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河北省三河市燕郊鎮(zhèn)距離北京天安門(mén)只有30公里，近年來(lái)，燕郊鎮(zhèn)發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)，大規(guī)模開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，吸引大量北京人前來(lái)購(gòu)房置業(yè)。如今的燕郊鎮(zhèn)，高層住宅鱗次櫛比，儼然成為北京的“睡城”“老城”。新華社記者
王民 攝 |
受一系列調(diào)控政策的影響，近一段時(shí)間以來(lái)北京等熱點(diǎn)城市的商品住宅市場(chǎng)表現(xiàn)較為低迷。不過(guò)，受區(qū)域規(guī)劃推動(dòng)，北京周邊的河北樓市卻逐漸升溫，最近的消息稱，燕郊等地部分樓盤(pán)出現(xiàn)量?jī)r(jià)逆市攀升的局面。
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，“大北京”概念下的區(qū)域樓市升值空間等優(yōu)勢(shì)凸顯，正在吸引更多的投資者，這也將進(jìn)一步促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)容量的倍增。不過(guò)，在樓市調(diào)控的大背景下，環(huán)北京區(qū)域住宅市場(chǎng)不太可能在樓市調(diào)整階段走出獨(dú)立的行情，因此，投資者應(yīng)理性分析投資風(fēng)險(xiǎn)。
“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”帶熱投資需求
與大多實(shí)施“限購(gòu)令”的地方不同，環(huán)北京的河北樓市受政策面利好消息的影響正逐漸贏得投資者的青睞。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)，1月至10月，河北商品房銷售面積和銷售額分別增長(zhǎng)66.6%和78.9%，遠(yuǎn)高于全國(guó)的9.1%和17.3%。另有消息曝出，燕郊、固安等地相當(dāng)一部分樓盤(pán)表示會(huì)考慮調(diào)整價(jià)格，個(gè)別樓盤(pán)的均價(jià)甚至一周內(nèi)上漲了數(shù)百元。
近日召開(kāi)的2010首都圈發(fā)展高層論壇上，北京市政府有關(guān)人士透露，北京地鐵規(guī)劃將向河北延伸1100公里。從披露的方案上看，地鐵的延伸將會(huì)涉及河北燕郊、香河、固安、大廠、涿州、三河等地。
據(jù)了解，計(jì)劃中的“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”包括環(huán)繞北京的張家口、承德、廊坊、保定四個(gè)地級(jí)市，以及涿州市、三河市、香河縣、固安縣等13個(gè)縣(市)。消息稱，以上四市13縣在一至二年內(nèi)，通過(guò)高鐵、輕軌、地鐵、高速公路等立體交通設(shè)施建設(shè)，建成名副其實(shí)的半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，即環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)任何地方，都可在半小時(shí)內(nèi)達(dá)到北京城區(qū)；三至五年內(nèi)，“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”將基本完成與北京同城化。其內(nèi)容甚至包括圈內(nèi)城市與北京之間互相承認(rèn)養(yǎng)老、醫(yī)療等社會(huì)保險(xiǎn)，在北京交社保，在河北也能就近報(bào)銷等。
消息傳出，部分環(huán)北京周邊樓盤(pán)開(kāi)始逐漸走出地方“限購(gòu)令”和“限貸令”的冷清，出現(xiàn)回暖跡象。河北香河某尚未開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目最近主推的概念便是“首都經(jīng)濟(jì)圈”、“四方橋東35分鐘”等，該銷售中心一位銷售人員告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，最近前來(lái)咨詢的人比之前明顯增加，甚至搭乘看房班車都要提前預(yù)約，“有相當(dāng)一部分人并不是首次置業(yè)，他們大多看到了這里的升值空間，有意愿來(lái)這里投資。”
一項(xiàng)調(diào)查顯示，在還沒(méi)有置業(yè)或打算改善置業(yè)的購(gòu)房者中，超三成網(wǎng)友看重香河樓市價(jià)格低的優(yōu)勢(shì)，22.7%的網(wǎng)友看好未來(lái)香河樓市的升值潛力，在選擇香河置業(yè)的購(gòu)房者改善型需求的比重達(dá)到30.6%，投資需求的比重占29.8%，均高于首套房自住比例28.2%。
同樣的情形也發(fā)生在燕郊、涿州等地。在北京工作的林先生告訴記者，他正是看中了燕郊某樓盤(pán)的保值升值空間才下定決心出手的，“單位離這里太遠(yuǎn)，肯定不會(huì)過(guò)來(lái)住，但現(xiàn)在通脹這么厲害，還是投在房子上比較保險(xiǎn)。”
“大北京”區(qū)域樓市將迎重大利好
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京周邊部分樓盤(pán)正逐漸顯現(xiàn)的升溫跡象揭示了區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)劃對(duì)北京及泛北京區(qū)域發(fā)展的重大利好。
中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理助理施加勝認(rèn)為，道路等基礎(chǔ)設(shè)施的完善、強(qiáng)化，加之包括電話區(qū)號(hào)統(tǒng)一等在內(nèi)的一系列措施，將促進(jìn)京津冀區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化融合，縮小區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展差距。目前，北京市區(qū)內(nèi)的發(fā)展幾近飽和，上升空間不大，投資發(fā)展相繼向周邊拓展，但交通配套尚不能滿足“大北京”迅速擴(kuò)張的需求。新的軌道交通規(guī)劃一旦落實(shí)，會(huì)加速所覆蓋區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程�！按蟊本睆母拍畹浆F(xiàn)實(shí)，將會(huì)展現(xiàn)出不可估量的前景潛力。
“對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是重大利好，‘大北京’樓市發(fā)展迎來(lái)新機(jī)遇�！笔┘觿僬f(shuō)。他認(rèn)為，首先是對(duì)北京郊區(qū)樓市發(fā)展利好最大，京城樓市的郊區(qū)化趨勢(shì)將會(huì)進(jìn)一步加劇。“可以預(yù)見(jiàn)，軌道的延伸、路網(wǎng)的豐富，將對(duì)北京各郊縣、五環(huán)外、六環(huán)外的項(xiàng)目帶來(lái)重大利好。同時(shí)，也必將促進(jìn)相關(guān)區(qū)域土地開(kāi)發(fā)的更加活躍，京城樓市的郊區(qū)化趨勢(shì)將會(huì)進(jìn)一步加劇�！�
不僅如此，對(duì)河北“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”地區(qū)樓市而言也是強(qiáng)心針，對(duì)樓市的影響無(wú)疑也將深遠(yuǎn)�！斑@幾年，燕郊樓市的火爆有目共睹，香河、固安樓市發(fā)展亦呈快速跟進(jìn)之勢(shì)。這一切都還是建立在道路交通尚欠發(fā)達(dá)、通勤成本不堪重負(fù)的基礎(chǔ)之上�！倍壍澜煌又鲁鞘羞B接線的不斷增加，將是“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”地區(qū)樓市發(fā)展的強(qiáng)心針，也將有效舒緩北京樓市的緊張壓力。
另外，京津冀一體化對(duì)三地而言，都將是下一波經(jīng)濟(jì)爆發(fā)式增長(zhǎng)的強(qiáng)勁動(dòng)力�！敖�(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)、社會(huì)活力的提升，將進(jìn)一步促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)容量的倍增。也許可以預(yù)言，未來(lái)，北京周邊將會(huì)出現(xiàn)更多的‘燕郊’。”
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，施加勝認(rèn)為，應(yīng)將環(huán)北京地區(qū)視為業(yè)務(wù)發(fā)展的重要潛力股，該區(qū)域蘊(yùn)藏的機(jī)會(huì)將是巨大的。有關(guān)證券機(jī)構(gòu)認(rèn)為，相關(guān)產(chǎn)業(yè)承接、人口遷移必然給經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)城市帶來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和地價(jià)重估，在經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)享有土地儲(chǔ)備的房地產(chǎn)公司無(wú)疑將直接受益。
投資風(fēng)險(xiǎn)仍需警惕
雖然投資區(qū)域樓市的前景一片明朗，但對(duì)于個(gè)人投資者而言，還是需要對(duì)投資的潛在風(fēng)險(xiǎn)有比較透徹的了解。業(yè)內(nèi)專家提醒，如果想通過(guò)投資獲得較好收益需要防范多重風(fēng)險(xiǎn)。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心認(rèn)為，環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈是一個(gè)龐大的造城運(yùn)動(dòng)，在帶動(dòng)相對(duì)落后區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，城市化進(jìn)程也容易導(dǎo)致該區(qū)域的物價(jià)上漲，既有利又有弊。
單就投資而言，一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》表示，住宅投資基本上是靠差價(jià)賺錢(qián)，但環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)還需要一定的時(shí)間，因此投資收益時(shí)間可能會(huì)相對(duì)較長(zhǎng)一些。據(jù)了解，環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈的消息并未在廊坊、香河等地樓市掀起很大波瀾，相當(dāng)一部分樓盤(pán)都表示近期不太可能漲價(jià)。
不僅如此，上述業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為，環(huán)北京區(qū)域住宅市場(chǎng)不太可能在樓市調(diào)整階段走出獨(dú)立的行情，在目前現(xiàn)況下，必定也會(huì)隨之出現(xiàn)調(diào)整。上述網(wǎng)絡(luò)調(diào)查便顯示，四成網(wǎng)友對(duì)于未來(lái)香河樓市發(fā)展持懷疑態(tài)度，認(rèn)為北京樓市整體走勢(shì)對(duì)周邊區(qū)域有一定影響，香河樓市未來(lái)的發(fā)展還要根據(jù)北京樓市的走向來(lái)決定。
此外，從更長(zhǎng)的時(shí)間段來(lái)看，機(jī)遇背后蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)尤其是中小投資者來(lái)說(shuō)更加危險(xiǎn)。“我們必須冷靜看到，部分樓盤(pán)短時(shí)間內(nèi)漲幅過(guò)高是很沒(méi)有道理的，某種程度上說(shuō)，這就是在透支未來(lái)的消費(fèi)能力，總有一天會(huì)有不能負(fù)擔(dān)的時(shí)候�！泵缆�(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓認(rèn)為，定價(jià)還是應(yīng)該根據(jù)當(dāng)?shù)氐木幼∷健⒊惺苣芰Φ雀鞣N因素來(lái)綜合考慮，而不是像現(xiàn)在這樣。如果定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和漲價(jià)速度都存在問(wèn)題的話，那么在某種程度上就是有泡沫了，只不過(guò)這個(gè)泡沫現(xiàn)在還能支撐而已。不過(guò)，“雖然目前來(lái)說(shuō)泡沫還不會(huì)破，但是到了一定的高點(diǎn)，外資是可以撤走的，有錢(qián)人是可以移民的，最后的風(fēng)險(xiǎn)就只能是廣大的草根階層來(lái)承受�！毙鞐髡f(shuō)。