上海新“十二條”中，正式推出了“限購(gòu)令”，暫定自10月8日起上海市及外省市居民家庭只能在本市新購(gòu)一套商品住房(含二手存量住房)。這意味著上海是繼北京、深圳、廈門之后，國(guó)內(nèi)第四個(gè)推出“限購(gòu)令”的城市。但奇怪的是，在發(fā)布“限購(gòu)令”之后，這幾個(gè)城市的樓市沒有受到很大打擊，某種程度上“限購(gòu)”反而刺激了購(gòu)買量，甚至北京和深圳等地還繼續(xù)出現(xiàn)“排隊(duì)買房”現(xiàn)象。這顯然出乎政策制定者的最初預(yù)料。
筆者認(rèn)為，這種“意外”是由好幾個(gè)因素造成的。
首先是“末班車效應(yīng)”。限購(gòu)之后，很多人預(yù)期政策將越來越偏緊，激起他們?nèi)屬?gòu)住房。短期內(nèi)，限購(gòu)反而造成搶購(gòu)。
其次，剛性需求的力量確實(shí)很強(qiáng)。
第三，限購(gòu)確實(shí)打擊了投機(jī)炒作、囤積多套房產(chǎn)的人，但問題是，我們目前面臨的很可能是“全民炒房”。社會(huì)保障不足，貨幣流動(dòng)性泛濫，是房?jī)r(jià)的兩大推動(dòng)力。有很多研究發(fā)現(xiàn)，我國(guó)大城市的房?jī)r(jià)歷年漲幅剛好與貨幣供應(yīng)量呈高度線性相關(guān)。為了養(yǎng)老保障和防止通脹，絕大多數(shù)普通人只要有機(jī)會(huì)都會(huì)傾向于去買一套房存起來。
第四，目前的調(diào)控政策沒有從根本上改變?nèi)藗儗?duì)房?jī)r(jià)不斷上漲的預(yù)期。尤其房產(chǎn)稅并沒有形成有效的威懾力。雖然市場(chǎng)上一再傳聞持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，消費(fèi)者“對(duì)房產(chǎn)稅的預(yù)期并不高”，指望著第二套、第三套房才會(huì)開始征，終歸相信“法不責(zé)眾”，“跟著主流走不會(huì)吃虧”。但政府確實(shí)也處于兩難境地，不開征房產(chǎn)稅，人們?nèi)匀挥袡C(jī)會(huì)就會(huì)“囤積”住房，但開征房產(chǎn)稅又是一件很復(fù)雜的事情，所遇到的挑戰(zhàn)很大。尤其稅率和范圍上，開征低了，威懾力很小，開征高了，又會(huì)造成很大的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。除非政府真能拿出一整套辦法，讓住房制度有一個(gè)根本改觀，讓房?jī)r(jià)不斷上漲的預(yù)期被打破，人們才會(huì)停止去搶購(gòu)住房。
當(dāng)然限購(gòu)令才剛剛出來不久，很多效果還有待觀察，尤其在“末班車效應(yīng)”之后，剛需到底有多大力量、房?jī)r(jià)是不是真的主要是因?yàn)閯傂柰苿?dòng)等很多爭(zhēng)論不休的命題，就可以通過這次“社會(huì)實(shí)驗(yàn)”看清楚。為此如果限購(gòu)令能堅(jiān)持個(gè)1至2年，筆者不否認(rèn)限購(gòu)令在長(zhǎng)期會(huì)逐步發(fā)揮一些作用。但中國(guó)住房問題是不是就此能解決了？筆者不持樂觀態(tài)度。房地產(chǎn)調(diào)控仍然任重道遠(yuǎn)，住房制度的全面調(diào)整才剛剛起步。