近期上海樓市調(diào)控導(dǎo)致成交量的持續(xù)下滑，大量的“退房糾紛”對(duì)于開發(fā)商的壓力尤為明顯，部分開發(fā)商對(duì)于“退房”的態(tài)度也轉(zhuǎn)向強(qiáng)硬。
“限貸”影響仍在發(fā)酵
記者了解到，因?yàn)橘?gòu)房者對(duì)限購(gòu)政策都有一定了解，所以該政策引發(fā)的矛盾焦點(diǎn)，多集中在“賠償細(xì)節(jié)”。相比之下，“限貸政策”引發(fā)的糾紛則還在持續(xù)。
某位不愿透露姓名的開發(fā)商人士稱，目前幾乎每個(gè)新開項(xiàng)目都會(huì)遇到因貸款問題要求退房的客戶。雖然調(diào)控細(xì)則對(duì)客戶的申貸資質(zhì)有明確規(guī)定，但每家銀行認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)仍會(huì)有所不同，這就容易導(dǎo)致一些客戶因貸不到款不得不退房。
在“滬12條”頒布后的1個(gè)月，不少項(xiàng)目的合同撤銷率走高，“新政效應(yīng)”是原因之一。該開發(fā)商人士透露，新政策頒布之初，開發(fā)商對(duì)于因?yàn)橘J款問題造成的退房，多愿退還定金。但是目前，不少開發(fā)商已經(jīng)在合同中明確約定，要求購(gòu)房者承擔(dān)一定的違約責(zé)任。
有購(gòu)房者告訴早報(bào)記者，日前他所購(gòu)的一套位于寶山的房源，當(dāng)初開發(fā)商的代理公司承諾，他的情況可算作首套房，但最終他從開發(fā)商指定的銀行只能申請(qǐng)到二套房的貸款。對(duì)此，開發(fā)商表示，如果要退房，定金不能全額退還。最后，該購(gòu)房者只能通過向朋友借款，湊足首付款。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)研究人員透露，開發(fā)商目前對(duì)因貸款造成的退房的確要“強(qiáng)勢(shì)”不少。由于目前因?yàn)橄拶J引發(fā)的糾紛責(zé)任難以界定，因此買賣雙方多半會(huì)選擇協(xié)商解決。該研究人員稱，開發(fā)商在退房糾紛中的“強(qiáng)勢(shì)”，折射出當(dāng)前的市場(chǎng)轉(zhuǎn)變對(duì)他們已形成一定壓力。
成交下滑或致退房增多
業(yè)內(nèi)人士分析，限購(gòu)、限貸政策造成成交的下滑，是開發(fā)商感到壓力的首要原因。
佑威地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，上周（11月8日-11月14日）上海市商品住宅成交面積為15.9萬平方米，比前一周進(jìn)一步下跌9%。自10月初的成交高峰后，上海商品住宅市場(chǎng)已連續(xù)5周呈下滑趨勢(shì)；上周全市商品住宅成交均價(jià)為20953元/平方米，比前一周下跌5%。
對(duì)此，有開發(fā)商人士透露，限購(gòu)和限貸收縮了市場(chǎng)購(gòu)買力，如果成交持續(xù)下滑，將扭轉(zhuǎn)購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期。退房案例中，不乏一些因?yàn)橘?gòu)房者看低未來房?jī)r(jià)，而借由貸款原因要求退房的。如果房?jī)r(jià)和成交持續(xù)走低，不排除未來退房糾紛進(jìn)一步增多。
同策研究咨詢與研究部經(jīng)理夏宇表示，現(xiàn)有貸款政策的影響還停留在中低端房源，這部分購(gòu)房者對(duì)貸款依賴度大，在通脹預(yù)期下，投資客大面積撤單的可能性不大，房?jī)r(jià)下滑的可能性不大。
政策變動(dòng)導(dǎo)致退房糾紛多發(fā)
有知情人士稱，由于政策變動(dòng)引發(fā)的退房糾紛，相關(guān)法規(guī)并未明確責(zé)任歸屬，買賣雙方對(duì)于此類糾紛均顯得力不從心。
記者在采訪中了解到一則案例。一位朱姓男子9月底看上一套位于浦東的二手房，但因房東國(guó)慶期間出國(guó)度假，直到10月中旬才簽訂購(gòu)房協(xié)議。之后，朱的太太要給父母購(gòu)置一套位于普陀的二手房，并于10月底簽訂了合同，但近日在辦理房屋登記時(shí)，朱姓夫婦卻被告知，他們已違反“限購(gòu)令”中關(guān)于“10月7日后，一個(gè)家庭只能新購(gòu)一套房源”的規(guī)定，因此無法辦理房屋登記手續(xù)。
朱向前述普陀房源的賣家提出退房要求，并申請(qǐng)退還全部購(gòu)房款。但賣家在了解情況后認(rèn)為，造成無法登記的原因在朱，因?yàn)榧幢惆葱抡撸I家完全可以選擇退還另一套所購(gòu)房源。在調(diào)解無果的情況下，雙方?jīng)Q定通過法律途徑解決。
上海匯盛律師事務(wù)所俞杰明稱，最近因房屋登記產(chǎn)生法律糾紛的案例較為多發(fā)。根據(jù)樓市調(diào)控細(xì)則，10月7日后，上海居民只可以新購(gòu)一套住房，否則不予登記。但是，一方面，每個(gè)區(qū)域?qū)τ凇靶沦?gòu)一套房源”的認(rèn)定有一定差異；另一方面，因?yàn)檎咦儎?dòng)導(dǎo)致無法登記的后果，相關(guān)法律尚未明確責(zé)任歸屬。因此一旦出現(xiàn)糾紛，目前只能以調(diào)解為主。俞杰明表示，上述情況在一手房市場(chǎng)也有發(fā)生，但因?yàn)橘I家面對(duì)的是企業(yè)，而且情況往往是批量發(fā)生，因此責(zé)任認(rèn)定相對(duì)簡(jiǎn)單。
漢宇地產(chǎn)副總經(jīng)理?xiàng)顖?jiān)東透露，限購(gòu)細(xì)則執(zhí)行后的幾周時(shí)間，退房的案例的確很多，其中大部分都是采用調(diào)解的方式解決。至于那些無法解決的，一般都通過訴訟來解決。因?yàn)槎址抠I賣雙方觀點(diǎn)不同，一旦出現(xiàn)糾紛，的確比較難解決。