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自去年12月9日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議率先提出“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)至5年”，揭開(kāi)樓市調(diào)控大幕，至今已滿周歲。其間，“國(guó)四條”、“國(guó)十條”、“新國(guó)五條”等先后落地，一招嚴(yán)過(guò)一招。但令人失望的是，政策似乎正被市場(chǎng)加速消化，最嚴(yán)力度限貸、限購(gòu)的“新國(guó)五條”僅入市兩個(gè)月，“第二波調(diào)控”就被化解于無(wú)形。
12月7日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布2011年經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書。據(jù)其預(yù)測(cè)，2010年全年住宅價(jià)格將上漲15%，明年可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，樓市調(diào)控形勢(shì)嚴(yán)峻。
逆市買房
10月中旬，深圳“限購(gòu)令”出臺(tái)不久，在上海專職研究房產(chǎn)的盛天(化名)與妻子辦理了離婚手續(xù)。兩本離婚證，一張單身證明，工本費(fèi)加打印費(fèi)，總共9元多。
“同事花一百塊買了本假離婚證，沒(méi)真的便宜。但他們過(guò)完戶，一撕便成，我們比較麻煩，還得走一遍復(fù)婚流程。”在盛天眼里，證書不過(guò)是薄紙一張。而他的老客戶，深圳一處新開(kāi)樓盤的老總已應(yīng)允其“內(nèi)部?jī)r(jià)”一套�！芭c其把錢放在銀行里貶值，不如買套房，至少還能跟CPI賽跑�！笔⒄f(shuō)。
去區(qū)民政局的當(dāng)天，已目睹過(guò)諸多實(shí)例的盛天并不緊張，此前，其亦與妻子商量過(guò)“現(xiàn)場(chǎng)翻臉”的橋段，但最終無(wú)用武之地。因“調(diào)解”無(wú)用，結(jié)婚5年的盛天和妻子協(xié)議離婚，兩人共有的湖北、上海、深圳3套房產(chǎn)全部歸女方所有，盛天“凈身出戶”。
“無(wú)房一身輕”的盛自言“四兩撥千斤”，以9塊錢的超低成本逃脫史上最嚴(yán)“封殺”。9月30日，深圳樓市新政落地，其禁止居民家庭購(gòu)買第三套房的做法使之成為“新國(guó)五條”下調(diào)控最嚴(yán)的城市之一，北京、上海、廣州等十多個(gè)城市雖有“限購(gòu)令”加身，但力度次之。而盛天因深圳“暫停擁有1套以上(含1套)住房的非本市戶籍居民家庭在本市購(gòu)房”而被限購(gòu)。
但是，上有政策，下有對(duì)策�！啊聡�(guó)五條’的核心是限貸與限購(gòu)，而此‘雙限’均可用‘假離婚’、‘假身份證’等做法化解�！敝袊�(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄說(shuō)。比如，對(duì)“非該市戶籍居民家庭”限購(gòu)，以“假身份證”克之；對(duì)“二、三套購(gòu)買者”限購(gòu)、限貸，以“假離婚”應(yīng)之�！耙苹ń幽局�，購(gòu)房者基本上享受的全是三成首付、8.5折利率的首套房最優(yōu)待遇�！毖φf(shuō)。
當(dāng)坐擁3房的盛天急著新購(gòu)時(shí)，租在上海寶山區(qū)的徐萊也于11月下旬出手，買房自住。自滬上10月新政限新購(gòu)一套后，100平方米戶型受到寄望于一步到位的購(gòu)房者的熱捧。徐在寶山區(qū)的二手房市場(chǎng)兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，好不容易“抓”住了總價(jià)175萬(wàn)元的一套。而與中介、賣主溝通“最低價(jià)”時(shí)，徐被告知，上海房屋交易中心對(duì)這一地段設(shè)定的房屋評(píng)估價(jià)為每平方米1.6萬(wàn)元。如果低于此價(jià)，中介報(bào)交易中心時(shí)，將不被通過(guò)。
最終以1.7萬(wàn)元/平方米交易的小徐非常疑惑，其樓下也是新購(gòu)戶，但9月成交，總價(jià)165萬(wàn)元，約為1.6萬(wàn)元/平方米。9月尚屬上一波調(diào)控后的回暖期，既然如此，1.6萬(wàn)元的單價(jià)如何能夠被政府作為最低交易價(jià)？“這一波調(diào)控后會(huì)跌？那是扯淡，政府把最低價(jià)都定死了�！毙⌒煺f(shuō)。
隨著盛天、徐萊等各路購(gòu)房者入市，11月的樓市比10月初多了幾分暖意。一名房產(chǎn)中介還以其與樓市共進(jìn)退的經(jīng)歷說(shuō)明“回暖趨勢(shì)”。他告訴時(shí)代周報(bào)，“我現(xiàn)在是中級(jí)置業(yè)顧問(wèn)，公司規(guī)定的每月業(yè)績(jī)是3萬(wàn)元，少1萬(wàn)，降一級(jí)。第一波調(diào)控后，連續(xù)幾個(gè)月，我的業(yè)績(jī)都不達(dá)標(biāo)，費(fèi)了好些工夫才重新回到中級(jí)。但這一次，我不但沒(méi)降，下個(gè)月可能還會(huì)升�！倍味▍^(qū)一處12月4日新開(kāi)樓盤的售樓人員告訴時(shí)代周報(bào)，開(kāi)盤當(dāng)天推出220套，賣掉100多套，而且，如此成果還是因?yàn)椤肮静幌胭u得太好”。
距離9月29日的“新國(guó)五條”，不過(guò)兩月，真如市民感受的那般，樓市回暖了嗎？
十城九漲
最早佐證第二波調(diào)控變“空調(diào)”的數(shù)據(jù)來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院。12月1日，其發(fā)布的百城價(jià)格指數(shù)顯示，我國(guó)100個(gè)城市11月住宅平均價(jià)格較上月升0.82%。在北京、上海等十大重點(diǎn)城市中，除南京環(huán)比下跌0.07%外，其他9個(gè)城市平均房?jī)r(jià)高達(dá)15407元/平方米，環(huán)比上漲0.41%，同比飆升34.29%。
而細(xì)看上海，11月走勢(shì)“先抑后揚(yáng)”：10月7日，“新國(guó)五條”的滬版細(xì)則出臺(tái)后，成交量連續(xù)五周下滑；至11月最后兩周，周成交量大幅反彈，攀至21.2萬(wàn)和32萬(wàn)平方米，分別比此輪“V”形曲線的最低點(diǎn)高出34%和103%，而一手房成交均價(jià)繼10月上漲41%后，再漲27%，達(dá)到22627元/平方米。
量?jī)r(jià)齊升的局面在上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司市場(chǎng)總監(jiān)湯輝看來(lái)，與自住客心理預(yù)期的變化緊密相關(guān)。他認(rèn)為，兩輪調(diào)控后，多數(shù)消費(fèi)者沒(méi)有等到期待的結(jié)果，而10月的漲價(jià)之勢(shì)已讓其擔(dān)心報(bào)復(fù)性反彈的出現(xiàn)，故而加緊入市。此外，CPI高企之下，民間資金尋求保值、升值的熱情高漲，而投資固定資產(chǎn)成為戰(zhàn)通脹的首選。
不過(guò)，以現(xiàn)狀推斷樓市回暖，中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌并不認(rèn)同。他告訴時(shí)代周報(bào)，盡管房?jī)r(jià)沒(méi)被一竿子打下去，但目前的市場(chǎng)購(gòu)買主體依舊以自住型的剛性需求為主，并無(wú)地方出現(xiàn)投資客大量回籠的現(xiàn)象。
但是，多位接受采訪的房產(chǎn)人士普遍認(rèn)同，十城九漲是“新國(guó)五條”短期成效不佳的表現(xiàn)�！�4月的‘國(guó)十條’，出臺(tái)一個(gè)月，十大重點(diǎn)城市成交量跌了近六成，‘新國(guó)五條’出臺(tái)一個(gè)月，成交量只下挫三成多。再以上海為例，5月的成交量較4月劇減七成，而10月與9月基本持平�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭說(shuō)。
與“國(guó)十條”相比，“新國(guó)五條”的政策并無(wú)新意，但力度更強(qiáng)，其中，限制購(gòu)房數(shù)量、首付提至三成、暫停第三套房貸等等，均為“史無(wú)前例”，但新政僅持續(xù)一月，就被市場(chǎng)消化�！啊畤�(guó)十條’提出限貸時(shí)，因?yàn)椴簧巽y行一時(shí)間不知如何放貸，房貸停了近一個(gè)月，后來(lái)，政策被消化后，市場(chǎng)大多在家庭、戶口上做些文章，伺機(jī)繞開(kāi)。目前，‘新國(guó)五條’在限貸上加碼，市場(chǎng)駕輕就熟地規(guī)避，而化解‘限購(gòu)令’亦如法炮制。”薛建雄說(shuō)。
而從長(zhǎng)期來(lái)看，調(diào)控周期縮短，政策效用降低似乎已是趨勢(shì)。上海華燕分析師張宏偉曾對(duì)此做過(guò)對(duì)比，他告訴時(shí)代周報(bào)，從2002年到2005年，一個(gè)調(diào)控周期一般跨度兩至三年；2006年到2008年，縮短為一到兩年；而目前，經(jīng)常是一年一個(gè)周期，甚至一年多“調(diào)”。
盡管調(diào)控趨于頻繁，住建部副部長(zhǎng)仇保興甚至表示，“已經(jīng)嘗試過(guò)十八般武藝”，但其仍在11月26日的住房政策和市場(chǎng)調(diào)控專業(yè)委員會(huì)成立大會(huì)上指出，樓價(jià)波動(dòng)“前所未有”，調(diào)控壓力“前所未有”。
寄望于殺手锏
“的確，調(diào)控難度很大�！鳖櫾撇嬖V時(shí)代周報(bào)，當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，貨幣超發(fā)、外資內(nèi)流，熱錢洶涌卻無(wú)處投資，致使樓市投資需求旺盛，而剛性需求又因“婚育高峰期”不斷積累。供需失衡的同時(shí)，上升的通脹預(yù)期再為樓市加溫。
與此同時(shí)，盡管中共中央政治局會(huì)議已將明年的貨幣政策定調(diào)為“穩(wěn)健”而非“寬松”，但張宏偉分析認(rèn)為，明年的信貸規(guī)模仍將維持在7萬(wàn)億元的高位。而且，中央近期重拳平抑物價(jià)，打擊農(nóng)產(chǎn)品炒作，驅(qū)散的游資已流露出轉(zhuǎn)戰(zhàn)樓市的跡象。此外，土地財(cái)政是調(diào)控的痼疾，中央政策難破地方執(zhí)行不嚴(yán)甚至逆向托市的困局。
盡管“病情”復(fù)雜，但多位受訪的房產(chǎn)人士卻開(kāi)出了各自的藥方。知名財(cái)經(jīng)評(píng)論人葉檀指出，調(diào)控只剩最后兩招殺手锏：一是提高持有成本或者征收資本利得，使投資無(wú)利可圖；二是取消房地產(chǎn)信貸，或繼續(xù)給房地產(chǎn)市場(chǎng)單獨(dú)加息，驅(qū)趕所有自有資金不足者。
提高持有成本，首推房產(chǎn)稅。而知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸德明告訴時(shí)代周報(bào)，不管是保有稅、房產(chǎn)稅還是物業(yè)稅，其深意不在于本身能否較好地抑價(jià)，而在于督促地方政府打破過(guò)于依賴土地收入的發(fā)展模式，從源頭治理房?jī)r(jià)。
針對(duì)第二招，薛建雄認(rèn)為，“最有效的就是杠桿，提高首付比例和貸款利率這兩根杠桿就足夠應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)控，但一定要是首套房，調(diào)控二、三套房的政策都是空的�！�
也有人士指出，“新國(guó)五條”的失敗不在政策不新，而在“武藝不精”。湯輝認(rèn)為，與其“第三輪調(diào)控”，不如對(duì)既有政策“查漏補(bǔ)缺”，加強(qiáng)執(zhí)行力。而薛建雄指出，限購(gòu)令將于年底到期，鑒于目前的市場(chǎng)熱度，不但不會(huì)撤出，而且可能趨嚴(yán)，限購(gòu)套數(shù)將以個(gè)人而非家庭計(jì)。
“對(duì)于調(diào)控，不同人群的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)不同。我覺(jué)得，調(diào)控的目標(biāo)有兩點(diǎn)。首先，房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，漲幅小于薪資；其次，房?jī)r(jià)穩(wěn)定的同時(shí)，大幅調(diào)整結(jié)構(gòu)，讓買不起商品房的消費(fèi)者租得起、買得起和其收入相匹配的房子。所以，調(diào)控不是盯著房子降價(jià)，還要看保障房的進(jìn)度。”顧云昌說(shuō)。
但保障房與商品房的競(jìng)賽，無(wú)異于一場(chǎng)龜兔賽跑。薛認(rèn)為，目前的樓市調(diào)控正將越來(lái)越多的低端消費(fèi)者從商品房市場(chǎng)淘汰出局，而財(cái)富階層受影響甚少。只有保障房市場(chǎng)高速擴(kuò)容，“跑”過(guò)被淘汰者，商品房?jī)r(jià)格才有可能下跌。