9、10兩月,是樓市傳統(tǒng)旺季,也是本輪調(diào)控的關(guān)鍵時期。
近日,本報依托人民網(wǎng),開展“2010年網(wǎng)上萬人房價問卷大調(diào)查”,參與網(wǎng)友超過4.6萬人。
① 房價滿意度調(diào)查 當(dāng)前房價依然偏高
從調(diào)查樣本來看,九成多網(wǎng)友對現(xiàn)在房價不滿意,認(rèn)為房價非常高。
“目前商品房價確實高得離譜,跟大多數(shù)人群的收入不配。住（房）,是每個人必須的。要還剛性需求人群一個實實在在的房價,這是政府應(yīng)該做的事情�！本W(wǎng)友金忠如是說。
那么,住房到底維持在一個什么價位,網(wǎng)友才能承受呢？據(jù)統(tǒng)計,愿意承受8000元以下的占75.2%,其中4000元以下占50.9%。而愿意承受8000—12000元的占15%,而12000元以上的僅有9.7%。
對于住房面積的選擇,近五成網(wǎng)友選擇90平方米以下,而期待住上91—130平方米的占45.5%。
調(diào)查發(fā)現(xiàn),許多網(wǎng)友還是非常向往居住在一線城市,占33.5%,而期望住在二線城市、三線城市、小縣城皆占兩成多,差別不大。
點評
這是一個非常有意思的調(diào)查,能夠比較全面地反映出當(dāng)前我國城市居民住房需求的現(xiàn)狀特征和偏好。
如果能有更多的網(wǎng)友參與此次調(diào)研,就有可能利用這次調(diào)查數(shù)據(jù)對城市層面（而不是全國層面或某類城市層面）的住房問題進(jìn)行具體分析,并得出更有價值的結(jié)論和政策建議。
總體上有超過90％的網(wǎng)友對現(xiàn)在房價不滿意是個非常重要的信息,說明我國城市居民購房支付能力與房價之間,確實存在比較大的差距,住房的可支付性較差,甚至在某些城市是極差。
當(dāng)然,這也并不表明按照目前的房價,90％以上的家庭都買不起房子。因為衡量房價高還是不高,每位網(wǎng)友都是根據(jù)自己認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)去判斷的,沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),而市場上的規(guī)律是,幾乎所有的買房者都希望房價盡可能的低,以減少購房支出。
�、� 房價預(yù)測值調(diào)查 短期房價仍然看漲
今年4月中旬,國務(wù)院出臺“新國十條”對樓市進(jìn)行宏觀調(diào)控,截至目前,有近六成網(wǎng)友認(rèn)為,房價還是小幅上漲的。從網(wǎng)友的反饋來看,樓市調(diào)控政策取得了階段性成果。
那么,到今年年底,網(wǎng)友對房價走勢的預(yù)期會是怎樣的呢？
調(diào)查發(fā)現(xiàn),64%的網(wǎng)友認(rèn)為房價有上漲壓力。
上漲理由排在前四位的,分別是“樓市調(diào)控政策執(zhí)行打折扣”（61.8%）、“開發(fā)商不差錢,死頂不降價”（58.4%）、“投資投機(jī)客將在樓市再次活躍”（56%）、“通脹預(yù)期上升,人們會偏向買房保值”（52.5%）。
既然預(yù)期房價有上漲壓力,那么他們會不會出手買房呢？
據(jù)統(tǒng)計,95%都不會在未來三個月里買房;根據(jù)經(jīng)濟(jì)實力,僅有三成網(wǎng)友表示期望買新建商品房,近兩成網(wǎng)友想買二手房,三成網(wǎng)友希望住經(jīng)濟(jì)適用房,位列保障房類型之首。
顯然,高昂的價格還是令大多數(shù)網(wǎng)友“望樓興嘆”。
網(wǎng)友的家庭月收入越高,越傾向于早日買房。隨著收入的增高,買房的傾向呈現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房——二手房——新建商品房的趨勢。家庭月收入在6000元以下的,呈現(xiàn)出由一線城市向二、三線城市流動的趨勢,而家庭月收入在6000元以上的,則呈現(xiàn)相反的趨勢,收入越高,趨勢越明顯。
點評
在經(jīng)濟(jì)快速增長、城市化加速發(fā)展階段的大背景下,城市住房價格雖然存在短期波動,但從長期來看應(yīng)該是一種上漲的趨勢。
這是被許多發(fā)達(dá)國家的發(fā)展歷程所驗證的一般規(guī)律,相信中國也不會脫離這個規(guī)律。
但對短期房價漲跌的預(yù)測,是非常困難的,所以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家通常不會對短期預(yù)測公開發(fā)表意見。
�、� 調(diào)控滿意度調(diào)查 調(diào)控政策落實不力
“新國十條”調(diào)控以來,效果如何？超八成網(wǎng)友認(rèn)為政策落實不力。
究其原因,網(wǎng)友選擇排在前三的分別為“地方政府在調(diào)控中沒有盡職盡責(zé)”（74%）、
“調(diào)控政策沒有完全落實,效力被市場消化”（68.4%）、“監(jiān)管機(jī)構(gòu)對違規(guī)開發(fā)商處罰不夠嚴(yán)厲”（66.6%）。
其中,網(wǎng)友對樓市調(diào)控的執(zhí)行落實、監(jiān)管處罰、房地產(chǎn)信息披露意見頗大。有86.2%的網(wǎng)友對調(diào)控政策的執(zhí)行表示不滿意,有88.8%的網(wǎng)友對樓市監(jiān)管表示不滿意,有86%的網(wǎng)友對房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計表示不滿意。不過,可喜的是,國家統(tǒng)計局已經(jīng)開始針對房價統(tǒng)計方案的改革向社會公開征求意見。
對于保障性住房建設(shè)的推進(jìn)力度,有80.3%的網(wǎng)友表示不滿意。這說明,現(xiàn)有房地產(chǎn)政策存在缺陷,比如重短期政策調(diào)控,輕長期制度建設(shè);重政策出臺,輕政策的執(zhí)行和協(xié)調(diào);缺乏長期的房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃;缺乏對地方政府執(zhí)行力的有效約束。
比較網(wǎng)友對地方調(diào)控與中央調(diào)控的滿意度,持有“不滿態(tài)度”的,前者要比后者多出19.3%。
點評
因為有超過90％的網(wǎng)友認(rèn)為房價非常高,所以有70％的網(wǎng)友認(rèn)為地方政府在樓市調(diào)控中沒有盡責(zé),也就很自然了,因為中央政府調(diào)控樓市的目標(biāo)很明確,這就是穩(wěn)定房價。
另外,網(wǎng)友對調(diào)控效果的不滿意更多地集中在地方政府層面和調(diào)控政策執(zhí)行層面,說明網(wǎng)友擁護(hù)中央的樓市調(diào)控政策和改善樓市調(diào)控的各種努力。
值得指出的是,雖然我國各城市住房市場的環(huán)境差異很大,但幾乎在所有的城市,地方政府都應(yīng)該在增加住房供應(yīng),尤其是保障性住房供應(yīng)上多下功夫。
在統(tǒng)一的大政策背景下,不同城市房價有升有降,是屬于正常的市場現(xiàn)象,因為各城市原有住房供需和價格的基礎(chǔ)不同。
�、� 政策期望值調(diào)查 呼吁繼續(xù)調(diào)控樓市
那么,會不會進(jìn)行二次調(diào)控呢？65.4%的網(wǎng)友預(yù)測會。
若中央對樓市進(jìn)行二次調(diào)控,網(wǎng)友期望出臺哪些政策？呼聲最高的前四位,分別是“改革地方財稅體制,擺脫'土地財政’”（69.7%）、“將落實樓市調(diào)控政策與政績掛鉤”（64.7%）、“出臺房產(chǎn)稅或者物業(yè)稅”（52.1%）、“取消預(yù)售制”（51%）。
但也有網(wǎng)友提出,我們從來不缺政策,能把現(xiàn)有政策落實到位,相信就能夠摁住房價的牛頭。
而網(wǎng)友楊淑芬則堅信中央會有辦法、有能力、更有決心解決房價問題。底層的廣大老百姓會得到實惠的。
雖然就目前而言,中央對樓市進(jìn)行二次調(diào)控,只是存在可能,但是近七成網(wǎng)友的預(yù)測足以表達(dá)他們對現(xiàn)行調(diào)控政策執(zhí)行不力的失望。
點評
原則上來說,我贊成首先把現(xiàn)有的調(diào)控政策落到實處,尤其是住房消費信貸政策、稅收政策、普通住房建設(shè)用地供應(yīng)政策和基本住房保障政策的落實,暫時不要急于出臺新的政策。
針對目前部分城市出現(xiàn)的,在高價位上仍然出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況,可以嘗試進(jìn)一步收緊住房消費信貸政策,作為對原有住房消費信貸政策的深化（而不是新政）。
網(wǎng)友對潛在的可選擇的調(diào)控政策的期待,我挺理解。
在這些備選政策中,除了不能讓“市長”為“市場”負(fù)責(zé)外,其他幾個方面的備選政策,如擺脫“土地財政”等,都是我國房地產(chǎn)市場長期制度建設(shè)中要解決的深層次矛盾,但把這些辦法拿出來解決當(dāng)前的問題,除了短期內(nèi)可以影響人們的預(yù)期之外,對短期內(nèi)的市場供求關(guān)系難以產(chǎn)生實質(zhì)改善。而且如果操之過急、逞一時之快,還有可能會引發(fā)新的問題。