上世紀(jì)90年代初，我國房地產(chǎn)市場的興起吸引了一批外資房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)入一線城市。新世紀(jì)以來，部分外資房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)快速向二線城市擴(kuò)張，壟斷我國房產(chǎn)中介高端市場的大部分業(yè)務(wù)，對樓市走勢的影響力逐漸增強(qiáng)。
外資房產(chǎn)中介四大特點(diǎn)
外資房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在我國經(jīng)過多年的發(fā)展，現(xiàn)已形成四大鮮明特點(diǎn)。
進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場時(shí)間早，經(jīng)驗(yàn)成熟。福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠介紹說，在上個世紀(jì)90年代，來自香港的戴德梁行、中原地產(chǎn)代理集團(tuán)、美國的21世紀(jì)不動產(chǎn)等國際知名房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)先后進(jìn)入我國，一些外資房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)入我國之前就已有10多年的國際市場拓展經(jīng)驗(yàn)，而上海、深圳等一線城市出現(xiàn)較成熟的本土房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)則在上世紀(jì)90年代末期。
知名外資房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)市場布局面廣，交易額巨大。王阿忠告訴記者，新世紀(jì)以來，戴德梁行、中原地產(chǎn)代理集團(tuán)、21世紀(jì)不動產(chǎn)等紛紛將業(yè)務(wù)從我國一線城市擴(kuò)張至二線城市，一些外資房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在我國市場年度交易額都會超過萬科、金地等開發(fā)商巨頭。以21世紀(jì)不動產(chǎn)為例，自1999年底進(jìn)入我國，截至目前網(wǎng)絡(luò)已覆蓋我國50多個主要城市，擁有1000多家門店，逾萬名經(jīng)紀(jì)人，2009年的交易額達(dá)800多億元。
壟斷我國高端物業(yè)和房地產(chǎn)研究咨詢市場。浙江大學(xué)江萬齡國際經(jīng)濟(jì)與金融投資研究中心副主任景乃權(quán)告訴記者，外資房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)起初主要為進(jìn)入我國的外資開發(fā)商服務(wù)，近年來逐步向國內(nèi)開發(fā)商延伸，業(yè)務(wù)兼顧新建商品房和二手房市場。戴德梁行、中原地產(chǎn)代理集團(tuán)等在我國所有一線城市的高端物業(yè)占有壟斷地位，為其所服務(wù)的海內(nèi)外投資者提供市場咨詢。同時(shí)，定期發(fā)布市場信息可以左右我國局部長期的樓市行情。
統(tǒng)籌國內(nèi)外房地產(chǎn)市場業(yè)務(wù)。景乃權(quán)說，近兩年來，隨著國家抑制房價(jià)的調(diào)控政策不斷加碼，國內(nèi)樓市的部分資本出現(xiàn)向海外房地產(chǎn)流動的趨勢，居間服務(wù)的主要就是外資房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。在我國樓市波動時(shí)期，這些外資房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)同樣為境外熱錢頻繁出入“套利”提供方便之門。以戴德梁行為例，該機(jī)構(gòu)自稱：“憑借全球分公司的資源、國際經(jīng)驗(yàn)以及本地知識，提供沒有地域阻隔的跨境方案，令客戶無論身處何處，都可以獲得全球一致的高質(zhì)素房地產(chǎn)服務(wù)。”
外資房產(chǎn)中介帶來負(fù)面影響
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，外資房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在我國房地產(chǎn)市場的巨大影響力應(yīng)引起重視。“從正面意義來講，外資房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)品牌經(jīng)營的經(jīng)驗(yàn)值得國內(nèi)同行學(xué)習(xí)和效仿�！睆B門丹廈房產(chǎn)行銷策劃有限公司運(yùn)營總監(jiān)張揚(yáng)說，目前，我國房地產(chǎn)代理公司服務(wù)水平仍處于較低層次，主要以居間代理的業(yè)務(wù)形式為主，僅有為數(shù)不多的公司擁有從事較高層次的市場研究咨詢業(yè)務(wù)的能力，但客戶大多為中小型開發(fā)商。
業(yè)內(nèi)人士及專家指出，我國房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出新的發(fā)展趨勢，上海、深圳、北京等大城市的二手房市場交易量超過了新建商品房市場。更多城市的房地產(chǎn)代理絕對業(yè)務(wù)量和需求質(zhì)量呈現(xiàn)不斷上升趨勢；在房地產(chǎn)消費(fèi)需求方面，我國居民的住宅消費(fèi)支出呈現(xiàn)上升趨勢，房地產(chǎn)市場的有效需求急劇擴(kuò)大，市場需求層次也更加分明；商品房預(yù)售條件的提升強(qiáng)化了房地產(chǎn)代理業(yè)信譽(yù)和專業(yè)的重要性。在我國房產(chǎn)中介市場將發(fā)生質(zhì)的變化的背景下，外資房產(chǎn)中介在市場中的強(qiáng)勢地位帶來負(fù)面影響不容忽視。
景乃權(quán)認(rèn)為，我國加入WTO以來，在服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域?qū)ν忾_放的步伐較快，國內(nèi)還沒有產(chǎn)生具備國際競爭力的房產(chǎn)中介組織，這使得市場競爭顯然更有利于外資中介機(jī)構(gòu)。在國內(nèi)房地產(chǎn)的高端物業(yè)市場，國內(nèi)中介機(jī)構(gòu)相對于外資毫無競爭優(yōu)勢可言，外資房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對高端業(yè)務(wù)的壟斷等于把持住了市場的話語權(quán)。當(dāng)前，國內(nèi)房產(chǎn)中介行業(yè)卻面臨著諸多發(fā)展困境，既存在誠信不足、資金不夠、人才短缺的問題，還受制于調(diào)控政策。
亟待政策扶持國內(nèi)房產(chǎn)中介快速發(fā)展
專家指出，在房產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展的新趨勢下，一方面，要繼續(xù)限制外資進(jìn)入房產(chǎn)中介，另一方面，要亟待扶持一批國內(nèi)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)做大做強(qiáng)，增強(qiáng)與國際同行的競爭力，逐漸主導(dǎo)市場話語權(quán)。
景乃權(quán)認(rèn)為，2007年以來，我國對外商投資房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司開始采取限制政策，但是這一國家政策沒有具體、可操作性強(qiáng)的配套措施，到了地方政府層面，沒有得到很好的執(zhí)行。近年來，21世紀(jì)不動產(chǎn)、美聯(lián)物業(yè)、信義房屋、中原地產(chǎn)等多家外資、臺資或港資房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不斷通過吸引海外戰(zhàn)略投資者、國際私募融資等多種形式，實(shí)現(xiàn)在我國房地產(chǎn)市場“跑馬圈地”的戰(zhàn)略目標(biāo)。
繼續(xù)限制外資進(jìn)入房產(chǎn)中介亟需政府部門出臺有效而具體的政策措施。比如，盡快建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系。針對目前外資流入房地產(chǎn)市場底數(shù)不清等問題，要加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)分析，建立外資購買房地產(chǎn)的登記體系，全程跟蹤資金的流動，防止外資對房地產(chǎn)進(jìn)行炒作；充分發(fā)揮專業(yè)統(tǒng)計(jì)部門的信息主渠道作用，根據(jù)外資流動和房地產(chǎn)交易的有關(guān)數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)一套科學(xué)的、可操作性和定量化的風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)體系，及時(shí)掌握市場態(tài)勢，制定更有效的調(diào)控政策和措施。
福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠說，一直以來，各地政府對房地產(chǎn)開發(fā)市場的重視程度遠(yuǎn)高于二手房市場。他建議，各地特別房地產(chǎn)市場已經(jīng)較為發(fā)達(dá)的地方，政府部門現(xiàn)在務(wù)必要高度重視區(qū)域二手房市場培育，研究出臺扶持政策如品牌中介稅收減免、施行分級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，支持房產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會發(fā)展和強(qiáng)化行業(yè)誠信建設(shè)，鼓勵品牌中介兼并小企業(yè)，快速實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、集團(tuán)化發(fā)展。