“‘限購’打壓投資性購房需求,加息則遏制自住型需求的釋放;可以預見,未來三個月,各地樓市的成交量將迅速萎縮,房價也將隨之松動。”中國指數(shù)研究院院長莫天全對中國證券報記者表示。
截至目前,全國已有14座城市出臺了樓市“限購令”。雖然各城市限購措施的寬嚴程度不一,但是觀望、退房、降價的聲浪在各地涌現(xiàn)。正在限購潮的影響逐步擴散之際,加息突如其來。華遠地產董事長任志強坦言,如果加息至4%,樓市將“窒息”。
退房隱現(xiàn)
限購無法過戶、購房成本提高,限購和加息準確地扼住了炒房客的咽喉。10月以來,深圳、北京、廣州等城市住建部門的商品房過戶大廳門庭冷落。
在深圳,由于限購令直接禁止了已擁有2套住房的居民家庭再購房,退房現(xiàn)象開始出現(xiàn)。“套數(shù)限購政策讓一部分有能力購房的人群也無法再購置新房;而加息以及按揭貸款門檻提高,迫使不少購房者因為資金壓力而不得不退房。”中原地產分析人士指出。
近日,中國證券報記者從中原、美聯(lián)、世華、中聯(lián)等多家中介機構了解到,限購政策出臺以來,這些中介門店的二手住宅實際成交量銳減了六成,掛牌價也有所下滑。不僅投資客炒房難度加大,一些改善型需求也陷入觀望。原本已經(jīng)“下訂”的房子也只能退掉。
根據(jù)深圳中原市場部推算,因限購令而被困的房產大約占總成交量的兩成,9月深圳二手房成交15000套,9月最后一周的新房成交量約為2000套,按兩成計算,深圳一、二手被限房產總量將超過3000套,約占年度成交總量的十分之一。如果考慮加息因素,成交量萎縮將更為明顯。
世華地產一門店的負責人透露,“以前沒有出現(xiàn)過這么大幅度的成交下滑。即使在4月份新政出臺后,我們6至9月份的每月銷售額都在5000萬至6000萬元,但10月份到現(xiàn)在成交額只有1000多萬元。”中原地產四季花城分行業(yè)務員小陳也表示,很多業(yè)務員半個月沒有成交了,現(xiàn)在業(yè)務開始轉向租房市場了。
在上海,“滬十二條”出臺加上央行加息,上海樓市成交量急劇下滑。據(jù)佑威統(tǒng)計,上周,上海新房成交面積環(huán)比下降23%,終結了周成交量連續(xù)8周反彈的態(tài)勢。另從美聯(lián)物業(yè)市場部發(fā)來的報告顯示,上周二手房共成交3973套,跌破了4000套的關卡。
據(jù)中國指數(shù)研究院最新公布的數(shù)據(jù),上周（10月18日-24日）,35個城市中有20個城市商品房成交量環(huán)比下跌。其中,15個城市跌幅超過10%。10大重點城市中,廣州位居跌幅之首,跌幅達69.61%,南京、武漢和北京緊隨其后,跌幅分別為36.85%、32.11%和27.24%。
報價松動
“近來收到中介打來的電話,很多二手房的掛牌價開始下調了�！鄙钲谑忻窠〗惚硎�,之前看過的黃埔雅苑130平方米戶型,最高時開價470萬元,如今跌至420萬元左右。
同是豪宅的金地香蜜山價格也有所下調,以前單價3.3萬元/平方米左右的戶型,而今出現(xiàn)3萬元/平方米的報價。美聯(lián)物業(yè)一份報告顯示,投資客集中的半島城邦9月份的成交價在38532元/平方米,限購令之后的成交價已陡然降至35087元/平方米。
由于不少客戶因限購被擋在門外,深圳一些開發(fā)商心態(tài)開始發(fā)生改變,開盤價較預期有明顯下調,即便如此銷售情況也不理想。10月23日,深圳市龍崗區(qū)的御府名筑和世紀新城開賣,這也是限購之后該區(qū)域首度入市的樓盤。
御府名筑均價1.4萬元/平方米,以大戶型的三居、四居為主,開盤享受9.8折優(yōu)惠,會員還可享受額外9.8折,而此前開發(fā)商曾對外稱售價預計要一萬七八。世紀新城以90平方米以下的兩居、三居為主,均價1.1萬元/平方米,還推出了“交3萬抵5萬”活動和簽約9.8折的優(yōu)惠,開發(fā)商表示,這個價格比預期開盤價便宜了每平方米兩三千元。
雖然以低于預期的價格開盤,但仍未達到理想成交結果。御府名筑推出了500多套大戶型,23日只成交了50套。世紀新城銷售情況較好,推出163套,成交112套,仍有很多潛在客戶由于“限購”而放棄購買。
在北京,打折浪潮又開始風行。據(jù)不完全統(tǒng)計,10月一線房企在京樓盤中有45%的樓盤降價。半數(shù)房企打折促銷。近半年以來,據(jù)了解,萬科、保利、綠城、龍湖等一線房產企業(yè)在北京市場存在打折優(yōu)惠的企業(yè)約占50%,包括送裝修、定期推出特價房源等其他優(yōu)惠方式的約占10%,而無優(yōu)惠的企業(yè)占40%。
在北京23個典型樓盤中,除6個樓盤房價有小幅上漲外,其他樓盤均有不同程度的價格下調和打折優(yōu)惠。萬科旗下5個項目,中糧萬科長陽半島項目低開入市,其他項目如萬科藍山等均有不同程度的打折優(yōu)惠。
資金轉戰(zhàn)
“限購令”下,部分多次置業(yè)者從一線城市轉戰(zhàn)到二三線城市看房,從住宅向商業(yè)地產轉移。
在北京望京擁有住房的沈先生,近期回浙江湖州老家看房。經(jīng)過篩選后,他決定在當?shù)刭徺I一套三居室住宅,投資、自住兼顧�！澳壳�,當?shù)胤績r在8000元/平米左右,100多平米的房子總價100萬元左右,買了可以讓父母住。而近年來,當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展很快,好地段的物業(yè)還有升值機會。”沈先生坦言。
在廣州,很多投資客看好周邊城市的“機遇”。近期,距離廣州四五十公里的清遠,某些大型的樓盤開盤,吸引了大批廣州當?shù)鼐用袂叭タ捶�。一位去清遠看樓的女士表示,武廣高鐵開通了,從廣州到清遠大概就1個小時,如果價錢合適就會考慮添置一套房。
而在調控之下,炒房資金“鉆空子”的現(xiàn)象也時有發(fā)生。限購之前,深圳有些銀行已有類似“接力貸”的貸款品種。這種房貸方式是以老人的名字申請按揭,一般是年齡較大且具有穩(wěn)定的收入,或預計有穩(wěn)定的退休收入。這種房貸僅體現(xiàn)在合同人(即父母)名下,而不增加其子女購房及貸款記錄。
不僅如此,也有投資客花錢買“指標”,投資客找到名下無房產的親戚或朋友,以其名義購房,拿到更低利率和更少首付,兩者私下簽訂協(xié)議和進行房產公證。不過有律師表示,這種買指標的方式風險很大,容易引發(fā)糾紛。