市第二套住房貸款政策的執(zhí)行落實情況進行檢查。這是繼“囤房黑名單”和聯(lián)手調查當下樓市回暖情況之后,住建部與銀監(jiān)會的第三次聯(lián)手合作,檢查結果將作為主要部分之一,在十一長假后向國務院匯報。
屆時,中國經濟的最高決策層將對4月以來的樓市調控效果進行評判,并就下一階段的調控工作做出部署,從目前情況看,對既有政策嚴格落實的同時進行局部技術調整的可能性存在,但出臺全新調控政策的可能性不大。
聯(lián)合檢查
全國一線城市各商業(yè)銀行的行長和信貸部門負責人,將陸續(xù)面對來自銀監(jiān)會和住建部的官員,并向他們介紹4月以來,商業(yè)銀行二套房貸政策的落實與執(zhí)行情況。
目前,住建部和中國銀監(jiān)會已經組成四個聯(lián)合檢查組,奔赴北京、上海、深圳、三亞等八個城市,對這些城市商業(yè)銀行二套房貸政策的落實執(zhí)行情況進行專項實地檢查,這項檢查將采用數(shù)據匯總、實地走訪與座談約談相結合的方式。
住建部官員向記者證實了這一消息,并稱此舉是按照國務院近期統(tǒng)一的工作安排進行。在此之前,國務院已經要求住建部和銀監(jiān)會對8月以來房地產市場的“回暖”情況進行調研。
按照這一安排,接受檢查的各城市銀監(jiān)局已經發(fā)出通知,要求所在地商業(yè)銀行派出主管個人住房貸款的副行長和部門總經理級別的負責人,參加相關座談會,匯報二套房貸政策的落實與執(zhí)行情況。民生銀行、工商銀行、建設銀行、中國銀行、中信銀行設在北京的分行均已證實,接到了此份通知。
截至記者發(fā)稿時止,專項檢查工作剛剛啟動。按照檢查組要求,各商業(yè)銀行需提供二套及以上住房認定情況、二套及以上住房貸款權限設置情況、二套及以上住房貸款發(fā)放情況、不能提供1
年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民的住房貸款政策執(zhí)行情況。
除此之外,檢查組還要求商業(yè)銀行一并提供4~8月首套、二套、三套及以上住房貸款的筆數(shù)、金額、首付比例、貸款利率情況。同時,由于有住建部官員參加,檢查組還要求商業(yè)銀行匯報是否能與當?shù)刈》拷ㄔO部門的信息共享情況——即銀行業(yè)機構或借款人是否能夠通過所在城市房地產主管部門房屋登記信息系統(tǒng)進行家庭住房登記記錄查詢并提供書面查詢結果。
嚴查房貸
實際上,按照中國銀監(jiān)會的要求,三套及以上房貸發(fā)放權限是一般上收到總行,而二套房貸的審批權限亦采用逐級上收的方式,而這次專項檢查中,還特意明確要求商業(yè)銀行匯報二套、三套房貸分別上收到了哪級銀行。
“口徑和執(zhí)行方面有比較復雜的情況,這是組織這次專項聯(lián)合檢查的原因,例如,先前我們了解到,有一些商業(yè)銀行把本應在某些城市禁貸的三套房貸款,按照較嚴格口徑的二套房貸發(fā)放,也就是大幅提高首付和利率水平后,繼續(xù)發(fā)放三套房的按揭貸款�！鼻笆鲎〗ú抗賳T稱。
記者在上海的采訪表明,該市的三套房已經完全停止貸款。
目前,二套房普遍執(zhí)行著高首付和高利率的政策,招商銀行對二套房的政策是首付5成,利率是基準利率的1.1倍,工行也是要求首付不得低于5成,利率在基準利率的1.1倍以上。中國銀行對于普通的二套房要求是不超過6成的首付,利率不低于基準利率的1.1倍,但對于改善性的二套住房,依然有一定的額度可以申請到7折利率,前提是人均面積小于27平方米。
至于二套房和三套房的界定問題,依然是按照“認房又認貸”的辦法進行,“以央行的征信系統(tǒng)為準�！蹦硣秀y行上海分行個貸中心相關人士告訴本報記者,無論在外地有幾套房,只要在上海這邊央行的征信系統(tǒng)查不出來,就只以上海這邊的房屋數(shù)量為準,幾乎所有的銀行都還在按照此辦法進行按揭貸款的審批。
至于首套房,原則上大型銀行都未停止過一套房首付2成,7折利率依然可以操作,前提是較為嚴格。
某國有大行上海分行閔行支行個貸中心副經理告訴本報記者,這家支行8月只做了2個首付兩成的7折利率房貸。其中一例申請人提交的材料顯示,連續(xù)兩年其個人所得稅均在25000元以上,不過這樣的案例畢竟較少。在該行若想獲得首套房7折利率的優(yōu)惠,最好的辦法是提高首付比例。首付3成,利率可以在7.5~8折,如果首付4成,申請到7折的機會就更高。
信貸微調
按照工作安排,十一國慶長假后,這次對于二套房貸的專項檢查將作為主要內容之一,向國務院匯報,屆時,中國經濟的最高決策層,將對4月以來樓市調控的效果進行一次全面判斷。
SOHO中國董事長潘石屹告訴記者,短期內出臺新調控政策的可能性相對較小,但涉房信貸政策不一定一成不變。日前,在出席某論壇時,中國銀監(jiān)會副主席蔣定之強調,當前銀監(jiān)會尚未有調整房地產信貸政策的打算。
“我個人認為,本次二套房貸專項檢查的結果,可能會從一定程度上影響日后二套房貸政策的執(zhí)行力度,檢查結束后,執(zhí)行的口徑會更嚴,如果發(fā)現(xiàn)相關執(zhí)行口徑有較為明顯的問題,可能會立刻啟動對責任人的問責機制�！鼻笆鲎〗ú抗賳T稱。
除此之外,一旦國務院在十一以后對現(xiàn)行調控政策力度口徑做出“加碼”的判斷,信貸政策可能充當率先技術調整的手段,例如可能直接取消購房按揭貸款7折優(yōu)惠利率,從嚴審查、發(fā)放第二套住房及以上貸款,同時還可能專項管控房地產貸款的額度,并要求商業(yè)銀行在一定時間周期內不再發(fā)放增量涉房貸款。
中央財經大學銀行業(yè)研究中心主任郭田勇在接受采訪時表示,如果采取這樣的技術調整,一方面可以進一步抑制樓市中的需求,另外一方面也不會造成太大的沖擊,因為現(xiàn)在很多商業(yè)銀行7折利率已經很難申請,而北京周邊的燕郊等地,也已經開始執(zhí)行購房按揭貸款一律首付5成的政策。
記者了解到,目前在農行總行發(fā)布的文件中,將首套房貸款利率由7折調高至8折,但是針對具體個案,也可
“靈活運用利率”,比如申請人資信好,資產規(guī)模較大都在“靈活利用”之列。如果是該行的貴賓理財客戶,可以適當放松,據本報記者了解,農行的貴賓理財單一產品通常在5萬元左右,貴賓理財客戶門檻不低于20萬元。
工商銀行、建設銀行等商業(yè)銀行的政策也與此類似。