國慶長假尚未結(jié)束，10月7日晚，上海市政府搶時間出臺了樓市二次調(diào)控細(xì)則。
據(jù)悉，細(xì)則除出臺在滬只得購買一套住房的“限購令”之外，還將對房產(chǎn)價明顯高于周邊的樓盤加強土地增值稅的征收。而官方則還明確表示，接下來將抓緊做好房產(chǎn)稅征收的試點工作。
“調(diào)控力度相當(dāng)大。從土地供應(yīng)到房產(chǎn)交易都涉及到了。”易居中國綜合研究部部長楊紅旭表示，細(xì)則規(guī)定了從短期到長期的措施。而房產(chǎn)稅更是重量級的措施，必將對上海樓市產(chǎn)生深遠影響。
有關(guān)房產(chǎn)稅的問題，上海官方媒體東方網(wǎng)10月6日披露了一條消息：上海近期將出臺房產(chǎn)稅征收實施細(xì)則，而滬房產(chǎn)稅的征收稅率預(yù)計為0.3%-0.4%。
對此，上海規(guī)土局相關(guān)人士10月7日向記者透露，對首批試點房產(chǎn)稅的城市，各地在稅種制定和稅率的執(zhí)行上，可能會有一定的自主空間，不排除從重征收，“具體什么時候出臺還不能確定，關(guān)鍵還要看二次調(diào)控后市場的反應(yīng)，而重要的參考依據(jù)是房價。”
據(jù)知情人士透露，目前房產(chǎn)稅主要有上海、重慶、國稅總局三種不同的模式，政府將采取哪種方式還沒有確定。專家指出，限購令等細(xì)則在短期將對滬樓市產(chǎn)生作用，但房產(chǎn)稅的出臺將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠影響。
滬版利劍
9月份房地產(chǎn)市場的反彈，逼迫上海再出利劍調(diào)控樓市。
10月7日晚，上海市政府批轉(zhuǎn)了市住房保障房屋管理局等五部門《關(guān)于進一步加強上海市房地產(chǎn)市場調(diào)控加快推進住房保障工作的若干意見》，意見共十二條。
內(nèi)容包括：在一定時期內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)，暫定上海市及外省市居民家庭只能在上海市新購一套商品住房（含二手存量住房）。細(xì)則中稱，上海將全力推進以保障性住房為主的大型居住社區(qū)建設(shè)，今后5年新增保障性住房100萬套。
上海的調(diào)控細(xì)則還加強了對開發(fā)商的監(jiān)管，上海市政府將加強土地增值稅征管，按不同的銷售價格確定土地增值稅預(yù)征率，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。
而對房產(chǎn)開發(fā)項目，則實行了不同區(qū)間的價格管理。如樓盤銷售均價低于項目所在區(qū)域上一年度新建商品住房平均價格的，預(yù)征率為2%；高于但不超過1倍的，預(yù)征率為3.5%；超過1倍的，預(yù)征率為5%。
“‘限購令’從購買方抑制了投資客的炒房行為，而對樓盤價格監(jiān)管和土地增值稅管理，則無疑是指向開發(fā)商的漲價行為的。”中國指數(shù)研究院副院長陳晟指出，這些措施都將對抑制上海房價產(chǎn)生重要影響。
而此次調(diào)控中還亮出了另一個重磅炸彈：房產(chǎn)稅。上海細(xì)則中明確表示，將發(fā)揮稅收在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的作用，上海將按照國家加快推進房產(chǎn)稅改革試點的工作要求，積極做好房產(chǎn)稅改革試點的各項準(zhǔn)備工作。
被擱置了一段時間的房產(chǎn)稅，再次成為9月29日二次調(diào)控政策后各方關(guān)注的焦點。
“近期出臺的可能性是存在的，但什么時候出，還要看時機。”上海社會科學(xué)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任張鴻銘向記者表示。
“根據(jù)中央最新的房產(chǎn)調(diào)控政策，滬房產(chǎn)稅的方案將再次做出一些修改。”上述規(guī)土局相關(guān)人士稱。
上海住房保障局一位經(jīng)濟師告訴記者，上海市政府和房管部門將對房價嚴(yán)密監(jiān)測，如果房價上漲勢頭不減，估計年底年前就會出臺；而房價如能保持穩(wěn)定，則預(yù)計在明年3月前后出臺。
房產(chǎn)稅或從重征收
出臺房產(chǎn)稅除了時機的選擇，還有力度的考量。
就房產(chǎn)稅對樓市的影響，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成在接受記者采訪時表示：“限購令”和對開發(fā)商的價格監(jiān)管措施也許在短期內(nèi)作用明顯，但長期看影響更遠的是房產(chǎn)稅。
對近日媒體所稱滬房產(chǎn)稅將實行0.3%—0.4%的稅率，有專家指出，若稅率過低將無法達到預(yù)期效果。
尹伯成指出，投資客是助漲房價的重要因素，房產(chǎn)稅的出臺就是要控制住這個上漲的重要因素。
“我了解到的情況是，滬政府的主張是，房產(chǎn)稅如果要實行，稅率就不會太低�！币晃簧虾Ｊ姓稍儗＜蚁蛴浾咄嘎�，中央希望幾個試點城市實行房產(chǎn)稅后，明年能夠在全國推廣，但這與房產(chǎn)稅的征收方式有很大關(guān)系。而在征收稅種和征收范圍、稅率上，采取什么樣的方式上，幾個試點城市還不能達成一致意見。
據(jù)上述專家透露，目前房產(chǎn)稅主要有三種不同的模式：除重慶的房產(chǎn)特別消費稅和上海的住房環(huán)節(jié)保有稅外，還有國稅總局提出的恢復(fù)原有的房產(chǎn)稅方案。由于上海和重慶的房產(chǎn)稅方案都涉及到新稅種的問題，在立法上需要一段時間。此外，重慶和上海的方案中是對二套以上住房進行征稅，對住房信息的調(diào)查、征收標(biāo)準(zhǔn)的界定有一定困難。
就房產(chǎn)稅的方案問題，陳晟在接受記者采訪時透露，由于上海、重慶的方案不一定能在全國快速推廣，但中央希望明年房產(chǎn)稅能盡快推廣，因此國稅總局提出了自己的方案：恢復(fù)原有房產(chǎn)稅，這樣在立法和征收范圍上無需重新界定，便可以快速在全國推廣。
“上海究竟會采取哪一種模式，現(xiàn)在還沒有明確。現(xiàn)在還有官員提出，先在幾個試點城市按自己的方案試行各自的房產(chǎn)稅，看一下效果，再就全國方案進行研究�！标愱杀硎�。
幕后推手
迫使上海政府出臺調(diào)控細(xì)則并積極推進房產(chǎn)稅的因素不是別的，正是房地產(chǎn)市場的再度瘋狂苗頭。
“政府方面表示房產(chǎn)稅的出臺快慢與房價有很大關(guān)系，說明這次的調(diào)控政府是真下決心了。而房價再次上漲和地王重出江湖的雙重因素，加速了本次調(diào)控的出臺和升級加碼�！敝性禺a(chǎn)董事程澐指出。
近期的市場已經(jīng)使政府不得不再次出手。在經(jīng)歷了幾個月的市場調(diào)整和觀望期后，除個別城市房價出現(xiàn)了下降外，其他城市不但未出現(xiàn)大規(guī)模的降價促銷，而且8月起無論是土地市場還是住宅市場都迎來了一波強勁的反彈。
易居中國10月2日公布的最新數(shù)據(jù)顯示，上海9月商品住宅成交量為108萬平方米，超過今年4月時103萬平方米的紀(jì)錄，成為全年新高。
在成交量攀升的時候，9月份上海房價也開始出現(xiàn)反彈，上海嘉定、寶山一些樓盤甚至又出現(xiàn)了排隊買高價房號的現(xiàn)象。投資客也認(rèn)為滬房價已經(jīng)“見底”，活躍在上海、杭州的一些高檔樓盤的售樓處，又開始活躍在不同的售樓處。
“二手房、高檔房的價格也出現(xiàn)大幅跳水，9月成交量比8月漲了近四成。二手房價格上漲的速度也明顯比8月快。”美聯(lián)物業(yè)總經(jīng)理丁偉表示。
土地市場也開始升溫，“地王”9月底再次出現(xiàn)在上海灘。
9月29日雅戈爾置業(yè)以33.93億奪得上海普陀區(qū)長風(fēng)8號東地塊，2.59萬元/平方米的樓板價刷新了去年中海地產(chǎn)在該區(qū)域保持的2.2萬元/平方米的樓板價紀(jì)錄，成為長風(fēng)新地王。