昨日，中國(guó)社科院發(fā)布的一份報(bào)告首次直接給出了明晰且具體的各地房?jī)r(jià)泡沫數(shù)據(jù)。不過(guò)，其整個(gè)推導(dǎo)計(jì)算過(guò)程尚未能獲得外界的完全認(rèn)同。
最高房?jī)r(jià)泡沫達(dá)七成
在這本2011年《住房綠皮書(shū)》——《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2010-2011)》中，報(bào)告撰寫(xiě)人通過(guò)對(duì)2010年9月全國(guó)35個(gè)大中城市二類(lèi)地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交價(jià)的對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)，全國(guó)35個(gè)大中城市二類(lèi)地段普通商品住房平均房?jī)r(jià)泡沫為29.5%。
其中，泡沫指數(shù)最高的前七個(gè)城市分別是：福州（0.703）、杭州（0.669）、南寧（0.668）、青島（0.558）、天津（0.542）、蘭州（0.534）、石家莊（0.520）。這些城市的泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在50%以上。
泡沫較高、泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在30％-50％之間的城市有北京（0.496）、深圳（0.485）、武漢（0.481）、長(zhǎng)春（0.473）、寧波（0.444）、哈爾濱（0.417）、大連（0.400）、貴陽(yáng)（0.369）、上海（0.365）、鄭州（0.346）、成都（0.300）。
而存在一定的泡沫、泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在10％以上30％以下的城市有南昌、濟(jì)南、合肥、西安、廣州、昆明、西寧、長(zhǎng)沙。
泡沫數(shù)據(jù)從何得來(lái)？
近年來(lái)，雖然房?jī)r(jià)不斷上行，有關(guān)樓市泡沫的爭(zhēng)論時(shí)常出現(xiàn)，空方認(rèn)為樓市泡沫嚴(yán)重，未來(lái)兩三年內(nèi)房?jī)r(jià)將遭腰斬，而也有多方人士堅(jiān)稱(chēng)房?jī)r(jià)泡沫較小，尚在可控范圍之內(nèi)。
這種爭(zhēng)論的背后，直接指向了政府調(diào)控政策的取舍，泡沫嚴(yán)重與否將決定政策是打壓樓市還是促使市場(chǎng)保持相對(duì)穩(wěn)定。
因此，是次社科院報(bào)告發(fā)布主要城市房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)，引來(lái)外界很大關(guān)注。但這個(gè)數(shù)據(jù)由何而來(lái)、結(jié)論是否科學(xué)，這些問(wèn)題尚有存疑之處。
該部分報(bào)告撰寫(xiě)人、中國(guó)社科院財(cái)貿(mào)所博士鄒琳華接受記者采訪時(shí)表示，該指數(shù)不能代表未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)，數(shù)據(jù)也并非完全準(zhǔn)確，但對(duì)市場(chǎng)分析有一定指導(dǎo)意義。
鄒琳華介紹說(shuō)，此處的房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)是通過(guò)一定的計(jì)算程序得來(lái)的。具體而言，泡沫指數(shù)=1－基準(zhǔn)價(jià)格/實(shí)際價(jià)格=（實(shí)際價(jià)格－基準(zhǔn)價(jià)格）/實(shí)際價(jià)格，代表實(shí)際房?jī)r(jià)中價(jià)格泡沫所占的比例。
如泡沫指數(shù)為0.5，表示實(shí)際房?jī)r(jià)中有50%的泡沫。泡沫指數(shù)的取值在0～1之間，泡沫指數(shù)越大，說(shuō)明該城市房?jī)r(jià)中的泡沫成分越大。
由是觀之，計(jì)算房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)有兩個(gè)關(guān)鍵：一是實(shí)際價(jià)格，二是基準(zhǔn)價(jià)格。鄒琳華對(duì)記者表示，房子的實(shí)際價(jià)格即在實(shí)際交易過(guò)程中的成交價(jià)格，來(lái)源是國(guó)家信息中心中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)。
在報(bào)告中引用的數(shù)據(jù)是，北京普通住房實(shí)際價(jià)格為26446元/平方米，上海是18500元/平方米。泡沫指數(shù)最高的福州，其實(shí)際價(jià)格則為13457元/平方米。
基準(zhǔn)價(jià)格則是通過(guò)對(duì)一系列參數(shù)進(jìn)行演算而來(lái)的。換言之，基準(zhǔn)價(jià)格并非統(tǒng)計(jì)部門(mén)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，而是參考多項(xiàng)其他數(shù)據(jù)的結(jié)果。
據(jù)鄒琳華介紹，這些參數(shù)包括2009年家庭人均可支配收入、客運(yùn)量、貨運(yùn)量、地方財(cái)政預(yù)算內(nèi)支出、固定資產(chǎn)投資總額、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄年末余額、社會(huì)商品零售總額、貨物進(jìn)出口總額、年末實(shí)有公共（汽）電車(chē)營(yíng)運(yùn)車(chē)輛數(shù)、普通高等學(xué)校在校學(xué)生數(shù)、執(zhí)業(yè)（助理）醫(yī)師人數(shù)等11項(xiàng)指標(biāo)。
這11項(xiàng)數(shù)據(jù)來(lái)源于《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒（2010）》和《中國(guó)統(tǒng)計(jì)月報(bào)》相關(guān)各期。
從上述11項(xiàng)指標(biāo)如何通過(guò)計(jì)算得出一個(gè)城市的普通住房基準(zhǔn)價(jià)格？對(duì)此問(wèn)題，鄒琳華未作出詳細(xì)解釋?zhuān)硎具@中間有可用于推導(dǎo)的數(shù)量模型。