住房反向抵押貸款——以房養(yǎng)老，這個在中國還停留在紙上的金融產(chǎn)品再次引人關(guān)注。民政部副部長竇玉沛日前指出，“以房養(yǎng)老”將納入下一階段工作的引導(dǎo)方向。
住房反向抵押貸款，是指擁有住房的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險公司，保險公司按期向投保人支付現(xiàn)金，直至投保人亡故，才將房屋收回。這相當于保險公司通過分期付款的形式，收買投保人的房屋產(chǎn)權(quán)，也被稱作“倒按揭”。
業(yè)內(nèi)人士指出，住房反向抵押貸款對于解決養(yǎng)老問題有積極意義，目前推出住房反向抵押貸款的基本條件已經(jīng)具備，需要有關(guān)部門和企業(yè)進一步推進。
發(fā)揮住房的“養(yǎng)老功能”
“我是在年輕時貸款買房，到60歲臨近退休時就將房貸全部還清，然后我將該房屋的產(chǎn)權(quán)出售或抵押給銀行，使用權(quán)則依然保留供給我正常生活居住，賣房或抵押房的錢財由銀行每個月支付給我作生活費補貼。在整個養(yǎng)老的20年里，我去中國爬了長城，去法國吃了大餐，還到韓國做了整容，到美國逛了迪斯尼樂園，這都是我把房子抵押給銀行，讓房子給‘報銷’的�！�
中國老太太和美國老太太買房的故事曾經(jīng)廣為流傳，其中美國老太太的生活方式讓不少中國人感嘆，而浙江大學經(jīng)濟學院教授柴效武講述的這個“第三個老太太”的“以房養(yǎng)老”的故事也許讓人更加覺得不可思議。
事實上，在美國和日本等國家，近年來大批老人通過“住房反向抵押貸款”實行“以房養(yǎng)老”，很好地解決了養(yǎng)老問題。據(jù)了解，美國參加住房反向抵押貸款的家庭2009年已經(jīng)達到了110萬戶，而日本有30%的老人實現(xiàn)了“以房養(yǎng)老”。
隨著中國進入老齡化社會，養(yǎng)老問題日益嚴峻。對于很多老年人來說，單靠社會養(yǎng)老金已經(jīng)很難滿足其退休后的生活需求。而在房屋的居住功能和投資功能之外，養(yǎng)老功能往往被人們忽視。
柴效武認為，家庭擁有人力資產(chǎn)、貨幣金融資產(chǎn)和住房實物資產(chǎn)三大財富，晚年養(yǎng)老資源也分別包括兒女、票子和房子三種形式。用房產(chǎn)實現(xiàn)養(yǎng)老的重任，以部分地取代養(yǎng)兒防老和貨幣養(yǎng)老，有積極的意義。
幸福人壽董事長、中房集團理事長孟曉蘇在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時說，住房反向抵押貸款主要針對的是有房沒錢的老人，他們在國外被稱為“住房富人，貨幣窮人”，而有錢有房的老人不需要為養(yǎng)老發(fā)愁，沒房沒錢的老人則應(yīng)該由政府來承擔養(yǎng)老責任。
不過，中國人千百年來的傳統(tǒng)觀念是“養(yǎng)兒防老”、“但存方寸地，留與子孫耕”。如果以房養(yǎng)老，房產(chǎn)最后不能留給子孫，這種養(yǎng)老方式無疑難以被人接受。孟曉蘇指出，現(xiàn)在有的老人有多套房，還有很多老人屬于沒有子女的“丁克家庭”，他們愿意通過以房養(yǎng)老來避免“貧困地活著，富裕地死去”。
“房款”給付與預(yù)期壽命掛鉤
在具體操作層面，住房反向抵押貸款具有很大的靈活性。孟曉蘇介紹說，住房反向抵押貸款有近40種方式，非常個性化，比如老人可以搭配高額的醫(yī)療保險，可以要求保險公司以遞減、遞增或者均衡的方式給付養(yǎng)老金。
當然，百變不離其宗。柴效武認為運營住房反向抵押貸款的基本思路是：
第一，家庭成員在其工作時期，只要考慮通過儲蓄存款、按揭貸款等形式購買住宅，住宅可選擇購買得較大較好一些，并擁有較高的升值潛力，然后于退休前還清貸款累計本息，取得該房屋的全部產(chǎn)權(quán)。
第二，在60歲或更高的年份退休養(yǎng)老時，將所居住房屋的產(chǎn)權(quán)抵押或出售給銀行、保險公司等金融機構(gòu)，房屋的使用權(quán)仍舊保留供整個養(yǎng)老生活期間繼續(xù)居住，直到生命的終結(jié)或準備遷移、出售該住房為止。
第三，金融或保險機構(gòu)在綜合評估借款人或投保人的年齡、生命期望余值、房產(chǎn)當前價值及預(yù)計房主去世時房產(chǎn)價值變動等因素，按照約定的標準和方式，在整個貸款期間定期或根據(jù)客戶需要一次性、隨時性地給予所需要的錢財，供其養(yǎng)老補貼使用。
第四，房主去世后，用房產(chǎn)出售所得償還貸款累計本息，其升值部分歸抵押權(quán)人所有，或按照約定在雙方之間予以合理分配。
柴效武指出，住房反向抵押貸款產(chǎn)品的定價與抵押住房價值的高低、老人預(yù)期壽命的長短和利率費率的高低有關(guān)。比如，某60歲老人有一套面積為90平方米的住房，目前市價為40萬元。經(jīng)過對該老年人擁有房產(chǎn)價值的評估，預(yù)期20年后房屋約折損12萬元，附著土地預(yù)計的增值為20萬元，純增值8萬元。利率以單利4%計算，保險公司扣除預(yù)支的貼現(xiàn)利息大致為45%，按照55%的給付比例，計算整個抵押房屋應(yīng)給付的房款總額為26.4萬元，再將這一給付總額分攤到該老年人的整個預(yù)期壽命中(假若以20年計算)，平均每年可得到現(xiàn)金1.32萬元，每個月為1100元。
如果是在北京這樣的高房價城市，按照孟曉蘇的初步推算，擁有一套價值300萬元至400萬元房產(chǎn)的65歲男性老人，預(yù)期壽命為77歲，通過住房反向抵押貸款，每個月從保險公司拿到的養(yǎng)老金可以達到2萬元。
反向抵押貸款條件基本具備
據(jù)了解，住房反向抵押貸款起源于荷蘭，而運用最為完善、最具有代表性的是美國。在美國，由聯(lián)邦全國抵押協(xié)會、政府全國抵押協(xié)會、聯(lián)邦住房抵押公司共同組成的房地產(chǎn)二級市場，與聯(lián)邦住房管理局、聯(lián)邦儲蓄等政府機構(gòu)提供的擔保體系共同保證了反向抵押貸款的低風險和高回報。
早在2003年，就有業(yè)內(nèi)人士建議在中國發(fā)展住房反向抵押貸款，北京、上海、廣州等城市也相繼提出要進行相關(guān)探索，但時至今日未見實質(zhì)性進展。業(yè)內(nèi)人士指出，推出住房反向抵押貸款已經(jīng)沒有了大的障礙，保險公司具備了操辦住房反向抵押貸款的條件，但仍然顧慮重重。
房價波動風險，是保險公司現(xiàn)在難以吃下“定心丸”的一個重要原因。柴效武指出，老年人要用住房蘊含的價值養(yǎng)活自己，但房子蘊含的價值是個變量而非常量，經(jīng)常會出現(xiàn)起伏不定。到該老年人死亡的那一天，這個房價的態(tài)勢是會上升、下跌或仍呈現(xiàn)為大致持平，則是不大清楚。即使說該住房價值的上升是確切無疑，但上升的幅率會有多大，是50%、80%還是200%，同樣難以判斷。
孟曉蘇認為，保險公司從2003年開始擔心房價會下跌，結(jié)果是持續(xù)地翻倍地上漲，現(xiàn)在又開始擔心未來的房價。土地增值是房價上漲的主要因素，由于土地是不會貶值的，保險公司不用擔心房價下跌的風險。
保險公司普遍擔憂的另一個問題是土地使用年限。住宅用地的使用年限一般只有70年，按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準的，土地使用權(quán)由國家無償收回。
不過，孟曉蘇認為，隨著物權(quán)法的出臺，這方面的障礙也已經(jīng)消除了。據(jù)了解，物權(quán)法自2007年開始實施，規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后可自動續(xù)期，這為開展反向抵押貸款奠定了產(chǎn)權(quán)法律基礎(chǔ)。
柴效武告訴《經(jīng)濟參考報》記者，雖然住房反向抵押貸款對社會有很大的好處，但對于保險公司來說，推出這種產(chǎn)品的風險大、成本收回時間長，所以積極性不是很強，這需要國家在財政稅收等方面出臺相應(yīng)的支持政策。