8月房價同比漲9.3% 樓市“回暖”言之尚早
9月10日，國家統(tǒng)計局公布的1~8月份房地產(chǎn)市場運行情況顯示，8月份，70個大中城市房屋銷售價格同比繼續(xù)上漲，漲幅為9.3%，環(huán)比與上月持平。
與此同時，8月份全國房地產(chǎn)銷售面積和銷售金額環(huán)比均明顯上漲，其中銷售面積環(huán)比上漲6.49%，銷售金額環(huán)比大漲15.23%，足以說明樓市“量漲價更漲”的強勁反彈態(tài)勢，這也使得房地產(chǎn)調(diào)控政策是否加碼變得更引人關(guān)注。
■房價連續(xù)兩月環(huán)比漲幅持平
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.3%，漲幅比7月份縮小1個百分點；環(huán)比與上月持平。
具體來看，8月份全國新建住宅銷售價格同比上漲11.7%，漲幅比7月份縮小1.2個百分點；環(huán)比與上月持平。其中，商品住宅銷售價格上漲13.1%，其中普通住宅銷售價格上漲12.5%，高檔住宅銷售價格上漲15.1%；經(jīng)濟適用房銷售價格同比上漲1.1%。與上月相比，商品住宅銷售價格、普通住宅銷售價格和高檔住宅銷售價格均持平，經(jīng)濟適用房銷售價格上漲0.1%。
據(jù)統(tǒng)計，8月份全國二手住宅銷售價格同比上漲6.2%，漲幅比7月份縮小0.5個百分點；環(huán)比上漲0.1%，7月份則是下降0.1%。
■全面回暖不明顯
9月初，包括京、滬、深、杭、穗在內(nèi)的多個房地產(chǎn)一線城市均傳出了市場反彈、量價齊漲的消息，不過從8月公布的銷售數(shù)據(jù)和價格數(shù)據(jù)來看，盡管銷量出現(xiàn)了反彈的勢頭，但銷售回升的幅度并沒有超過二季度的水平，整體仍處于較為低迷的狀態(tài)，而且價格也并沒有出現(xiàn)想象中的環(huán)比上升。
與人們的直觀感受不同，原本以為京、滬、穗、深、杭等地的房價出現(xiàn)了上漲，但公布的數(shù)據(jù)卻顯示房價出現(xiàn)了環(huán)比的持平甚至回落。
從數(shù)據(jù)的來源來看，造成這種“落差”的主要原因在于成交結(jié)構(gòu)的變化和統(tǒng)計口徑的不統(tǒng)一：8月份在一線城市熱銷的多處樓盤仍以中高檔商品房為主，成交價格并不具有普遍性；而市場機構(gòu)和地方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)有的涵蓋了政策性住房，有的則沒有涵蓋，僅僅是對商品住宅成交均價和成交量的統(tǒng)計。
“成交量上漲不一定表示市場開始回暖�！敝性壥袌霾垦芯靠偙O(jiān)張大偉表示，雖然從數(shù)據(jù)上看，8月份的成交量數(shù)據(jù)相比之前不管是二手房還是商品房都有明顯上調(diào)，但因為8月初中央多次重申宏觀調(diào)控將持續(xù)，樓市總的趨勢依然是調(diào)整。
根據(jù)相關(guān)部門對目前調(diào)控政策效果的判斷，房地產(chǎn)調(diào)控雖然已經(jīng)初現(xiàn)成效，但與預(yù)定目標還有一定的差距，這使得未來政策進一步調(diào)整的預(yù)期依舊存在。短期內(nèi)的市場反彈頭頂上依舊懸著政策調(diào)控的“達摩克利斯之劍”。
■調(diào)控政策仍在發(fā)力
8月份市場的反彈現(xiàn)象曾經(jīng)一度引發(fā)人們對房地產(chǎn)調(diào)控政策的質(zhì)疑。不過，根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，目前調(diào)控政策的影響力仍然在持續(xù)，尤其是嚴格執(zhí)行的信貸政策已經(jīng)對開發(fā)企業(yè)的資金面產(chǎn)生了顯著的影響。
數(shù)據(jù)顯示，1~8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源44363億元，同比增長35．0％，增幅較1月份至7月份減少4．4個百分點，自1月份至2月份增幅觸頂之后，這已經(jīng)是資金來源連續(xù)第8個月增幅回落。
與1月份至7月份的資金來源情況相比，企業(yè)自籌資金的增長速度依舊超過50％，同時，來自定金及預(yù)收款的增長幅度、個人按揭貸款的增長幅度均再次縮小。張大偉表示，在所有資金來源中，依然是企業(yè)自籌資金上漲最快，顯示出企業(yè)的資金壓力明顯加劇。
■樓市若暴漲將引發(fā)二輪調(diào)控
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前8個月全國房地產(chǎn)投資、新開工、土地購置面積等指標仍較為樂觀，這為樓市深入調(diào)控創(chuàng)造了條件。對此，業(yè)內(nèi)人士分析指出，如果目前的回暖演化為暴漲，則有可能引發(fā)第二輪調(diào)控政策。
據(jù)統(tǒng)計，1~8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資28355億元，同比增長36.7%，其中，商品住宅投資19876億元，同比增長33.9%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.1%；全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積25691萬平方米，同比增37.9%，土地購置費6017億元，同比增長84.3%。
對此，中國指數(shù)研究院副院長陳晟表示，全國房地產(chǎn)投資等指標較為樂觀，這為樓市深入調(diào)控創(chuàng)造了條件。
“從70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)來看，全國房產(chǎn)價格繼續(xù)上漲，高檔住宅價格上漲最高，這樣的態(tài)勢如果加劇，可能會加快第二輪調(diào)控細則，尤其是物業(yè)稅從空轉(zhuǎn)到實施，將抑制高檔住宅價格快速上漲�！辨溂业禺a(chǎn)首席分析師張月說。
陳晟也分析認為，一旦房價再次暴漲，更為嚴厲的信貸乃至于稅收政策將加速落地。
買現(xiàn)房要查“大產(chǎn)權(quán)證”
關(guān)鍵詞：購房查證知識點
●避免“五證”中只審《預(yù)售許可證》
●避免買現(xiàn)房不用看“五證”
●簽認購書并不是購房的必經(jīng)程序課堂提問
桂小姐今年7月購買了一套26萬的新房，但是由于開盤當天人太多，沒有來得及看正式合同范本就簽了認購書。在26日交首期款時候才發(fā)現(xiàn)，正式合同里面有些條款并不平等，卻無法再提出修改，她后悔不已。那么如何提高自己的法律意識，防患于未然呢？課堂答疑
提高自己的法律意識，建議一定要避免購房中最容易陷入的以下幾個誤區(qū)。
避免買現(xiàn)房不看“五證”�，F(xiàn)房是指開發(fā)商已經(jīng)取得了房地產(chǎn)權(quán)屬證明書(俗稱“大產(chǎn)權(quán)證”)后的房子，而取得的基礎(chǔ)是已經(jīng)取得了前四證。購買現(xiàn)房的時候一定要審查“大產(chǎn)權(quán)證”的主體與前面四證主體是否一致。實際上，不論是期房還是現(xiàn)房，均應(yīng)審查“五證”，只不過現(xiàn)房審查的第五證是房地產(chǎn)權(quán)屬證明書，而期房審查的第五證是《預(yù)售許可證》
避免“五證”中只審《預(yù)售許可證》。在目前的實踐中，有前四證與第五證“不配套”的個案出現(xiàn)。這種情況一般多發(fā)生在開發(fā)商向政府提供虛假材料騙取相關(guān)證件或政府違規(guī)發(fā)證，這種證件是可以被撤銷的。另外一個要注意的是，有些項目是分期開發(fā)或滾動開發(fā)的，因此在看到《預(yù)售許可證》后，還要仔細審查自己所要購房的樓座及房間是否在《預(yù)售許可證》核準銷售的范圍內(nèi)。
再次，簽認購書的目的就是訂房，但這并不是購房的必經(jīng)程序。如果你看好并選好了房，可以同開發(fā)商直接簽購房合同。正式合同簽訂后，認購書的效力即消失。今后與開發(fā)商或銷售商“講理”，要以正式合同中約定的條款為標準。
而且，在簽認購合同之前，要跟開發(fā)商拿購房合同或者合同范本審查，購房者一定要仔細閱讀相關(guān)條款，避免出現(xiàn)霸王條款。要知道合同范本只有一種，但由于可以是推薦文本，開發(fā)商對該文本中部分內(nèi)容若作修改并經(jīng)過備案后還可以使用，所以必須對修改內(nèi)容進行確認。王艷玲
買過渡房避免10年以上老房子
常遇到小夫婦后悔當年選擇的過渡房只能用來那兩年過渡，到真需要換房的時候，當初的過渡房既不能變成首付，又不能成月供，賣不好賣，租不易租。風物長宜放眼量，購買過渡房的時候，不妨把自己的資金狀況和需求向后多考慮幾年，并且戴上一副投資的眼鏡去選擇。
■太老的房子銀行會拒絕放貸
老房子確實價格相對更低一些，也是很多年輕人拿著計算器精算后心儀的過渡物業(yè)。但是如果考慮到三五年后可能會結(jié)束過渡期，小房換大房，那么建議10年以上的老房子還是盡量避免。
先刨除最為樂觀的想法，那就是買個老房子，現(xiàn)在圖過渡，以后博拆遷。如果真的能夠踩點踩到如此地步，也只能理解為股市中的跌停板買進，漲停板賣出，這樣的機遇確實可遇不可求。況且拆遷也不是到了20年就立刻可以拆，通常都會再拖上幾年時間，還是把這種博彩的選房心態(tài)略過為好。
放棄拆遷補助的夢想之后，一切都變得更真實了。房地產(chǎn)的發(fā)展，3~5年就算是一個階段，無論是戶型設(shè)計還是園林規(guī)劃上，都會有較大的發(fā)展和變化�，F(xiàn)在回頭看5年前的房子，或許還不會有太明顯的感覺，但是看8年前的或者是10年前的房子，會有明顯落伍的感覺。1~2年內(nèi)的新房和3~5年內(nèi)的次新房在價格上差別還不會太大，一旦超過兩個階段，“舊”的感覺會特別突出。即使準備長線持有，老房子的租金通常會比新的物業(yè)低20%以上，可以說持有時間越長損失反而越大。
總體來講，老房子無論是自己居住還是未來出售都不是一個很好的選擇。尤其是再過3~5年，房齡接近20年的房子，更是很多銀行拒絕放貸的目標。即使在信貸政策寬松的前兩年，普通物業(yè)首次置業(yè)可以做超低貸款，甚至很多可以做到零首付的時候，這種房齡超過20年的物業(yè)，銀行也會要求業(yè)主高首付至5~6成，并且利率無法享受優(yōu)惠。
■過渡房不是“湊合房”
千萬別以為過渡房住兩年就結(jié)束了，隨便找個便宜的買一套湊合下就可以了。它不僅有可能影響到你過渡期間的工作和生活，選擇是否得當也會直接關(guān)系到你二次業(yè)的品質(zhì)。常遇到小夫婦兩年前買房時只問價格，結(jié)果兩年后換房時才后悔當初沒有認真考慮、綜合比較了。
首先，購買過渡房時，通常也正處于年輕人的上升期，所以還是以能為工作提供便利為第一要素。畢竟，房子是享受的工具，是需要為工作和生活提供便利的。在之前采訪美聯(lián)物業(yè)三級市場總經(jīng)理江少杰、中原地產(chǎn)市場部總監(jiān)王世界、世華地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)肖小平等資深地產(chǎn)人士時，他們均表示選擇過渡房的第一原則是“和公司之間的距離”，對于這個原則他們從未后悔過。
其次，盡量選擇有核心競爭力配套存在的片區(qū)�？梢允欠比A的商業(yè)配套，也可以是一個好的學位，可以是一個公園，也可以是一個地鐵站，總之，給將來接手的業(yè)主一個購買的理由，也給未來希望租住的人一個住進來的生活便利，至少可以保證在片區(qū)市場中的優(yōu)越性。提前考慮到這些內(nèi)容，在將來二次置業(yè)需要首付款的時候，更容易順利賣出，并且賣個好價錢。或者在你的終極物業(yè)月供需要支持的時候，這樣的物業(yè)通常不僅空置期短，而且租金有保證。即使再遇到一輪房地產(chǎn)調(diào)控，這樣有價值點支撐的物業(yè)價格也會相對堅挺，尤其是那些有名校學位支撐的物業(yè)，幾乎堪稱樓市中的不敗之花。
抱著臉盆帶著錘子全副武裝去驗房
有業(yè)主詢問：“再過一個月新房子要交房了，為了做個明白的收樓業(yè)主，最近我一直都在網(wǎng)上看關(guān)于收樓的信息。聽說收樓的時候要帶上尺子、臉盆、掃把、電筒之類的，但是身邊的朋友又跟我說沒有必要帶這些東西，房子有沒有問題只有等到入住以后才能知道。聽了這些之后，現(xiàn)在我發(fā)現(xiàn)自己都有點不知所措了。請問這些東西是不是必帶工具？收樓的時候哪些工具是必帶的呢？檢查房屋質(zhì)量應(yīng)該注意哪些地方？”
那么，收樓之前要做好哪些準備工作呢？經(jīng)過前期的充分準備之后，進入實質(zhì)驗樓階段又要注意些什么呢？提醒消費者在收樓時要格外謹慎，系統(tǒng)地檢查新居，并仔細關(guān)注一些“細節(jié)”處。
一般情況下，驗樓的細節(jié)之處包括門窗、地面墻壁平整問題、水電問題等。
門窗問題：主要是看每間居室的門在開啟關(guān)閉的時候是否順暢，門鎖安裝、使用情況是否正常。窗戶則要看窗邊與混凝土接口有無縫隙，窗戶開關(guān)是否順暢，窗臺是否平滑，最好是選擇在大雨過后去看現(xiàn)場，這樣就可以看到雨水是否會透過窗縫流進來。
地面問題：主要是檢查房屋地板有無松動、爆裂、撞凹，行走時是否吱吱作響。購房者可在室內(nèi)地面上倒一層水，以水不向任何一方聚集為好。若水向一面聚集，說明地面有傾斜。倒水后，以地面上的水坑小而淺、均勻為宜。如果是木地板，則需要看木地板是否做好防潮措施，以及木地板的選擇是否符合標準。
墻面問題：檢查墻體平整度，是否滲水、是否有裂縫。查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚衛(wèi)頂面、外墻等地方需要仔細查看。同時，墻體還要檢驗一下隔音效果�？蓪⒎块T關(guān)閉，在一間房內(nèi)制造較大噪聲，到相鄰房間聽聽其噪聲，噪聲越小越好。
水問題：水的問題主要分為四個，一個是檢驗廚房、洗手間是否漏水，另一個則是看水壓是否足夠大，還有一個就是看看水表是否正常，然后就是看看下水是否正常。如果要驗廚衛(wèi)是否漏水，可以在廚衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2厘米
)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家廚衛(wèi)的天花板。在檢驗水的暢通情況和能否正常使用情況時，通常是打開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，既能檢驗水壓，同時還能看下水道的排水速度。
在驗收下水情況時，先用盆子盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生間及陽臺地漏等，基本是每個下水口灌入兩盆水左右，應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。
電問題：用電筆或者萬用表測量各個強弱電是否暢通，檢驗屋內(nèi)電線如何走向，找到總閘，檢驗每個開關(guān)是否正常，查看電表工作情況和度數(shù)是否正常。
記者提醒
驗樓常用工具主要有以下一些：塑料洗臉盆——用于驗收下水管道；小錘子——用于驗收房子墻體與地面是否空鼓；卷尺——用于測量房子的凈高；萬用表——用于測試各個強電插座及弱電類是否暢通；計算器——用于計算數(shù)據(jù)；掃帚——用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生；小凳子和一些報紙、塑料袋、包裝繩——用于時間長，可休息一下及預(yù)先封閉下水管道。
專家建議
購房者有權(quán)拒收樓，并要求發(fā)展商按合同約定的標準重修、維修房屋，如更換地板，更換同一品牌的裝修材料等，直至發(fā)展商提供符合合同標準的房屋才收樓。
在合同有約定的情況下，同時發(fā)展商的行為又給購房者造成其他損失的，發(fā)展商應(yīng)承擔相應(yīng)的賠償責任。
三套房貸政策宜直接問銀行房貸經(jīng)理
關(guān)鍵詞：第三套房貸知識點
●要了解第三套房的貸款政策，最好到銀行房貸中心找貸款經(jīng)理咨詢。
●簽約時最好在補充協(xié)議上注明，一旦第三套房貸款無法申請，開發(fā)商須退還購房定金和首付款。課堂提問
讀者丘女士：最近我看好一套房子，正在打折，想買。但我是第三次貸款買房了，聽說政策要收緊，還不知道什么時候就不給貸了。售樓小姐說，現(xiàn)在還可以貸第三套房，如果不馬上買，以后可能真就不行了�？晌液苊�，萬一我交了錢政策有變化，不就慘了嗎？我該怎么辦？課堂答疑
丘女士的問題確實讓人很困擾�，F(xiàn)在，第三套房的貸款政策不同銀行采取的政策不同。而且同一家銀行，對不同的樓盤，給出的政策也不一樣，有的能貸，有的不給貸。銀行的真實貸款政策，撲朔迷離。怎么才能撥開云霧，看清政策，又能不錯過好房子呢？建議你在鎖定好目標樓盤后，不要僅聽信銷售人員的一方說法。建議你到按揭銀行的房貸部門親自走一趟，現(xiàn)場當面向負責這個樓盤的房貸部門經(jīng)理詢問。
因為，銀行現(xiàn)在的政策不透明，往往打電話到銀行咨詢，不同人接電話，給的回復(fù)都不一樣。政策多變，執(zhí)行更是復(fù)雜。最好在下定之前，找到負責你想買樓盤的貸款經(jīng)理，因為買了房以后就是他幫你做貸款審批，是最直接的責任人。他的答復(fù)會對你更加負責任。
當然，要讓自己買得更加安心，最好私下里跟開發(fā)商方面交涉，在合同的附加條款或者在認購書上，直接用文字注明，一旦銀行收緊第三套房貸政策，導(dǎo)致你的貸款審批不下來，開發(fā)商愿意無條件退還你的首付和定金等字樣。這樣操作下來，就萬無一失了。李丹
投資商鋪應(yīng)理性對待“返租”
選一手商鋪 總價500萬內(nèi)易轉(zhuǎn)手
為促進商鋪銷售，不少開發(fā)商采用“5年返租，年回報率10%”的宣傳語，來吸引客戶。目前很多街鋪的出租投資收益“一般都維持在4%左右，只有價值上千萬的大鋪年收益才能達到8%~10%”，地產(chǎn)總經(jīng)理廖潤結(jié)說。返租商鋪要盡量選擇有規(guī)模、有信譽的開發(fā)商。
■選商鋪堅持“五不選”原則
投資者雖不是專業(yè)人士，但也要學會對比周邊商業(yè)模態(tài)。一定要堅持的原則就是：同質(zhì)化嚴重的，不選；品牌不夠周邊商家大的，不選；大商場交通不便利的，不選；缺乏規(guī)劃支撐的大商場，不選；小區(qū)內(nèi)街鋪，不選。
■選小區(qū)鋪要有實力
在未來5~8年的時間內(nèi)，社區(qū)鋪會慢慢地成長起來。隨著市民消費越來越社區(qū)化，要提前在社區(qū)布下棋子的投資者，就要有足夠的資金作支撐，才能熬得過守業(yè)期。
■西曬商鋪人流易受影響
從已成形的商業(yè)來說，右手邊更容易旺起來，這與人的消費習慣有很大的關(guān)系。但“右手邊易旺”的原則，并不是絕對的。而是在左右兩邊的布局、周邊環(huán)境都一致的情況下，才會起作用。另外，有西曬的商鋪，人流會受到影響。
■200萬~500萬的鋪易轉(zhuǎn)手
總價在200萬~500萬的商鋪，面積比較適中，也比較適合做多種商業(yè)模態(tài)。另外一方面，這樣的商鋪出租的時候，也更容易吸引商家。一旦需要資金，也容易轉(zhuǎn)手套現(xiàn)。
置業(yè)指南 投資商鋪切忌無產(chǎn)權(quán)
最近業(yè)內(nèi)最駭人聽聞的，無疑就是廣州偉國被追數(shù)事件了，上百投資者圍堵商場，追討十數(shù)億本金及紅利。
近期有入手商鋪的投資者可得提起十二分精神，仔細聽聽中原工商鋪市場及研究總監(jiān)劉廣浩怎么說。
■只租不售
總有原因
站在行業(yè)的角度，我覺得最近這起事件緣于這批“苦主”當時未能清晰地評估沒有產(chǎn)權(quán)物業(yè)的潛在風險，禁不住運營商開出高額回報的利誘，盲目地投資只有經(jīng)營權(quán)的商鋪所致。
時下很多商鋪大多只租不售，原因可能是業(yè)主打算長期持有，也可能是物業(yè)本身并不具備出售條件。一些擅長“空手套白狼”的運營商往往瞧準投資者渴求高額回報的心理，以包租的方式攬下某個物業(yè)并進行包裝，一方面以統(tǒng)一經(jīng)營、厚利返租等名義向投資者兜售商鋪經(jīng)營權(quán)，另一方面則通過招商向租戶收取入場費、租金等，一旦商場經(jīng)營不善便會導(dǎo)致資金鏈斷裂進而出現(xiàn)上述一幕。
■搞清關(guān)系
預(yù)防忽悠
在一些受騙的買家當中，很多沒有搞清楚產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)的關(guān)系，這也是被開發(fā)商忽悠的一個原因。根據(jù)我國現(xiàn)行的相關(guān)法律，
實際上都叫做使用權(quán)，不同類型商品房的土地使用權(quán)年限不盡相同，比如規(guī)定作為住宅用途的為70年，辦公用途的為50年，商業(yè)用途的為40年等。坊間一般把土地使用權(quán)理解為產(chǎn)權(quán)，這雖然不符法律的本意，但由于通俗易懂仍然深入人心。
在實際操作中，很多項目在開發(fā)時就存在土地使用年限不足的情況，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，土地使用年限到期的住宅可以自動續(xù)期，但值得注意的是，土地使用年限到期的非住宅類商品房如商鋪、寫字樓及公寓等則須經(jīng)過審批才可以續(xù)期。
■明晰產(chǎn)權(quán)
冷靜入市
投資商鋪切忌無產(chǎn)權(quán)，這是最基本的原則，買家一定要在這個原則之下進行產(chǎn)品選擇。目前擁有獨立產(chǎn)權(quán)且在售的商鋪僅局限于個別行業(yè)的商業(yè)項目。因此，建議投資者在購買商鋪前須明晰物業(yè)的土地使用權(quán)狀況，切勿盲目入市。
投資二手商鋪產(chǎn)權(quán)清晰很重要
有些有產(chǎn)權(quán)證的商鋪，稅費等繳納未必齊全。在下定金前，要跟賣家談妥有關(guān)問題。要問清交易稅、辦證費等是否都繳納了。不能等下了定金，還要幫賣家付未交的稅費。
■鋪面要寬
進深要短
在商業(yè)地產(chǎn)代理機構(gòu)中流行一句話，選鋪就選“門面要寬，進深要短，層高要高”�？梢婇T面、進深、層高是衡量商鋪的三個關(guān)鍵要素。對那些門面窄，采光不好，進深又深的“小黑屋”式鋪面，要敬而遠之。這種買回來，也只能做倉庫用。
■二手商鋪帶租約更好
買入帶租約的鋪子，可以立馬收租。與空鋪相比，會相對有保障一些。但同時也要看商家的經(jīng)營情況，如果經(jīng)營情況不好，屬于經(jīng)常欠租的那種，那就算了。